8月4日，某研究院發(fā)布全國300個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)顯示，7月，300城的賣地總額為1486億元，環(huán)比減少17%，同比減少31%。
與土地市場(chǎng)的冷靜相悖的是上半年樓市的持續(xù)升溫。
根據(jù)此前發(fā)布的7月百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月，百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.54%，已連續(xù)上漲3個(gè)月。其中，北上廣深四大一線城市結(jié)束連續(xù)7個(gè)月同比下跌的勢(shì)頭，于7月逆轉(zhuǎn)上漲。
在原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)看來，2014年的這一輪的下降拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)走出V形低谷，后面將是上升階段。
分析人士認(rèn)為，樓市步入存量時(shí)代，土地市場(chǎng)熱度與房市熱度相互傳導(dǎo)的現(xiàn)象已經(jīng)受阻。
量?jī)r(jià)背離的土地市場(chǎng)
一直以來，樓市回暖的背后是連帶火爆的土地市場(chǎng)，“面粉價(jià)高于面包價(jià)”再推高面包價(jià)，也是土地市場(chǎng)的一貫做法。
回顧過往，2013年全國樓市向好，2013年下半年和2014年初也是房企拿地的密集期，同期的2013年也被稱為“地王” 年。
然而，樓市和地市的互推作用并未在2015年得到延續(xù)，樓市的持續(xù)回暖并未傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)RECIO工作室發(fā)布報(bào)告，二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售面積同比增加13.3%，環(huán)比增加22.5%，首度扭負(fù)為正。
與此同期，二季度，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積0.57億平方米，同比減少34.8%，比上季度降幅擴(kuò)大近2%，創(chuàng)歷史新低。
一方面是樓市和地市的背離，另一方面，“量?jī)r(jià)背離”也是2015年土地市場(chǎng)的重要特征，并呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。
7月，全國300個(gè)城市共成交土地1591宗，環(huán)比減少24%，同比減少38%；成交面積6066萬平方米，環(huán)比減少17%，同比減少31%。
與之相對(duì)的是，300城樓面均價(jià)同比上漲30%，住宅類均價(jià)同比上漲60%。此前的上半年，全國300城土地成交面積同比減少37%，樓面均價(jià)同比上漲4%。
高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)凸顯
多年積累的高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正逐步顯現(xiàn)，一個(gè)直接的后遺癥是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)需求的背離。
北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為，將來北京會(huì)呈現(xiàn)出首置二手化、首改新房化、高端滯銷化。
本來主流市場(chǎng)有70%首置和30%首改，“然而因?yàn)榈貎r(jià)特別貴，只能做改善這部分，價(jià)格賣得高，去化快，才能不虧錢”，劉肖介紹。
2015年以來，北京的新盤呈現(xiàn)明顯的高端化特點(diǎn)，經(jīng)亞豪機(jī)構(gòu)、北京中原地產(chǎn)等多個(gè)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今明兩年，北京預(yù)計(jì)有近70個(gè)高端樓盤上市，其中，10萬以上的豪宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)上市近15個(gè)。
在劉肖看來，北京的土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很高，土地價(jià)格過高必然帶來收益偏低的風(fēng)險(xiǎn)，并直接影響房企拿地積極性。
“樓市步入存量時(shí)代，社會(huì)終端住宅需求萎縮，家庭財(cái)富配置結(jié)構(gòu)升級(jí)受阻等影響，土地市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的情況已經(jīng)受阻，2015年一系列利好改善性住房需求的政策出臺(tái)，地價(jià)再漲，但該趨勢(shì)難續(xù)。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
高地價(jià)的另一大風(fēng)險(xiǎn)，直接表現(xiàn)為房企退地。
今年以來，市場(chǎng)不乏退地自救案例，也暴露此前盲目拿地的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，杭州、廣州、寧波等多地均存在地王地塊退還案例。
“左手融資，右手拿地”是房企擴(kuò)張的普遍手段，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一些房企已經(jīng)把資金杠桿作用發(fā)揮到極致，借用基金、信托等方式來拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也表示，如果拿地前沒有精確的測(cè)算以及對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，后續(xù)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不夠，以及缺乏強(qiáng)大的營銷能力，將為房企的后續(xù)發(fā)展埋下巨大隱患。
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