轉(zhuǎn)型的焦慮在今年格外困擾地產(chǎn)大佬。

此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，70個大中城市新建住宅中，有43個城市環(huán)比價格出現(xiàn)了下跌，同比下降的有69個城市。對此，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵直言不諱地指出，當前我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著結(jié)構(gòu)性過剩危機，轉(zhuǎn)型調(diào)整勢在必行。也正如萬科總裁郁亮去年所警告的：賣不出去房子的開發(fā)商最危險。

房地產(chǎn)企業(yè)開始密集地跨界轉(zhuǎn)型，金融成為他們最熱衷的風(fēng)口。例如萬達、碧桂園……但當轉(zhuǎn)型風(fēng)潮涌動之時，前景卻仍然難測：金融是緩解房地產(chǎn)大佬焦慮的最佳良藥？還是只將企業(yè)帶入另一個競爭激烈的紅海？值得人們思考。   

努力褪去身上的鋼筋和水泥味，成立了27年的萬達集團，站到了命運的十字路口：在金融領(lǐng)域?qū)ふ倚碌娘L(fēng)口。7月21日發(fā)布的一紙內(nèi)部批文，萬達集團醞釀了兩年多的金融集團成立事宜，終于得到了認定。

記者獲得的編號為大萬股【2015】19號文件呈現(xiàn)了萬達金融集團頂層設(shè)計上的人員構(gòu)成。集團董事長王健林親自掛帥，集團總裁丁本錫擔綱副組長。組員包含文化集團總裁張霖、集團高級副總裁金融集團籌建組組長王貴亞、高級副總裁金融集團籌建組副組長趙世剛、集團高級副總裁尹海、集團副總裁劉朝暉、金融集團籌建組副組長兼投資公司CEO陸肖馬，共計6人。

王健林對金融充滿了期待，在此前的2015年上半年工作會議上，他說：“萬達未來價值最大的就是金融板塊。”

在王健林的藍圖里，那個“看不見的萬達”是一個基于O2O、大數(shù)據(jù)、金融工具的萬達。戰(zhàn)略圖譜很清晰：萬達金融集團絕不重復(fù)傳統(tǒng)的金融模式，而是充分利用萬達獨有優(yōu)勢，跟萬達商管、萬達電商結(jié)合，做真正的互聯(lián)網(wǎng)+金融。

在全行業(yè)觸網(wǎng)金融的浪潮下，地產(chǎn)企業(yè)涉足金融領(lǐng)域，萬達不是第一家。告別“野蠻生長”之后，“別再叫我開發(fā)商”的聲音從未消停。但擺在當下的疑問是：萬達轉(zhuǎn)型金融，只是一個跟風(fēng)的“故事”，抑或是扼住時代命脈造就一個新的萬達金融帝國崛起的樣本？

王健林派兵布陣

現(xiàn)在，屬于萬達金融帝國的故事繪本，只是剛剛翻開了扉頁。

Howard Hughes Corporation首席執(zhí)行官David R.Weinreb對時代周報記者強調(diào)，任何房企朝金融領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，必須要在人員上提前做好安排，“更為重要的是找到能堅持和企業(yè)并肩作戰(zhàn)的人，同時，這些人又能很好適應(yīng)企業(yè)文化和制度”。

而在王健林思路里，萬達金融板塊的核心人員仍以他信得過的老人為主。在現(xiàn)今的金融領(lǐng)導(dǎo)小組班子里，四位為其長期以來的核心班底，這些老將曾共同經(jīng)歷過萬達創(chuàng)業(yè)階段。

公開資料顯示，現(xiàn)年52歲的尹海從1993年1月開始就曾在大連萬達集團擔任多個職務(wù)，服務(wù)萬達時間最長。而丁本錫、張霖、劉朝暉三位老將分別于2001年、2000年和2002年進入萬達。

現(xiàn)年60歲的丁本錫已經(jīng)服務(wù)萬達近14年，他自2009年12月起擔任執(zhí)行董事并于2012年12月起兼任董事會主席，同時出任大連（樓盤）萬達集團董事以及萬達文化董事長。張霖現(xiàn)年雖只有43歲，但從萬達商業(yè)地產(chǎn)的基層做起，跟萬達有著15年的情緣。最年輕的劉朝暉現(xiàn)只有42歲，但也服務(wù)萬達近13年。

