悄然之間，中國最具特色的房地產(chǎn)開發(fā)商碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了自我突破，完成了從家族化到職業(yè)化的絢麗蛻變。

該集團(tuán)新近發(fā)布的上半年銷售業(yè)績顯示，截至2015年6月30日的六個(gè)月，碧桂園連同合營公司和聯(lián)營公司，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣544.7億元；合同銷售建筑面積約845萬平方米。其中，碧桂園權(quán)益所有人之合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別約為人民幣507.4億元及800萬平方米。

按照該集團(tuán)的計(jì)劃，其全年達(dá)成1350億的銷售目標(biāo)確定無疑。在房地產(chǎn)行業(yè)告別“黃金時(shí)代”的大環(huán)境下，碧桂園憑借戰(zhàn)略以及管理上的不斷完善，向外界證明了“大象也能起舞”。

尤其值得關(guān)注的是，存貨壓頂、周轉(zhuǎn)率和利潤率呈下降趨勢的行業(yè)背景中，碧桂園以躋身藍(lán)籌企業(yè)為目標(biāo)，進(jìn)行一攬子財(cái)務(wù)管控，對于提升公司運(yùn)營穩(wěn)健性及行業(yè)地位，起到不可小覷的作用。

日前，穆迪提升了碧桂園控股有限公司及優(yōu)先無抵押債券評(píng)級(jí)從Ba2提升至Ba1，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。與此同時(shí)，包括高盛、摩根大通、美銀美林等34家券商及機(jī)構(gòu)里，有19家券商對其授予“買入”類評(píng)級(jí)，“中性”類評(píng)級(jí)有10家，大多券商及機(jī)構(gòu)認(rèn)同碧桂園的發(fā)展方向。

優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)

在碧桂園去年初以來的一系列資本運(yùn)作中，最亮眼的當(dāng)數(shù)引入保險(xiǎn)資金入股，改變公司資本結(jié)構(gòu)的同時(shí)，極大提升公司在資本市場的曝光度。

今年4月1日晚間，碧桂園公告稱，公司將通過發(fā)行新股的方式引入中國平安附屬公司中國平安人壽股權(quán)投資。其中，中國平安人壽已同意以2.816港元/股認(rèn)購公司22.36億股新股份，禁售期1年，涉資62.97億港元，新發(fā)行股本占公司現(xiàn)有已發(fā)行股本的約10.99%，以及占公司經(jīng)認(rèn)購事項(xiàng)擴(kuò)大后已發(fā)行股本的約9.90%。

隨著新股發(fā)行的完成，碧桂園原有股權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了深刻變化。其中楊惠妍代家族持有股份121.07億股，股權(quán)比例從59.48%下降到53.60%，仍為最大股東；而中國平安人壽持有股份22.36億股，股權(quán)比例9.90%，成為第二大股東。

在扣除發(fā)行費(fèi)用后，碧桂園此番發(fā)行新股實(shí)際募集資金62.95億港元，將用于公司發(fā)展以及一般用途。

碧桂園去年末賬面額逾人民幣270億，流動(dòng)性充裕，因此引入平安人壽的根本動(dòng)因并非融資，但考慮到該公司連續(xù)幾年的高速擴(kuò)張帶來的資金需求，此番發(fā)行新股無異于進(jìn)一步加強(qiáng)公司現(xiàn)金流水平。

對于引入平安，碧桂園CFO在接受媒體采訪時(shí)評(píng)價(jià)稱：拓展融資渠道只是一個(gè)方面，更高的層面是，這項(xiàng)合作有效地促進(jìn)了平安和碧桂園雙方結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，不僅加強(qiáng)碧桂園的行業(yè)競爭能力，也為其正在進(jìn)行的全生命產(chǎn)業(yè)鏈（地產(chǎn)關(guān)聯(lián)新業(yè)務(wù)）提供了新動(dòng)力，更有助于優(yōu)化碧桂園股東結(jié)構(gòu)，公司治理更加現(xiàn)代化。某種程度上，平對碧桂園的影響是“革命性”的。

據(jù)了解，碧桂園+中國平安合作并非只是口號(hào)形式上的聯(lián)盟，在具體戰(zhàn)略合作事務(wù)方面，碧桂園與平安跨界合作、創(chuàng)新求變、項(xiàng)目落地速度極快，雙方已經(jīng)在營銷、社區(qū)業(yè)務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)投資、金融合作等方面迅速合作：首先，在住宅開發(fā)領(lǐng)域，平安不動(dòng)產(chǎn)和碧桂園的住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)導(dǎo)向相同，雙方可以在項(xiàng)目合作上交叉持股；其次，平安將向碧桂園提供180億元授信額度，平安銀行給了碧桂園100億元的額度隨時(shí)可以用，平安信托、大華基金也給了幾十億元的資金使用。此外，碧桂園也將為中國平安提供社區(qū)業(yè)務(wù)的切入點(diǎn)，雙方將合作開發(fā)、對接碧桂園逾200個(gè)項(xiàng)目，逾35萬戶業(yè)主的社區(qū)資源，或?qū)⒋笠?guī)模進(jìn)駐碧桂園社區(qū)。最后，平安的物業(yè)管理未來或可以交給碧桂園統(tǒng)一管理。

按照碧桂園內(nèi)部人士的說法，引入平安作為二老板，至少讓碧桂園人上了一堂別開生面的新課，知道在新的社會(huì)和市場環(huán)境下，地產(chǎn)企業(yè)的玩法可以更加多元化、更加精彩紛呈。

