原華遠地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)在任何一個國家都屬于支柱性行業(yè)地位，宏觀經(jīng)濟形勢好的時候，房地產(chǎn)會遭到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會被視為重要推動力之一。

博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇召開前一天，國家統(tǒng)計局發(fā)布了最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年商品房銷售面積由負轉正，全國同比增長3.9%，其中6月份增長16%。商品房銷售額一季度增長-9.3%，二季度增長10%，實現(xiàn)2014年以來的首次正增長。

房地產(chǎn)帶動效應大，一頭連著生產(chǎn)，一頭連著消費，房地產(chǎn)市場好轉對經(jīng)濟穩(wěn)定增長至關重要。原華遠地產(chǎn)董事長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)行業(yè)在任何一個國家都屬于支柱性行業(yè)地位，宏觀經(jīng)濟形勢好的時候，房地產(chǎn)會遭到打壓，一旦GDP增速有所下降，地產(chǎn)將會被視為重要推動力之一。

但在中國經(jīng)濟進入新的發(fā)展時期后，舊規(guī)律是否依舊使然？

 

房地產(chǎn)投資增速觸底

 

上半年尤其是二季度，房地產(chǎn)市場明顯回暖。在上半年，商品房銷售面積增速由負轉正，同比增長3.9%，為2014年以來首次正增長；商品房銷售額增長10%，一季度下降9.3%。6月份，商品房銷售額同比增長32.1%，銷售面積增長16%。商品住宅庫存有所下降。5月末，商品住宅待售面積自2014年來首次出現(xiàn)下降；6月末延續(xù)下降態(tài)勢，比上月末減少191萬平方米。

國家統(tǒng)計局局長王保安早前在接受公開采訪時指出，“穩(wěn)增長”主要依靠五個方面的支撐，基本面支撐、政策效應支撐、體制機制支撐、區(qū)域協(xié)同支撐和發(fā)展信心支撐。

一方面，中國的工業(yè)化還沒有結束。另一方面，從城鎮(zhèn)化來看，2014年，我國城鎮(zhèn)常住人口占全部人口的比重為54.77%，與發(fā)達國家相比有較大差距。并且，我國城鎮(zhèn)化質(zhì)量不高，其中1.7億農(nóng)民工多數(shù)沒有城鎮(zhèn)戶口，尚未市民化，無論是數(shù)量還是質(zhì)量，對我國城鎮(zhèn)化提升都有較大空間。這是我國經(jīng)濟增長的基本動力來源。根據(jù)統(tǒng)計局測算，過去10年間，城鎮(zhèn)化率每提高1個百分點，平均拉動投資增長3.7個百分點，拉動消費增長1.8個百分點。

從財政政策看，上半年，國家出臺了包括下達地方政府新增債券和置換債券發(fā)行額度、實施七大類重大投資工程包等在內(nèi)的一系列財政政策措施。其中，僅鐵路、城市軌道交通、機場建設等大型基建項目投資額度就超過8000億元。截至5月底，7類重大工程包已開工221個項目、33個專項，累計完成投資3.1萬億元。下半年，隨著地方政府債務置換、地方融資平臺融資功能有所恢復等，已開工項目建設進度有望加快，加上新項目的開工，預計基礎設施投資增速回升，帶動全部投資增速的企穩(wěn)回升。

從貨幣政策看，上半年，中國人民銀行2次普降金融機構存款準備金率，3次實施定向降準，3次下調(diào)人民幣存貸款基準利率，并綜合運用多種政策工具，在保持流動性充裕的同時，為棚戶區(qū)改造等提供長期穩(wěn)定、成本較低的資金來源。

王保安指出，由于貨幣政策從調(diào)整到傳導至實體經(jīng)濟往往存在時滯，預計下半年這些政策效應將會更突出。此外，從歷史經(jīng)驗看，通常商品房銷售回暖后經(jīng)過半年左右的時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速相應回升。這意味著下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速很可能繼續(xù)回升。

從數(shù)據(jù)上來看，2015年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落0.5個百分點。

而有關房地產(chǎn)投資增速的數(shù)據(jù)從2013年到達頂峰后一路下滑。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%，約占全國固定資產(chǎn)投資額的20%。

到2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。房地產(chǎn)投資增速的下滑被視為拖累GDP增長的因素之一。

 

房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)

 

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難以回到過去“狂飆猛進”的增長軌道。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了新的長周期。所謂長周期是從“青少年”步入“中青年”，增速換擋。到實現(xiàn)2030年城市化率70%的目標之前，仍存在大量的需求。

從短周期來看，已經(jīng)出現(xiàn)了止跌回升的趨勢。最重要的指標——銷售指標已經(jīng)開始實現(xiàn)正增長。顧云昌判斷，明年的形勢會比今年好。

當年中國經(jīng)濟正處于轉型期。“老的引擎動力在減退，比如房地產(chǎn)、制造業(yè)，新的動力通過大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新正在激發(fā)。”顧玉昌說。但新老之間的引擎還沒有銜接上，所以中國經(jīng)濟下行的壓力大。

房地產(chǎn)的支柱作用依然十分重要。顧云昌指出，世界各國政府都和中國政府一樣，往往把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟、拉動經(jīng)濟增長一個強大的動力。美國次貸危機之所以產(chǎn)生，是因為美國在本世紀初缺少經(jīng)濟增長的動力。通過動員中低收入家庭，供應了大量的貨幣讓他們買房，使得他們的房地產(chǎn)泡沫過高，房地產(chǎn)正是引發(fā)那次金融危機的原因。

其他的國家也通過房地產(chǎn)這樣的產(chǎn)業(yè)拉動若干個產(chǎn)業(yè)鏈上的行業(yè)，使經(jīng)濟增長充滿活力。“今后15年，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對中國經(jīng)濟起到支撐的作用，房地產(chǎn)出現(xiàn)危機的時候，必然出現(xiàn)政策的調(diào)整。”顧云昌表示。

然而，中國房地產(chǎn)市場分化十分嚴重。另據(jù)顧云昌透露，一些城市仍在消化庫存；而有些城市，又開始將控房價作為目標之一。但和黃金十年的樓市相比，供求關系已經(jīng)有所改變。即使有政策刺激，也不可能實現(xiàn)過去的房價暴漲現(xiàn)象。