物業(yè)稅在不同國家和地區(qū)又稱為“財(cái)產(chǎn)稅”、“不動(dòng)產(chǎn)稅”、“物業(yè)稅”、“地方稅”或“差餉”，主要是針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的升高而提高。按照征稅范圍和方式，物業(yè)稅一般分為兩種：一種是土地與物業(yè)分開收稅，如日本、韓國等;一種是統(tǒng)一征收，如美國、英國等。按照稅基，物業(yè)稅分為兩類：一類是按物業(yè)價(jià)值征收，如美國、英國和加拿大等;一類是按租金征收，如法國、新加坡和我國香港地區(qū)等?？傮w來看，物業(yè)稅稅負(fù)通常占到可支配收入的2%左右，對普通自住房一般采用優(yōu)惠稅率，對高價(jià)房和多套住房稅率增加明顯。

一、物業(yè)稅在中國稅收體制中的地位

稅收是政府財(cái)政收入最主要的來源，也是國家用以加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對于一國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展具有十分重要的影響。

物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅類。財(cái)產(chǎn)稅不但歷史悠久，而且是現(xiàn)代國家三大稅收體系之一，具有舉足輕重的地位。一般來說，目前，我國流轉(zhuǎn)稅的稅種計(jì)比較先進(jìn)，所得稅也實(shí)現(xiàn)基本覆蓋，但財(cái)產(chǎn)稅仍處于比較不完善的狀態(tài)。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的，涉及的稅種主要包括營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和企業(yè)所得稅等。從中可以看出，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制涉及土地使用、土地建設(shè)、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個(gè)方面的稅收，造成了稅種多、稅目復(fù)雜、稅基不合理、重復(fù)征稅、輕保有重開發(fā)和流通等問題，在很大程度上制約了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、物業(yè)稅改革目的

1、改善地方財(cái)政的收支不平衡使地方財(cái)政收入穩(wěn)定化

1994年我國進(jìn)行分稅制改革以后，中央與地方的財(cái)政收入比重有了明顯的變化。僅就1993年與1994年的對比來看，地方財(cái)政收入所占的比重已由78%下降到44.3%，近些年來地方財(cái)政收入所占比重也一直處于50%以下的水平。與此同時(shí)，地方財(cái)政支出的比重卻一直在70%左右的水平上，2007年地方財(cái)政支出的比重更是達(dá)到了77%。由此可見，分稅制改革后的10多年來，地方財(cái)政收支不平衡的矛盾并未得到改變。

地方財(cái)政收支剪刀差的長期存在，強(qiáng)化了地方政府積極開辟可自主支配收入來源的動(dòng)力，而增加土地出讓收入便成為地方政府增收的主要途徑。土地出讓占地方財(cái)政預(yù)算外收入的60%以上，個(gè)別市縣達(dá)到90%左右。從全國情況看，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重也非常高。從一些可取得土地有償使用收入數(shù)據(jù)的城市來看，土地出讓收入在地方政府的收入結(jié)構(gòu)中占據(jù)了越來越重要的地位。

然而，土地資源的數(shù)量是有限的，地方政府的這種“賣地”收入是不可持續(xù)的，地方財(cái)政對土地出讓收入普遍依賴的局面必然需要改變。在發(fā)達(dá)國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱。多數(shù)發(fā)達(dá)國家財(cái)產(chǎn)稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。但在我國，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收絕大部分集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導(dǎo)致持有環(huán)節(jié)稅負(fù)極低，造成部分熱點(diǎn)城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費(fèi)。因此，物業(yè)稅就被賦予了成為地方財(cái)政收入新來源的使命，征收物業(yè)的目的中也就不可避免地包含了改善地方財(cái)政收支不平衡，使之成為地方財(cái)政長期、可持續(xù)收入來源的期許。

2、優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)構(gòu)成、改變稅費(fèi)種類繁多和征收多門的現(xiàn)狀

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系主要包括耕地占用稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅及印花稅等。從結(jié)構(gòu)上看，土地增值稅與企業(yè)所得稅之間、房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅之間均存在著重復(fù)課稅，同時(shí)，部分稅種的課稅范圍、稅率及其相互配合等也存在一定的問題。從數(shù)量上看，在不考慮土地增值稅、所得稅等稅收的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的稅收成本約占總開發(fā)成本的10%以上。

