前情提要：2011年韓女士為理財(cái)增值簽約購(gòu)買(mǎi)了北京市東城區(qū)萬(wàn)朋文化辦公用品商城（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)朋文化）一處30年產(chǎn)權(quán)的商鋪。為了方便全權(quán)交給業(yè)主代理租借，自己坐等收錢(qián)即可，但在2013年底開(kāi)始韓女士等業(yè)主便未收到付款，且長(zhǎng)期溝通未果，于是向《經(jīng)濟(jì)》雜志社求助。

 

在2014年底萬(wàn)朋商城拒付租金事件被媒體調(diào)查時(shí)，萬(wàn)鵬負(fù)責(zé)人便多次推諉，而在整件事情連續(xù)曝光后，投資人韓女士向《經(jīng)濟(jì)》記者抱怨稱，仍有投資人仍未獲得萬(wàn)朋商城應(yīng)付的租金。

 

業(yè)主們對(duì)此怒火中燒，一紙?jiān)V狀將萬(wàn)朋商城3-5層開(kāi)發(fā)商萬(wàn)朋京徽（下文均簡(jiǎn)稱“萬(wàn)朋”）及其法人杜斌告上北京市東城區(qū)法院，（萬(wàn)朋文化由多家單位管理；1-2層是作為市場(chǎng)管理，由工商部門(mén)來(lái)管理；3-5層是作為出租商業(yè)設(shè)施來(lái)向外租賃，由公司單獨(dú)經(jīng)營(yíng)，為此次事件中的涉事主體。）在法院判定勝訴后，終于使部分業(yè)主陸續(xù)收到了租金，但仍有很多業(yè)主沒(méi)有收到租金款項(xiàng)。正在業(yè)主們高興的當(dāng)口，突然出現(xiàn)了新的債權(quán)人要求法院監(jiān)督杜斌履約，否則就要拍賣(mài)其名下的萬(wàn)朋資產(chǎn)。那么業(yè)主們又該怎么來(lái)應(yīng)對(duì)新困難？本期《經(jīng)濟(jì)》對(duì)這一事件繼續(xù)進(jìn)行關(guān)注。

 

業(yè)主再遇難題

 

2015年，業(yè)主們開(kāi)始陸續(xù)起訴萬(wàn)朋?！督?jīng)濟(jì)》記者咨詢北京市東城區(qū)法院并查閱了該院下發(fā)的民事判決書(shū)后發(fā)現(xiàn)，不僅有4-5層業(yè)主起訴萬(wàn)朋索要租金的勝訴記錄，還有業(yè)主單獨(dú)起訴要求收回所購(gòu)萬(wàn)朋3層商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)的勝訴記錄，這些勝訴案例給了萬(wàn)朋業(yè)主很大鼓舞。眾多氣憤的業(yè)主還表示想同萬(wàn)朋解約，認(rèn)為讓萬(wàn)朋退掉業(yè)主所購(gòu)商鋪也不過(guò)分，因此已經(jīng)有業(yè)主在2015年7月開(kāi)始針對(duì)這些訴求走新一輪法律程序，拿回自己的產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的賠償。

 

但與此同時(shí)，法院在萬(wàn)朋商城1層張貼出一份公告，聲明由于債務(wù)糾紛問(wèn)題，要對(duì)北京京徽消防工程技術(shù)服務(wù)有限公司（下文稱“京徽消防”）名下的房屋予以查封，未來(lái)或?qū)?duì)萬(wàn)朋若干樓層及商鋪進(jìn)行估價(jià)拍賣(mài)，這個(gè)新出來(lái)的債權(quán)人和法院的告示讓很多業(yè)主一下亂了陣腳。

 

原來(lái)，自2011年起，業(yè)主們與法人同為杜斌的萬(wàn)朋和京徽消防先后簽訂了《商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓合約》及《租賃協(xié)議》。第一份合約約定由業(yè)主認(rèn)購(gòu)位于北京市東城區(qū)永定門(mén)外大街128號(hào)的萬(wàn)朋商城3-5層商鋪（以下簡(jiǎn)稱“涉案商鋪”）的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，每位業(yè)主均足額支付了經(jīng)營(yíng)權(quán)總價(jià)款。第二份協(xié)議則約定業(yè)主將其擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)的商鋪交由萬(wàn)朋代租，由萬(wàn)朋支付業(yè)主租金并按購(gòu)買(mǎi)金額的7%返利，半年一付且提前6個(gè)月預(yù)付。

 

然而自2014年4月起，萬(wàn)朋開(kāi)始以各種理由拒付業(yè)主租金，雖經(jīng)業(yè)主多次催告和溝通，但萬(wàn)朋仍然以各種理由拒付租金，業(yè)主雖多方奔波，事情卻仍未得到解決，業(yè)主紛紛將萬(wàn)朋訴至法院，有的要求退掉商鋪，有的要求與萬(wàn)朋解除《租賃協(xié)議》，將商鋪騰退并返還業(yè)主，有的要求萬(wàn)朋支付2014年5月1日至2015年1月26日的租金，有的要求萬(wàn)朋支付延付租金的違約金。