同時，金融領(lǐng)導(dǎo)小組三位空降的新貴的實力也不容小覷。51歲的金融集團籌建組組長王貴亞，從1984年起在建行任職30年，有著豐富的重大項目資產(chǎn)、債務(wù)重組上市與投資理財管理經(jīng)驗。他曾于2009年12月起擔任萬達商業(yè)非執(zhí)行董事，并于2014年2月起進入萬達集團董事局。

擔綱金融集團籌建組副組長的原渤海銀行行長趙世剛、原深圳（樓盤）證券交易所副總經(jīng)理陸肖馬均在這兩年空降至萬達。

現(xiàn)年60歲的趙世剛，具有26年金融和經(jīng)濟工作經(jīng)歷，在2009年出任渤海銀行行長前，曾長期任職于中國銀行。在萬達動輒數(shù)十億美元的并購?fù)顿Y中，時常能看到合作貸款行渤海銀行的身影?，F(xiàn)年49歲的陸肖馬雖并非經(jīng)濟學(xué)科班出身，但卻具備豐富的金融機構(gòu)和監(jiān)管機構(gòu)的從業(yè)經(jīng)驗。從1999年5月起供職過美國道富銀行，爾后擔任過中國建設(shè)銀行股份有限公司非執(zhí)行董事以及深交所“上市公司監(jiān)管”副總經(jīng)理。

按照大萬股【2015】19號文件強調(diào)，這個新成立的金融領(lǐng)導(dǎo)小組將在集團層面進行資本市場的研究，包含重大投資（含合并）、重要業(yè)務(wù)決策、重點風(fēng)險控制等。同時，在集團層面對所屬上市公司的治理和經(jīng)營進行領(lǐng)導(dǎo)和管理。

王健林本人也強調(diào)，“金融集團要思考，銀行怎么跟萬達商管、萬達電商結(jié)合？我和丁總將牽頭創(chuàng)新，不僅僅是金融集團自己搞”。

在鈞涵顧問董事長謝志華看來，萬達在轉(zhuǎn)向金融業(yè)務(wù)過程中，做好核心人才的儲備極為關(guān)鍵。“由于金融行業(yè)屬于典型的英才驅(qū)動行業(yè)，專業(yè)能力和背后的人脈資源是金融業(yè)成功的關(guān)鍵。事實上，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型金融業(yè)的，大量從金融業(yè)挖人已經(jīng)成為常態(tài)，無論大型企業(yè)還是中小企業(yè)均是如此，此次萬達招募銀行高管就是基于其金融業(yè)的布局。”

金融全牌照？

王健林給出了萬達金融業(yè)務(wù)三大方向：加快掌握商家現(xiàn)金流入口，利用掌握現(xiàn)金流的優(yōu)勢創(chuàng)新對商戶的信貸考核、發(fā)放和回收機制，利用電商、快錢的大數(shù)據(jù)。

在下半年完成銀行、證券、保險等三家公司的并購，也在他的議事日程表上。為此，王健林在2015年上半年工作會議上強調(diào)了這點。

這引發(fā)了外界對其要拿下金融全牌照的猜測。有先例可以佐證，在房企做大金融業(yè)務(wù)的隊伍中，泛海、綠地等無一不對金融牌照虎視眈眈。

“開發(fā)商一直希望獲取金融牌照，因為他們的資金永遠是缺乏的，同時地產(chǎn)又是類金融產(chǎn)業(yè)，本身就需要金融平臺的配合，只是大的金融平臺都比較昂貴，小的起到的作用不大。” 投行人士黃立沖對時代周報記者分析表示，金融平臺的搭建成功更取決于老板對金融的理解能力和經(jīng)營能力。金融行業(yè)是屬于需要人力資本密集型的產(chǎn)業(yè)，并不是錢多就能做得好，如果拿大的金融平臺，成本不會比萬達的總市值低多少，但是如果拿小的，就要靠經(jīng)營和運作。

這點同時得到了泛?？毓啥仃悜褨|的印證。在他看來，轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)當下的普遍現(xiàn)象，尋求更廣闊的產(chǎn)業(yè)支撐無可厚非。“房地產(chǎn)企業(yè)往金融方向走，有參股銀行、券商等形式。但像泛海，控股金融企業(yè)，做真正金融企業(yè)的運營，并將其作為自己業(yè)務(wù)板塊的轉(zhuǎn)型樣本并不多見。”