3、調(diào)節(jié)貧富差距，優(yōu)化資源配置

現(xiàn)在多數(shù)物業(yè)稅改革方案都建議向居住高檔別墅者課以重稅或采用累進(jìn)稅率，向居住普通住房者實(shí)行優(yōu)惠稅率或減免稅，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配差距的目的。物業(yè)稅是在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)，增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，這可能迫使業(yè)主努力提高房地產(chǎn)使用效率，盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量;開發(fā)商未來如果房產(chǎn)空置，除了要負(fù)擔(dān)貸款利息還要負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，因此也會(huì)加大促銷力度，使房地產(chǎn)資源得到合理的利用;購房者為了避免以后背上沉重的稅收負(fù)擔(dān)，也會(huì)更傾向于購買經(jīng)濟(jì)型住宅;而對租房者來說，其房租中由于含有物業(yè)稅，可能租金會(huì)比以前高，因此大戶型的吸引力將下降，房地產(chǎn)資源配置將得到優(yōu)化。

三、物業(yè)稅改革的主要方案

1、僅對現(xiàn)有稅制中的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收進(jìn)行調(diào)整

根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的第546號令，自2009年1月1日起廢止1951年由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個(gè)人不再繳納城市房地產(chǎn)稅，取而代之的是依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。這就意味著我國的房地產(chǎn)稅制中，不再有城市房地產(chǎn)稅這一稅種，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種由城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅三種變?yōu)榉慨a(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。

2、對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，但不涉及土地出讓金

我國現(xiàn)行稅制中與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收有十種左右，而房地產(chǎn)開發(fā)商所需繳納的政府收費(fèi)項(xiàng)目林林總總多達(dá)幾十種，產(chǎn)生了許多問題，主要包括稅費(fèi)混雜、重復(fù)課稅、稅種配合失當(dāng)、計(jì)稅依據(jù)及稅率過時(shí)、重交易輕保有等。物業(yè)稅改革的方案之二，就是不涉及土地出讓金，而將現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，稅基的調(diào)整思路是自用住宅也需繳納物業(yè)稅，稅基的評估方法改為按市場價(jià)值評估。

3、對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)、土地出讓金進(jìn)行綜合調(diào)整

廣義的土地出讓金是指國有土地使用權(quán)出讓時(shí)總的交易金額，包括一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)和政府收益兩大組成部分，其中一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)又包括征地、拆遷和水、電、路等大市政配套建設(shè)費(fèi)用等一級開發(fā)成本，以及政府規(guī)定的較低水平的一級開發(fā)商利潤。由于一級開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)是由二級開發(fā)商支付給一級開發(fā)商的，所以納入財(cái)政收入的只是政府收益這一部分。因而，納入物業(yè)稅征收的只能包括政府收益這部分，而不是全部的土地出讓金。

物業(yè)稅改革的方案之三，是把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，并把土地出讓金由一次性繳納分?jǐn)傇谖飿I(yè)稅當(dāng)中，按年繳納。稅基包括自用住房，評估方法為按市場價(jià)值評估。

四、物業(yè)稅改革的難點(diǎn)

1、產(chǎn)權(quán)法律基礎(chǔ)不完備

在我國，房屋的所有者對房產(chǎn)擁有所有權(quán)，而對與房產(chǎn)密不可分的地產(chǎn)卻只擁有一定期限的使用權(quán)，如何將兩者結(jié)合實(shí)現(xiàn)合理征稅一直是困擾理論界的難題。而《物權(quán)法》的出臺，則為原來的土地使用權(quán)賦予了“建設(shè)用地使用權(quán)”這一新的稱謂和內(nèi)涵，它是土地物權(quán)的核心權(quán)力和最重要的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)之一。

具體來講，傳統(tǒng)的土地使用權(quán)僅是一項(xiàng)具體的法律權(quán)利，并不承擔(dān)基礎(chǔ)制度構(gòu)建方面的任務(wù)，因而不能作為一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)存在，不具備物權(quán)屬性，不能進(jìn)入土地市場流通。而新的土地所有權(quán)權(quán)利結(jié)構(gòu)中的土地使用權(quán)，則是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，具備土地物權(quán)屬性，因而可以直接進(jìn)入土地市場轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與或抵押。土地使用權(quán)的獨(dú)立物權(quán)屬性的法律確認(rèn)，為房地產(chǎn)稅收的獨(dú)立土地物權(quán)奠定了基礎(chǔ)?？梢哉f，《物權(quán)法》的制度性突破，在土地兩權(quán)分離理論的基礎(chǔ)上為建設(shè)用地使用權(quán)作出了更完整的物權(quán)認(rèn)定，從而為物業(yè)稅的開征掃平了理論和制度障礙。