 

而此時(shí)法院貼出的一紙告示，不禁讓業(yè)主們擔(dān)心自己的投資可能會(huì)有打水漂的危險(xiǎn)。

 

此外，業(yè)主魏先生還告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，此前業(yè)主找萬(wàn)朋解決問(wèn)題時(shí)，其法人杜斌遲遲未出現(xiàn)，后來(lái)杜斌對(duì)業(yè)主說(shuō)其在外地的產(chǎn)業(yè)也出了問(wèn)題，一直被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)留下解決問(wèn)題所以才沒(méi)能現(xiàn)身。

 

這令業(yè)主們的擔(dān)憂雪上加霜。

 

尋找新出路 危機(jī)求機(jī)遇

 

面對(duì)這種情況，很多業(yè)主都慌了陣腳，舊問(wèn)題未解決又出現(xiàn)新?tīng)顩r。

 

對(duì)此，國(guó)脈律師事務(wù)所律師包樹(shù)良向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，在法院已查封萬(wàn)朋相關(guān)樓層并打算在未來(lái)估價(jià)拍賣(mài)的情況下，業(yè)主們應(yīng)該盡快到法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)。不論是在訴訟保全階段進(jìn)行的查封，還是最終定案情況下進(jìn)行的查封，業(yè)主為了維護(hù)自身的利益都應(yīng)該親自前往法院?jiǎn)栐円幌拢吹降渍l(shuí)是新的債權(quán)人，到底萬(wàn)朋欠該債權(quán)人多少錢(qián)，以及杜斌名下到底有多少資產(chǎn)。

 

包樹(shù)良分析稱，在目前近百位業(yè)主與萬(wàn)朋糾紛未能解決的情況下，法院也很難順利完成拍賣(mài)程序，但是出現(xiàn)第三方債權(quán)人的情況應(yīng)該引起廣大業(yè)主的重視，應(yīng)避免進(jìn)入不斷維權(quán)卻無(wú)實(shí)質(zhì)進(jìn)展的死胡同。

 

“雖然業(yè)主們的訴求各有不同，但業(yè)主應(yīng)該抱起團(tuán)來(lái)行使自己的權(quán)力，這樣才能變成更強(qiáng)的談判方來(lái)維護(hù)自己的利益。”包樹(shù)良如是說(shuō)。

 

在此困境下，法院的通告也許可以視為一個(gè)機(jī)遇。“假設(shè)杜斌名下沒(méi)有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主們就算給萬(wàn)朋法人杜斌施加再大壓力，也很難達(dá)到業(yè)主的意圖。業(yè)主每天去杜斌辦公室聽(tīng)萬(wàn)朋方面反復(fù)講不履行的保證或聲明用處也并不大”，包樹(shù)良解釋稱，“現(xiàn)在既然已經(jīng)有法院查封告示，上面也注明了杜斌名下的部分產(chǎn)業(yè)，業(yè)主們?cè)谏显L維權(quán)、等待公安機(jī)關(guān)經(jīng)偵部門(mén)破案之外，還可以聯(lián)合起來(lái)擰成一股繩，通過(guò)法院了解或接觸萬(wàn)朋的其他債權(quán)人，與那些債權(quán)人進(jìn)行談判或討論拍賣(mài)萬(wàn)朋資產(chǎn)之后各方所應(yīng)得的賠償款項(xiàng)，以實(shí)際填補(bǔ)自身?yè)p失。”

 

對(duì)于想拿回經(jīng)營(yíng)權(quán)的部分業(yè)主而言，包樹(shù)良認(rèn)為，除了繼續(xù)走法律程序之外，也應(yīng)該積極加入到業(yè)主委員會(huì)中，向法院提出執(zhí)行異議申請(qǐng)，只有這樣才能更好更快地維護(hù)自身權(quán)益。

 

業(yè)主應(yīng)該盡快找準(zhǔn)方向行動(dòng)起來(lái)，因?yàn)槿舻鹊蕉疟竺鹿径假Y不抵債，即使業(yè)主手持再多勝訴狀，結(jié)果也不會(huì)樂(lè)觀。

 

“因?yàn)闃I(yè)主集體勝訴但拿不到一分錢(qián)的案例比比皆是。”包樹(shù)良表示，“例如北京一家著名的燈飾城，就是在承租人進(jìn)行商鋪分租之后產(chǎn)生了法律糾紛，承租人在收取分租租金后將本該支付給出租人的錢(qián)款轉(zhuǎn)作其他投資，結(jié)果由于投資巨虧無(wú)力支付租金，使得分租人被停水?dāng)嚯娨灾聼o(wú)法經(jīng)營(yíng)。雖然通過(guò)集體訴訟出租人和分租人均被法院判定勝訴，但是由于承租人已經(jīng)資不抵債，確實(shí)無(wú)法進(jìn)行足額賠償，導(dǎo)致分租人和出租人至今未能得到合理補(bǔ)償。”