他分析指出，房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式必然會導(dǎo)致高杠桿和負債率偏高。通過金融業(yè)務(wù)的發(fā)展，能將資產(chǎn)重新配置，并能使資產(chǎn)變得更輕、更快，“地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展金融業(yè)務(wù)，要在頂層設(shè)計上做好規(guī)劃。資本、牌照、人才和體制機制這四大要素必不可少。在目前金融牌照受管制的前提下，牌照是一大重要資源。但拿下金融牌照也并不絕對意味著融資成本的降低。”陳懷東說道。

截至發(fā)稿，時代周報記者尚未從萬達處得到回復(fù)。而此前，王健林曾放言過，“萬達其實只需要有一個銀行牌照，也不需要開什么門店，資金完全可以用P2P”。

萬達是否真的只要一張銀行牌照不得而知。但王健林此前也曾披露過萬達金融業(yè)務(wù)詳細地釋放節(jié)點將在下半年萬達金融集團成立、互聯(lián)網(wǎng)+金融試點啟動后。

金融創(chuàng)新思路待考

從目前來看，萬達主攻的互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)業(yè)績有著不錯的數(shù)字呈現(xiàn)。

萬達推出的 “穩(wěn)賺一號”商業(yè)地產(chǎn)眾籌項目近期賺足了“眼球”。按照官方數(shù)據(jù)，這一融資產(chǎn)品兩周內(nèi)賣了100億元。王健林將其定義為準REITs（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品），國內(nèi)目前多個城市已經(jīng)在試點REITs。

在王健林美好的愿景里，萬達和上海自貿(mào)區(qū)還著手搭建準REITs權(quán)證交易平臺，并找了做市商，標的是沒有被融資抵押和擔保的萬達廣場，眾籌建成的萬達廣場計劃在5年到7年后資本化或出售。

但叫好和質(zhì)疑同步發(fā)酵。

鈞涵顧問董事長謝志華的依據(jù)是這是輕資產(chǎn)需求的必須選擇。他給出了兩個原因：第一，在內(nèi)在驅(qū)動上，萬達對本身規(guī)模擴張和投資回報率會有更高的要求，輕資產(chǎn)模式能讓規(guī)模在短時間內(nèi)翻倍式的增長，同時輕資產(chǎn)模式能夠較大程度地擴大邊際效益；第二，外在環(huán)境上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從黃金時代進入白銀時代，資產(chǎn)價格快速上升的時代已經(jīng)過去，以重資產(chǎn)溢價增值的盈利模式將向輕資產(chǎn)運營增值的盈利模式轉(zhuǎn)變成為行業(yè)趨勢。

而戰(zhàn)略難以落地，成為投行人士黃立沖質(zhì)疑的基礎(chǔ)。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)是負租金杠桿，在衡量商業(yè)地產(chǎn)租金回報上應(yīng)該用的是有效租金和實際凈租金收入，而不是合約租金。此外，在中國市場的投資環(huán)境很容易被所謂“萬眾”風(fēng)潮刮死，“很多人在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域玩的是先把錢忽悠進來，然后撒開腿跑，大家都期待在某些領(lǐng)域做了老大就能把別人搞死，然后自己賺錢”。

商業(yè)地產(chǎn)尤其是不斷倒退的零售商業(yè)地產(chǎn)是否能夠通過實現(xiàn)金融杠桿變輕，依舊是未知的命題。在國金證券林敏（化名）看來，萬達收購快錢并發(fā)力線下支付業(yè)務(wù)，是其獨有的優(yōu)勢。

她甚至表示，一旦商業(yè)模式可行將成為其日后最大的利潤來源，“快錢有支付牌照，且目前也在申請征信牌照。萬達有萬達廣場這一重要商業(yè)資源。兩者融合，比如你去萬達廣場買東西吃飯，你使用快錢的支付功能，那么現(xiàn)今的支付寶財付通、銀聯(lián)等將受到莫大（博客,微博）的沖擊。而具備支付功能的載體像一個收款轉(zhuǎn)賬中間站，錢在中間站如果有所停留，能做余額寶理財通等，經(jīng)濟效益很客觀。”