對于碧桂園與平安的此番合作，多家國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和海外投行均給予碧桂園正面評(píng)級(jí)。高盛認(rèn)為，碧桂園與平安人壽的合作是正面的舉動(dòng)，從長遠(yuǎn)來看，有助碧桂園轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務(wù)的提供者，同時(shí)也可以增強(qiáng)其股本回報(bào)率。

降低財(cái)務(wù)杠桿

中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代一去不返，那么市場參與者的經(jīng)營策略也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，在碧桂園身上，首先采取了“降杠桿”的方式，以保證企業(yè)在安全范圍內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)。

杠桿的使用是一把雙刃劍，當(dāng)市場利潤率豐厚并且處于高速增長期時(shí)，高杠桿的使用可以讓企業(yè)獲得更多資源以快速搶占市場；但當(dāng)利潤以及行業(yè)增長放緩之際，過高的杠桿便意味著高成本以及高風(fēng)險(xiǎn)。

精明的碧桂園顯然早早看到了這一趨勢。從2014年初該集團(tuán)新任CFO吳建斌履新開始，他對碧桂園提出的第一項(xiàng)要求，便是保證凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%這一安全紅線之下，以及可動(dòng)用現(xiàn)金流保持為總資產(chǎn)的10%。

在碧桂園以及吳建斌看來，房地產(chǎn)高杠桿時(shí)代暫時(shí)過去了，2014年已經(jīng)是去高杠桿的分水嶺。“未來，你再用高杠桿去應(yīng)對市場變化，那是非常危險(xiǎn)的。因?yàn)槟阃ǔ鰜淼姆孔?，并沒有足夠的市場讓你能夠把它迅速賣掉，所以現(xiàn)在很多企業(yè)在買土地買完之后先放著再看，有了銷路再去生產(chǎn)。這是由商業(yè)模式?jīng)Q定的。目前碧桂園把凈資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%的上限。”

對于現(xiàn)金流的管理上，碧桂園也盡量做到“以銷定產(chǎn)，先收后支，收大于支”。

該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“企業(yè)必須有現(xiàn)金回流，沒有現(xiàn)金回流是不敢做的。預(yù)判每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，你能不能把投資盡快掙回來，這才是前提和關(guān)鍵。未來的地產(chǎn)邏輯，不是因?yàn)槟阋?guī)模做大你就能現(xiàn)金回流多，而應(yīng)該是有每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金回流得好，你的規(guī)模才可以支撐做大。”

對于碧桂園在財(cái)務(wù)杠桿方面的管理，穆迪預(yù)計(jì)，碧桂園將會(huì)繼續(xù)優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)并降低借貸成本。因此，其信用指標(biāo)應(yīng)會(huì)在未來12～18個(gè)月保持強(qiáng)勁。特別是其調(diào)整后的息稅前利潤（EBIT）與利息比率可達(dá)到3.8到4倍，而收入與債務(wù)的比率會(huì)在120%～130%之間。這樣的經(jīng)營結(jié)果能讓碧桂園立足于Ba評(píng)級(jí)的上游。

控制融資成本

在實(shí)現(xiàn)對財(cái)務(wù)杠桿以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控的有效管理之后，碧桂園再度將目標(biāo)投向降低融資成本，提升企業(yè)盈利能力和自身價(jià)值。

吳建斌頗有信心地向媒體表示，其終極目標(biāo)是將碧桂園的融資成本降低到5%~6%。

此前的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園近兩年的融資成本已經(jīng)逐步降低，數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，該集團(tuán)加權(quán)平均融資成本有所降低，從去年上半年的9.24%下降為8.23%，該數(shù)值也低于2011~2013年的9.2%、9.56%和8.54%。

2014到2015年，碧桂園運(yùn)用一系列資本工具，將融資成本進(jìn)一步降低。其中包括在2014年，碧桂園發(fā)行了總值8億美元的5年期境外債，并且在2014年底獲得了總值45億港元的4年期銀團(tuán)貸款。這些融資活動(dòng)延長了其債務(wù)組合的期限，也把碧桂園的平均借貸成本從8.54%下降至8.16%。

尤其是今年通過引入中國平安后，碧桂園融資成本就可以繼續(xù)下降到5%～6%。

據(jù)透露，為達(dá)成此目標(biāo)，碧桂園嘗試了多種融資方式，基本按照“成本最低+期限最長”，“人民幣/外幣債務(wù)比例從50：50逐步調(diào)整為60：40”等多種指導(dǎo)思想來運(yùn)作。

對于碧桂園的經(jīng)營現(xiàn)狀，穆迪在不久前的評(píng)級(jí)報(bào)告中指出：碧桂園的產(chǎn)品雖然也面臨利潤率及庫存的問題，然而碧桂園的流動(dòng)性狀況較強(qiáng)。2014年底，其現(xiàn)金持有量（包括受限現(xiàn)金）共有272億元人民幣，足以應(yīng)付其149億元人民幣的短期債務(wù)。穆迪的展望評(píng)級(jí)為穩(wěn)定，并期望碧桂園會(huì)通過審慎的財(cái)務(wù)管理和業(yè)務(wù)規(guī)劃，繼續(xù)保持現(xiàn)有的銷售執(zhí)行力、毛利率和債務(wù)杠桿水平。

穆迪提升評(píng)級(jí)后，有資本市場分析人士認(rèn)為：碧桂園已成為民營房企中評(píng)級(jí)最高的住宅類房企。毫無疑問，未來躋身投資級(jí)以后碧桂園或?qū)⒂瓉韺儆诿駹I企業(yè)的“藍(lán)籌時(shí)刻”。