 

教訓(xùn)和警示

 

萬(wàn)朋事件給讀者一個(gè)啟示：必須謹(jǐn)慎對(duì)待出售后立即返租的情形，杜絕拖欠拖租的狀況。類似于萬(wàn)朋這種出售產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，又以保證投資者回報(bào)率的方式將經(jīng)營(yíng)權(quán)收回的地產(chǎn)商并不在少數(shù)。

 

地產(chǎn)商會(huì)將一個(gè)樓層分成幾平方米到幾十平方米不等的若干小單元出售給投資者，使其不必參與實(shí)際的租賃與經(jīng)營(yíng)，投資者就能獲得較高的年回報(bào)率。但若想保持如此高的回報(bào)，承租人需要是很專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，甚至需要成規(guī)模才行，在市場(chǎng)整體較好的情況下才有可能保證收益，如果租賃環(huán)節(jié)下游市場(chǎng)整體低迷，則很容易出現(xiàn)與萬(wàn)朋類似的違約糾紛，比如在《經(jīng)濟(jì)》記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)萬(wàn)朋商城4層僅有零星商鋪開(kāi)張，而5層則根本處于混亂的停業(yè)狀態(tài)。因此投資人應(yīng)該倍加關(guān)注承租人的背景及經(jīng)營(yíng)管理公司的資質(zhì)。

 

“廣告上經(jīng)常有各種創(chuàng)富傳奇，比如某人貸款購(gòu)買(mǎi)了兩個(gè)鋪位，由于開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)租鋪，某人從交款那一刻開(kāi)始以租養(yǎng)供，幾年后即可成為兩個(gè)鋪位的業(yè)主，在租金大于按揭款的情況下，還可以略有收入。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果投資者“貪心”，就會(huì)很容易被這種計(jì)算方式和故事所迷惑。投資期望回報(bào)是一種正常的心態(tài)，但是如果允諾的回報(bào)率太高，投資者首先就應(yīng)該要多問(wèn)幾個(gè)為什么。”

 

“萬(wàn)朋這種售賣(mài)后返租的方式，其實(shí)也是能看到租約出售影子的”，包樹(shù)良介紹稱，這種做法最早出現(xiàn)在美國(guó)，后來(lái)流行于日本等地。在1996年前后，以許諾“售后包租、返本銷售”類似的投資方式開(kāi)始出現(xiàn)在大陸樓市。當(dāng)時(shí)我國(guó)房管部門(mén)對(duì)于這種銷售方式還沒(méi)有確切的規(guī)定，任何房子都可用這種方式出售，這讓很多不法商人有機(jī)可乘，而廣告上標(biāo)榜的利潤(rùn)又讓很多的投資者失去理智、盲目跟風(fēng)，中了很多意在融資的開(kāi)發(fā)商的圈套。

 

在市場(chǎng)紅火、空置率低的時(shí)期，售后包租的樓盤(pán)的確讓不少人覺(jué)得服了定心丸。但是矛盾很快出現(xiàn)，市場(chǎng)不景氣導(dǎo)致許多包租項(xiàng)目的承諾日后不能兌現(xiàn)，不良的開(kāi)發(fā)商甚至卷走了大量投資者的房款。由此，2001年6月1日起開(kāi)始實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》，指出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

 

當(dāng)年很多吃過(guò)虧的投資者現(xiàn)在看到變相的帶租約出售的銷售方式，還是會(huì)心驚膽跳。而此次萬(wàn)朋也是鉆了市場(chǎng)的空子，結(jié)合萬(wàn)朋之前接受采訪時(shí)對(duì)《經(jīng)濟(jì)》記者說(shuō)其有一批法律顧問(wèn)的表述，或許正是萬(wàn)朋雇傭的律師團(tuán)巧妙地幫其規(guī)避了違法風(fēng)險(xiǎn)。

 

專家給意見(jiàn)

 

租售前要進(jìn)行各方面調(diào)查，使風(fēng)險(xiǎn)最小化

 

《經(jīng)濟(jì)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似案件在我國(guó)雖說(shuō)算不上頻發(fā)，但在涉及房屋租賃的案件中，這種商鋪?zhàn)赓U糾紛案件量卻又實(shí)實(shí)在在地占了很大比例。

 

由于商鋪的租金較高，而且租賃期限一般在3年到5年，投入資金成本后的回收期長(zhǎng)，因此除案件標(biāo)的額比較高外，產(chǎn)生糾紛的機(jī)率也比較大。

