盡管業(yè)界對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)告別黃金時(shí)代仍存在爭(zhēng)論，但國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)率先改變專注住宅地產(chǎn)的投資策略。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)基金將告別“暴利”時(shí)代，投資方向已趨多元化。
7月22日，房地產(chǎn)基金管理規(guī)模超過300億元的歌斐資產(chǎn)宣布，歌斐收購(gòu)的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目“歌斐中心”正式啟動(dòng)招商，預(yù)計(jì)2016年6月竣工交付使用。該項(xiàng)目位于上海黃浦區(qū)。2014年底歌斐以31.6億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了這幢國(guó)際甲級(jí)寫字樓。
與以往投資新房的快進(jìn)快出的運(yùn)作方式不同，寫字樓投資項(xiàng)目需要通過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)管理提升租金收入和資產(chǎn)價(jià)值，來實(shí)現(xiàn)增值。
“過去我國(guó)房地產(chǎn)的開發(fā)都做新房的生意，基本上只做住宅的生意。”歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)合伙人譚文虹坦言，眼下從投資的角度來看，新房市場(chǎng)的投資空間不像以前那么大了。未來房地產(chǎn)投資的潛力是資產(chǎn)盤活。例如收購(gòu)一線城市中心地段的舊樓，通過改建運(yùn)營(yíng)，可以重新煥發(fā)活力，實(shí)現(xiàn)增值。
一年多以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑狀態(tài)，房?jī)r(jià)運(yùn)行趨勢(shì)也出現(xiàn)分化。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年我國(guó)房地產(chǎn)投資增速同比下滑9.5個(gè)百分點(diǎn)；70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比下滑，66個(gè)城市的二手住宅價(jià)格同比下滑。
業(yè)內(nèi)不少聲音認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)的黃金十年已經(jīng)過去，進(jìn)入白銀時(shí)代。而我國(guó)房地產(chǎn)基金過去關(guān)注點(diǎn)集中在住宅市場(chǎng)，賭房?jī)r(jià)上漲。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)基金整體受到?jīng)_擊，轉(zhuǎn)型發(fā)展迫在眉睫。
譚文虹認(rèn)為，從國(guó)際成熟市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)是地產(chǎn)基金值得挖掘的潛力領(lǐng)域。以寫字樓地產(chǎn)為例，寫字樓投資作為穩(wěn)健型產(chǎn)品是資產(chǎn)配置的重要方向。隨著北京、上海等一線城市核心地段土地資源的日益稀少，優(yōu)質(zhì)潛力地段的項(xiàng)目也將成為日益稀缺的資源。
實(shí)際上，從去年年底開始，外資基金在我國(guó)一線城市收購(gòu)寫字樓的動(dòng)作不斷加快。這一方面是由于近期大量外資地產(chǎn)基金募集完成，集中尋找投資標(biāo)的；另一方面也基于外資普遍看好未來2至3年一線城市寫字樓的升值潛力。
專注于地產(chǎn)投資的基匯資本在2014年花9.28億美元的價(jià)格收購(gòu)了北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目盈科中心。今年6月，公司又與物流地產(chǎn)開發(fā)商維龍中國(guó)成立合資公司，計(jì)劃在國(guó)內(nèi)收購(gòu)、開發(fā)和管理現(xiàn)代物流物業(yè)。
基匯資本執(zhí)行合伙人吳繼泰對(duì)物流地產(chǎn)發(fā)展前景判斷樂觀。他認(rèn)為，目前美國(guó)的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積是中國(guó)的12倍。此外，我國(guó)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)面積僅占市場(chǎng)總倉(cāng)儲(chǔ)面積極小的比例。伴隨著電子商務(wù)迅猛發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供給嚴(yán)重不足，未來發(fā)展?jié)摿^大。
借鑒國(guó)際成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，除了商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域之外，不少房地產(chǎn)基金也在積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。
在專家看來，我國(guó)房地產(chǎn)基金投資將更趨理性，從單一的住宅投資為主向多元化領(lǐng)域布局。
歌斐資產(chǎn)創(chuàng)始合伙人、CEO殷哲也表示，房地產(chǎn)基金或正逐漸成為介于私募股權(quán)基金和固定收益回報(bào)之間的一個(gè)品種。
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