林敏所言，著實存在于王健林“互聯(lián)網(wǎng)+金融”的設(shè)想里。按照他此前的表述，在萬達廣場推行云POS機，通過掌握收款機來掌握商家現(xiàn)金流入口，以信貸考核的方式給中小企業(yè)提供信貸服務(wù)。“這相比傳統(tǒng)銀行成本更低、風(fēng)險更??；同時，利用電商和快錢的大數(shù)據(jù)，把信貸服務(wù)的范圍擴大到會員消費群體中。”王健林說道。

在王健林看來，上述模式從互聯(lián)網(wǎng)概念入手，最終落地的是搶食傳統(tǒng)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而這些亦是王貴亞、趙世剛等外部引入高管的優(yōu)勢所在。

而金融安全、穩(wěn)定、低調(diào)的本質(zhì)，與互聯(lián)網(wǎng)講究快速與客戶體驗的特性，容易形成天然對沖。這成為了來自資產(chǎn)管理公司的張夢（化名）質(zhì)疑萬達金融業(yè)務(wù)發(fā)展的一大依據(jù)。在她看來，如何做好互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的“資金閉環(huán)”環(huán)節(jié)成為萬達的一大考驗，“在使用萬達快錢支付時，如何保證資金的安全又不影響用戶體驗。此外，出現(xiàn)風(fēng)險事件后，萬達又如何降低消費者的索賠成本”。

風(fēng)險防御仍是難題

不能用傳統(tǒng)的思維模式來管理金融業(yè)務(wù)，成為不少金融人士的普遍共識。

投行人士黃立沖的解釋是，輕資產(chǎn)、重運營、地產(chǎn)+金融、發(fā)展投資管理和開發(fā)管理，這些永遠是房地產(chǎn)公司脫離困境的康莊大道。但地產(chǎn)和金融之間基因的融合，其困境也是現(xiàn)實桎梏。

泛?？毓啥仃悜褨|認為，內(nèi)部管理上，所有的金融企業(yè)運營，第一要素和要務(wù)還是風(fēng)險管理，同時，穩(wěn)健為重要原則。他對時代周報記者分析表示，“因為所有價格都是風(fēng)險價格，對于所有金融資產(chǎn)來說，風(fēng)險和收益是匹配的。如何在風(fēng)險和收益之間取得平衡，是每個地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域要把握的。因為傳統(tǒng)企業(yè)，風(fēng)險偏好上會更大一些，那么就更應(yīng)該去把握這個度。”

王健林到底會如何規(guī)避萬達轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域時的風(fēng)險，目前無法具體得知。而在和阿里巴巴集團董事局主席馬云打了個“億元”賭局后，王健林已經(jīng)在加快速度復(fù)制支付寶母公司“螞蟻金融服務(wù)集團”，并試圖造出一個萬達金融集團。同時，萬達旗下的萬達電影、萬達文化、萬達旅游、萬達娛樂等平臺，如何整合這些資源，并充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)金融作用，亦需時日。

而房地產(chǎn)企業(yè)往金融投資方向走有利于企業(yè)未來的發(fā)展，此舉融僑集團副總裁、首席投資官康紅恩頗為肯定。“但純金融機構(gòu)的投資和開發(fā)商轉(zhuǎn)型做金融投資，兩者不能直接對比。”他說道，“不能以單純的融資需求，來思考地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域的發(fā)展，要用投資的角度思考。事實上，轉(zhuǎn)向金融方向是可以成為企業(yè)新的商業(yè)模式和盈利模式。一旦成為新的盈利模式就不是簡單地解決資金問題和融資問題。”

他進一步指出，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融投資，如何建立防火墻是一個很大的命題，尤其是同一個集團內(nèi)部的金融板塊和項目融資之間建立合理的防火墻，“因為風(fēng)險防范上而言，開發(fā)商的先天開發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和對風(fēng)險的把控，優(yōu)于一般金融機構(gòu)。純金融機構(gòu)缺乏資產(chǎn)管理能力、開發(fā)操盤能力和開發(fā)團隊，其所投資的地產(chǎn)項目，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，自身接盤難。而地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域，投的項目若是房地產(chǎn)相關(guān)的項目和產(chǎn)品，那么其長期積累下來的開發(fā)管理能力、風(fēng)險把控能力、資產(chǎn)管理能力等均能增強它金融業(yè)務(wù)的保障”。

但他對記者表示道，不同的房企轉(zhuǎn)向金融領(lǐng)域，要具體分析。萬達的金融模式、綠地的金融模式、泛海的金融模式，不一定合適其他地產(chǎn)公司。