但是，物業(yè)稅征稅的具體執(zhí)行，需要有明晰健全的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)作支撐。而在我國，僅就城鎮(zhèn)居民住房而言，目前我國就有商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等多種形式;在廣大農(nóng)村地區(qū)，土地集體所有的概念較為模糊，農(nóng)村宅基地和農(nóng)用地權(quán)屬關(guān)系也存在一定程度的混亂。許多企事業(yè)單位、部門的用房存在嚴(yán)重的產(chǎn)權(quán)不清、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的現(xiàn)象。作為財(cái)產(chǎn)稅的物業(yè)稅理應(yīng)向房屋的產(chǎn)權(quán)人征收，而實(shí)際情況是很多房屋卻只有，沒有產(chǎn)權(quán)，按照產(chǎn)權(quán)征收困難較大。

2、物業(yè)稅的出臺法律程序復(fù)雜

物業(yè)稅作為一個(gè)新稅種，從出臺到進(jìn)行征收需要經(jīng)過多部門決策，有嚴(yán)格的法律程序。首先，需由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局及住建部牽頭，制訂一個(gè)相對詳細(xì)的細(xì)則草案，之后要征求多方意見，最后報(bào)請國務(wù)院法制辦審核通過。在國務(wù)院法制辦審核通過的前提下，方可向國務(wù)院提出提案，并由國務(wù)院向全國人民代表大會(huì)提出法律案，并由全國人大主席團(tuán)決定列入會(huì)議議程。在全國人民代表大會(huì)閉會(huì)期間，國務(wù)院可以先向全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)提出，經(jīng)常委會(huì)相關(guān)程序?qū)徸h后，決定提請全國人民代表大會(huì)審議的，由常委會(huì)或提案人向大會(huì)全體會(huì)議作說明。最后，經(jīng)全國人大審核通過后，方可頒布相關(guān)法律。在這一系列的過程中，首先要保證細(xì)則草案的可行性與適用性，以及征收條件和征收技術(shù)是否具備;在前提條件具備的前提下，還需要征求各方意見，經(jīng)過層層審批方可頒布法律。

3、房地產(chǎn)價(jià)值評估體系不健全

物業(yè)稅應(yīng)繳納的稅額是隨著不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值升高而提高的。因此，物業(yè)稅準(zhǔn)確、合理的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的市場價(jià)值，而其市場價(jià)值是通過房地產(chǎn)價(jià)值評估機(jī)構(gòu)評估出來的，所以物業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)也就是房地產(chǎn)的評估價(jià)值。這樣一來，房地產(chǎn)價(jià)值的評估便成為物業(yè)稅能否成功實(shí)行的關(guān)鍵一環(huán)。目前我國的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在著財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和人員嚴(yán)重不足、評估制度和法規(guī)不完善、評估周期不明確等客觀事實(shí)。若在此種情況下實(shí)行物業(yè)稅改革，房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果很有可能導(dǎo)致不公正的稅負(fù)，從而引發(fā)社會(huì)問題。

4、稅率和稅基的確定有難度

首先，由于中國地域廣，貧富差異大，在確定稅基稅率的過程中既要體現(xiàn)差異又要兼顧平等，具有一定的難度。稅率稅基制定的過程中，應(yīng)充分考慮支付能力和地方財(cái)政需求兩個(gè)方面。各地方政府需要作大量的研究，根據(jù)地方實(shí)際情況作出決定;中央政府要考慮全國的統(tǒng)一性和平等性，對各地方政府的決定進(jìn)行科學(xué)的審批。其次，無論制定稅率還是稅基，真實(shí)可靠的物業(yè)價(jià)值歷史數(shù)據(jù)非常重要。目前我們還沒有這樣的參考數(shù)據(jù)庫，對每一處物業(yè)的建成、成本、轉(zhuǎn)手、資本升值和改善情況，了解程度都非常有限，而積累數(shù)據(jù)也將是較為長期的過程。