今年二季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖勢(shì)頭強(qiáng)勁。3月30日出爐的樓市新政成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在放松限貸、降低購(gòu)房門檻、降息等利好政策刺激下，購(gòu)房熱情被激發(fā)出來，剛需型、改善型購(gòu)房者陸續(xù)入市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)商品房銷售面積50264萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.9%。商品房銷售額34259億元，增長(zhǎng)10.0%，增速提高6.9個(gè)百分點(diǎn)。
多名業(yè)內(nèi)人士在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)分析，樓市整體庫(kù)存壓力依然存在，但是政策面、資金面會(huì)持續(xù)寬松；整體來看，下半年的樓市會(huì)比上半年的成績(jī)更好。在下半年寬松預(yù)期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)回升仍然值得期待。
焦點(diǎn)1
“3·30新政”激起成交高潮
今年上半年，以“3·30新政”為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市成交實(shí)現(xiàn)了V字反轉(zhuǎn)。以廣東為例，廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，廣東商品房銷售面積1720.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%；商品房銷售額1571.43億元，增長(zhǎng)3.4%。到今年5月份，廣東商品房銷售面積3505.57萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.1%，商品房銷售額3218.29億元，增長(zhǎng)20.0%，商品房銷售呈現(xiàn)持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。
在世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉看來，降準(zhǔn)降息、二套房認(rèn)定放寬等新政出臺(tái)，政策環(huán)境寬松向好，在多重政策利好的疊加影響下，樓市逐步回暖趨勢(shì)已基本確立。他表示，公積金政策或?qū)⑦M(jìn)一步放松。
日前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日表示，目前房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見并不斷完善中。具體的稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。
房地產(chǎn)稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，對(duì)此該如何解讀？
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉只是稅制改革的正常化推進(jìn)，與樓市調(diào)控和當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等并無(wú)太多關(guān)聯(lián)。廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長(zhǎng)彭澎預(yù)測(cè)，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，下半年政策環(huán)境、貨幣環(huán)境仍將保持穩(wěn)健偏松，二套房房貸政策甚至有進(jìn)一步放寬的空間。他表示，地方政策甚至?xí)屿`活自主。
“隨著上半年交易量的回暖，像深圳、上海等地的房?jī)r(jià)上漲明顯，限購(gòu)取消的可能性更小，但是其尺度放松還是可以期待的，比如說在針對(duì)豪宅等大型物業(yè)的限購(gòu)方面。”彭澎認(rèn)為。
“政府調(diào)控只是輔助手段，最終還是要看市場(chǎng)說話。”黎振偉預(yù)測(cè)，全國(guó)一、二線重點(diǎn)城市下半年交易量將超越上半年。他認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)一步分化，三、四線城市的樓市成交仍將面臨考驗(yàn)。
焦點(diǎn)2
信貸相對(duì)寬松 房貸供給有效放大
今年以來，央行連續(xù)降息降準(zhǔn)，相對(duì)充裕的流動(dòng)性使得房貸資金也較往年更寬松。
廣州市場(chǎng)上，首套房貸8.6折的優(yōu)惠價(jià)格重出市場(chǎng)，各家銀行的利率水平也一致走低。有銀行信貸人員告訴記者，今年以來信貸資金寬松但銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，企業(yè)貸款等發(fā)放較為謹(jǐn)慎，房貸仍然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行也放寬了優(yōu)惠幅度。
根據(jù)融360近日統(tǒng)計(jì)的廣州房貸數(shù)據(jù)顯示，廣州23家主流銀行中，除平安銀行暫不受理房貸業(yè)務(wù)外，廣州共有15家銀行提供優(yōu)惠利率。其中，首套房貸方面，利率最低的依然是匯豐銀行給出的8.6折優(yōu)惠。
匯豐銀行相關(guān)工作人員告訴記者，只要貸款額度達(dá)到150萬(wàn)元以上，信用狀況良好，能達(dá)到匯豐優(yōu)質(zhì)客戶標(biāo)準(zhǔn)，就可以獲得首套房8.6折的貸款利率優(yōu)惠。此外，廣州市內(nèi)各家銀行中，9折仍為主流折扣利率，有7家銀行提供，包括工商銀行、中國(guó)銀行及農(nóng)業(yè)銀行。
記者計(jì)算發(fā)現(xiàn)，今年降息后打9折的房貸實(shí)際利率為4.86%，若打8.6折則僅需4.644%。若貸款200萬(wàn)元，按照首套房基準(zhǔn)利率8.6折計(jì)算，20年等額還款，月供為12809元。與按照去年底的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月供減少近2000元。
不過，在二套房貸方面，廣州市場(chǎng)依然是首付最低七成、利率上浮10%至20%不等，廣州仍然是全國(guó)最嚴(yán)的市場(chǎng)。
與廣州首套相對(duì)寬松不同，深圳房貸近期有所收緊。根據(jù)融360調(diào)查數(shù)據(jù)，目前深圳首套房貸利率最低為9折，深圳房貸利率平均折扣為9.74折，降息后利率約為5.26%。執(zhí)行9.5折以下利率的銀行僅有4家。
焦點(diǎn)3
需求繼續(xù)回暖 庫(kù)存壓力依然較大
政策、資金兩大方面助推成交回升，但是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，房屋的新開工和施工面積在市場(chǎng)走好時(shí)有所收窄，增速比前5個(gè)月分別收窄0.2%和1%。
拿地和新開工面積等數(shù)據(jù)顯示，前6個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積9800萬(wàn)平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2866億元，下降28.9%，降幅擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積下降13.8%，降幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，一系列數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)的投資信心仍待提振。專家表示，當(dāng)前樓市去庫(kù)存壓力依然較大，這也直接導(dǎo)致了房屋新開工面積較大幅度的下滑。
合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江說，對(duì)于一線城市和庫(kù)存壓力較小的二線城市，房?jī)r(jià)雖然會(huì)上漲或止跌企穩(wěn)，但是企業(yè)拿地態(tài)度仍謹(jǐn)慎，去庫(kù)存仍是下半年樓市發(fā)展的主基調(diào)。
以廣州為例，陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月5日，廣州樓市一手住宅可售面積為874.09萬(wàn)平方米，此前5-6月便消化原有庫(kù)存超過110萬(wàn)平方米。
黎文江認(rèn)為，目前高端物業(yè)的成交還存在較大壓力，寬松政策提振的是剛需兩端，企業(yè)拿地開發(fā)新樓盤的比例不會(huì)太大。雖然市場(chǎng)環(huán)境將進(jìn)一步寬松，但是大批投資客重回樓市的可能性不大，購(gòu)房需求仍將是以改善型和首次置業(yè)型客戶為主力軍。
最近一段時(shí)間，股市震蕩，不少人頗為關(guān)注：這是否會(huì)影響到下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？省房協(xié)理事趙卓文說，隨著股市較為明顯的起伏波動(dòng)，投資風(fēng)險(xiǎn)放大，一些投資公司可能會(huì)選擇離開股市，投資更為穩(wěn)妥的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
在業(yè)內(nèi)專家看來，下半年樓市成交量有望進(jìn)一步放大。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部黃韜分析，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于量升價(jià)穩(wěn)的階段，隨著成交的持續(xù)回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步可能會(huì)量?jī)r(jià)齊升。
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