近年來(lái)，由于城市商品住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在在一定程度上滿足了中低收入者購(gòu)買低價(jià)房的需求。但是，因“小產(chǎn)權(quán)房”到目前為止無(wú)論在政策上還是法律上均得不到認(rèn)可，在出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛或財(cái)產(chǎn)分割時(shí)往往存在較大爭(zhēng)議，而對(duì)于在離婚案件中“小產(chǎn)權(quán)房”能否予以分割各地法院也有不同的理解和認(rèn)識(shí)，由此導(dǎo)致了在案件處理結(jié)案上的地域差異，筆者近期代理的一宗離婚罪案件中的“小產(chǎn)權(quán)房”爭(zhēng)議再次引起筆者對(duì)上述問(wèn)題的思考。

“小產(chǎn)權(quán)房”并非法律術(shù)語(yǔ)，而是人們約定俗成的一種稱謂。目前是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，在現(xiàn)實(shí)中往往是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商以新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”，在目前的法律及政策下，其并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國(guó)土地管理法和有關(guān)政策規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。任何單位和個(gè)人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。所以，現(xiàn)行法律及政策規(guī)定均禁止“小產(chǎn)權(quán)房”基于買賣、交易等法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)(所謂物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)力，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán))，其基本的價(jià)值取向在于貫徹和落實(shí)嚴(yán)格的土地用途管制制度，以保護(hù)集體用地。

因此筆者認(rèn)為，人民法院在審理離婚案件中，對(duì)于夫妻共同購(gòu)置的“小產(chǎn)權(quán)房”不能作為物權(quán)分割，但可以對(duì)房屋的財(cái)產(chǎn)權(quán)益予以分割，原因在于：第一，“小產(chǎn)權(quán)房”首先是“房”，?其具有房屋的一些物理屬性，其與“大產(chǎn)權(quán)房”的使用性是一樣的。夫妻離婚時(shí)往往爭(zhēng)執(zhí)最大的就是房屋，對(duì)該財(cái)產(chǎn)人民法院在審理時(shí)一刀切不予以分割顯然不利于消除紛爭(zhēng)。至于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第21條關(guān)于“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用”的規(guī)定則是建立在爭(zhēng)議房屋有國(guó)家合法產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的，而“小產(chǎn)權(quán)房”目前不可能取得商品房的產(chǎn)權(quán)，法院不能將其作為商品房進(jìn)行分割，但可以對(duì)房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行分割。第二，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，也就是沒(méi)有物權(quán)沒(méi)有爭(zhēng)議，但具有相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，夫妻離婚時(shí)應(yīng)對(duì)房屋本身具有的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。因?yàn)橘?gòu)買時(shí)也不是按照有物權(quán)的房屋價(jià)格購(gòu)買的，所以分割時(shí)也不能按照物權(quán)價(jià)格來(lái)分割。但房屋畢竟有一個(gè)增值因素，雙方對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)可以進(jìn)行議價(jià)，議價(jià)不成時(shí)可以進(jìn)行重置價(jià)評(píng)估，要房的一方應(yīng)給對(duì)方市場(chǎng)價(jià)一半的補(bǔ)償。

當(dāng)然，需要強(qiáng)調(diào)的是，“小產(chǎn)權(quán)房”的分割僅限于夫妻相對(duì)方，不具有對(duì)世權(quán)。人民法院在處置“小產(chǎn)權(quán)房”時(shí)，應(yīng)充分論證房屋的性質(zhì)，明確說(shuō)明分割的是財(cái)產(chǎn)權(quán)，且財(cái)產(chǎn)權(quán)益僅限于相對(duì)人，不具有對(duì)世權(quán)，避免當(dāng)事人企圖通過(guò)法院裁判文書的形式使“小產(chǎn)權(quán)房”得到合法確認(rèn)。

最后，筆者善意提醒廣大市民，房屋是大商品，購(gòu)房是人生大事，在目前的法律及政策下，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)慎重對(duì)之。