“就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你。”數(shù)年前，萬科董事會主席王石曾經(jīng)說過這樣的話。
他為何這樣說？這是有歷史原因的。住宅專業(yè)化曾是萬科成為行業(yè)“老大”的必殺技。在萬科的歷史上，公司曾介入超市、礦泉水、影視等領域，也開發(fā)過商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓，但最終，王石剝離了這一切，用住宅專業(yè)化、規(guī)?；@一路徑實現(xiàn)了萬科的超速發(fā)展。
談到商業(yè)地產(chǎn)，王石稱，住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”，商業(yè)地產(chǎn)對萬科來說是“重資產(chǎn)”。
郁亮說，最初進軍商業(yè)地產(chǎn)是“被動”的——現(xiàn)在已經(jīng)拿不到“干凈”的地（只有住宅、不需建其他配套設施的地塊）。這種情況下，作為創(chuàng)始人的王石不得不做出妥協(xié)。
然而，萬科商業(yè)地產(chǎn)起步至今已有6年，如何才能殺出一條血路？
萬科商用獨立之難
自從2009年進軍商業(yè)地產(chǎn)之后，萬科對商業(yè)地產(chǎn)的投入與重視度逐年提高。2013年1月，萬科正式組建商用地產(chǎn)管理部，負責統(tǒng)籌萬科商用地產(chǎn)的實施工作。隨著萬科轉(zhuǎn)型“城市配套服務商”，萬科商用近年來不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。
然而至今，萬科的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不出彩，但規(guī)模已經(jīng)非常大。資料顯示，目前，萬科商業(yè)地產(chǎn)已在全國60多個城市鋪開，在一二線城市中心商圈已經(jīng)規(guī)劃了20多座城市商務綜合體項目，還具有為數(shù)眾多的社區(qū)商業(yè)和區(qū)域購物中心，如萬科紅廣場、萬科生活廣場等。
今年初，履新萬科集團商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務負責人的丁長峰對媒體表示，萬科將于今年一季度末宣布成立萬科集團下屬的獨立商業(yè)地產(chǎn)公司，并于6月底完成25個萬科旗下購物中心的資產(chǎn)處理。但2015年已過半，萬科商用仍然沒有獨立的跡象。3月31日，萬科在香港舉行的2014年業(yè)績發(fā)布會上，郁亮稱，“關于未來商業(yè)做大有沒有分拆的可能性，任何可能性都是有的，但目前還沒計劃。”
與此同時，萬科也在積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)。去年，萬科與百度合作，百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計算技術，為萬科的商業(yè)項目帶來定位引擎、大數(shù)據(jù)、營銷工具三類核心技術，給萬科商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級的解決方案。“百萬”的合作，能否給萬科商業(yè)帶來實質(zhì)性的幫助？多位業(yè)內(nèi)人士表示，難以在短期內(nèi)實現(xiàn)。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，表面來看，百度的數(shù)據(jù)流量很大，但是重要的是對數(shù)據(jù)進行梳理，并篩選出有效數(shù)據(jù)，而這項工作并不容易。
新城控股高級副總裁歐陽捷也表達了類似看法。他認為，雖然百度集成了一些類似大眾點評的商家，但客戶信息并不清晰，對招商價值不大，目前百度的數(shù)據(jù)還難以達到一定的深度。
“被商業(yè)”成分居多
萬科布局的商業(yè)產(chǎn)品包含三大類型，即購物中心（萬科廣場）+寫字樓（萬科大廈）+社區(qū)商業(yè)（萬科紅），定位全部是針對周邊居民的社區(qū)型商業(yè)，或者是區(qū)域購物中心。