 

包樹(shù)良總結(jié)稱，商鋪?zhàn)赓U糾紛主要由以下幾方面原因造成：其一，近年來(lái)商鋪投資較為火爆，投資者可能匆忙將商鋪出租后，才發(fā)現(xiàn)商鋪并未達(dá)到使用要求，導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行；其二，租賃雙方在合同中可能由于疏忽未對(duì)租金支付方式約定明確，致使合同履行過(guò)程中發(fā)生糾紛；其三，也有可能因?yàn)槌饨鹜?，租賃期間產(chǎn)生的其他費(fèi)用約定不明，導(dǎo)致合同履行后產(chǎn)生糾紛。

 

而新開(kāi)發(fā)商鋪出問(wèn)題的情況相對(duì)較多。“很多承租人簽訂合同后才發(fā)現(xiàn)，房屋水、電、暖等附屬設(shè)施不健全，導(dǎo)致無(wú)法正常使用，因此產(chǎn)生糾紛。一旦發(fā)生糾紛，對(duì)雙方來(lái)說(shuō)都會(huì)產(chǎn)生損失，而實(shí)際上，這些問(wèn)題完全可以事前避免。”包樹(shù)良稱。

 

張大偉也向《經(jīng)濟(jì)》記者表示，對(duì)承租人而言，事前要檢查商鋪的配套設(shè)施和附屬設(shè)施、商鋪物業(yè)管理情況、投入成本的回收期合理預(yù)估等。如果在租賃前多加考慮這些，就可以幫助減少租后的糾紛。“由于個(gè)人投資者可能不具備專業(yè)技能或經(jīng)驗(yàn)，為避免類似糾紛的發(fā)生，承租人在租賃合同簽訂前最好請(qǐng)專業(yè)人士查驗(yàn)租賃房屋是否具備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的硬件條件，并應(yīng)事先約定好雙方各自的責(zé)任，以便自己的權(quán)利得到更好的保護(hù)。”

 

具體而言，可以通過(guò)規(guī)范合同、明確租金及其他費(fèi)用的支付方式確定雙方的權(quán)利義務(wù)，并督促合同順利履行。

 

此外，張大偉認(rèn)為，投資前還應(yīng)該了解投資項(xiàng)目所在城市及區(qū)域的規(guī)劃。“城市規(guī)劃是各地政府對(duì)未來(lái)發(fā)展的遠(yuǎn)景描畫(huà)，可能會(huì)改變未來(lái)城市在空間上的格局，也會(huì)使某些市場(chǎng)由此變得繁榮或冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量，是投資者在局部市場(chǎng)選擇的先決性因素，否則一鋪非但養(yǎng)活不了三代，反而會(huì)成為三代人的負(fù)擔(dān)。”

 

同時(shí)，投資人在購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)應(yīng)提前做好調(diào)研，由于商鋪投資主要靠租金回本賺錢(qián)，所以明確市場(chǎng)基本走向是必修課。“投資者應(yīng)該了解所投資商鋪周邊類似鋪面的租金歷史波動(dòng)情況，并應(yīng)對(duì)未來(lái)租金有一個(gè)合理預(yù)判，只有這樣才能相對(duì)準(zhǔn)確地估算出商鋪價(jià)值。其實(shí)在購(gòu)買(mǎi)較大商鋪前，還應(yīng)預(yù)估承租行業(yè)未來(lái)的行情，以確定是否可以穩(wěn)定持續(xù)地收取租金。”張大偉說(shuō)。

 

包樹(shù)良說(shuō)，“我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遍地，數(shù)量極多。有的開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)，會(huì)在廣告上肆無(wú)忌憚地抬高身價(jià)。因此，投資者應(yīng)該著重選擇成熟地段投資以降低風(fēng)險(xiǎn)。”成熟商圈相較于偏遠(yuǎn)地區(qū)，在客流量方面是更有保障的。雖然偏遠(yuǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格稍低，有升值空間，但若客流量無(wú)法得到保障，或商鋪承租者經(jīng)營(yíng)只是為了滿足周邊居民基本需求，其租金承受能力會(huì)普遍較低，很難高效實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值。

 

最后，張大偉稱，除非投資者考慮未來(lái)將商鋪再行出售獲利，否則應(yīng)該認(rèn)真考慮挑選優(yōu)質(zhì)租戶，并盡量簽署長(zhǎng)期合同，不能只關(guān)注短期租金收益。“租戶的行業(yè)、資質(zhì)、背景以及履約能力都應(yīng)該是投資人的關(guān)注點(diǎn)。承租后違法亂紀(jì)、擅自改動(dòng)甚至毀壞單元結(jié)構(gòu)、無(wú)法按時(shí)繳租金的承租人，帶給投資者的將會(huì)是永遠(yuǎn)的痛。”