在商業(yè)地產(chǎn)的思路上，萬科表現(xiàn)出與萬達、綠地不一樣的特征，后兩者拿地、選址是基于地方政府經(jīng)營城市的需求，萬科則是跟著實際的用戶需求走。
王石說，萬科的特點是在不被看好的地段做住宅，做商業(yè)亦然。移動互聯(lián)網(wǎng)對傳統(tǒng)商業(yè)造成了沖擊，同時也創(chuàng)造了商機。郁亮也稱，網(wǎng)購對購物中心有很大打擊，萬科涉及商業(yè)地產(chǎn)的同時也保持謹慎態(tài)度，目前還是圍繞社區(qū)和區(qū)域主題進行。
作為住宅地產(chǎn)龍頭，萬科的商業(yè)地產(chǎn)之路并非一帆風順。王永平認為，萬科做商業(yè)和其他企業(yè)所遇到的困難類似：連鎖化程度不夠高。雖然商業(yè)儲備量大，但是已開業(yè)的項目并不多，品牌上沒有形成比較強的話語權(quán)。萬科很大，但萬科商業(yè)很小。
RET睿意德策略顧問部高級總監(jiān)李靜雅認為，和萬達商業(yè)地產(chǎn)不同，萬科商業(yè)地產(chǎn)團隊的權(quán)限有一定局限。萬科商業(yè)地產(chǎn)品牌需要一個調(diào)整的過程，不能完全復制萬科的品牌，更多地是根據(jù)社區(qū)的屬性和人群的分類來定義。
商業(yè)地產(chǎn)的紅海及過剩，早已為業(yè)內(nèi)公認，萬科的這一業(yè)務板塊可以說是在勉力支撐。王永平直言，萬科做商業(yè)地產(chǎn)并沒有上升到戰(zhàn)略高度，“被商業(yè)”的成分多，因為住宅開發(fā)量大，配備了較多商業(yè)，但目前運營還有一定困難，所以才會有“萬萬”合作。
商業(yè)配角，住宅主角
在近日的一個論壇上，王石說，進入白銀時代，為什么萬萬想不到萬達和萬科會合作呢？因為萬科向城市配套轉(zhuǎn)型，住宅是萬科的“輕資產(chǎn)”，蓋了就能賣，但如今突然進入商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)，不能蓋了就賣，要出租，這方面萬科不是很熟悉，這對萬科來說是“重資產(chǎn)”。萬達恰好倒過來，商業(yè)地產(chǎn)對萬達而言是“輕資產(chǎn)”，但是和商場配套的住宅，萬達就不那么得心應手了，住宅對萬達來說是“重資產(chǎn)”，這兩個公司牽手合作，是一個資源重新整合的過程。
早前，出身凱德、負責萬科商業(yè)的毛大慶曾表示，萬科商業(yè)將尋求輕資產(chǎn)路徑，第一批經(jīng)營性不動產(chǎn)明確要做輕資產(chǎn)，至于“輕到什么程度”還未可知，可能不會像凱德一樣住宅和商業(yè)運營完全獨立。
自2013年下半年開始，在加大商業(yè)地產(chǎn)比重的同時，萬科也開始就商業(yè)物業(yè)資本化與國際資本頻繁接觸。2014年9月，萬科與擁有新加坡政府投資公司背景的RECONANSHANPRIVATELIMITED達成協(xié)議，以約16.51億元的價格出售上海虹橋萬科中心90%股權(quán)。
此前，萬科還與凱雷投資集團簽署商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略合作平臺的意向書，雙方擬成立資產(chǎn)平臺公司，以收購萬科的商業(yè)物業(yè)。根據(jù)萬科的計劃，新的資產(chǎn)平臺公司將長期持有商業(yè)物業(yè)，未來將以資產(chǎn)證券化方式退出。
如今，對于商業(yè)地產(chǎn)，萬科集團層面或許有“騎虎難下”之感。在去年8月18日的萬科中期業(yè)績說明會上，郁亮表示，萬科在不斷檢討、總結(jié)商業(yè)運營思路，商業(yè)會像住宅一樣，成為萬科的一個主要業(yè)務。但這并不意味著萬科放棄住宅的主業(yè)地位。
萬科相關人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，9月商業(yè)地產(chǎn)會有一些大的動作。目前社區(qū)商業(yè)還是由各分公司在運作，管理上則歸屬于萬科商用地產(chǎn)管理部。
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