上周末，有市場(chǎng)傳聞稱，此前由國(guó)家住建部和國(guó)家外匯管理局共同規(guī)定的，對(duì)于境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的限制條件即將被取消。

 

按照2010年11月4日住建部和國(guó)家外匯管理局共同下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)只能在注冊(cè)城市購(gòu)買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。

 

對(duì)于上述條件即將被取消的消息，記者向國(guó)家有關(guān)部門(mén)予以求證，但截至發(fā)稿時(shí)未獲得回復(fù)；而部分機(jī)構(gòu)人士和開(kāi)發(fā)商則透露：“該消息傳了很久，據(jù)傳最快6月落地。”

 

已現(xiàn)首個(gè)取消城市

 

據(jù)悉，上述“限外”政策在出臺(tái)之初是作為《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》的落實(shí)細(xì)則的一部分。而如今，對(duì)于境外人士購(gòu)房的限制取消也被看做是年初以來(lái)國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)樓市調(diào)控政策松綁的延續(xù)。

 

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，從去年的“9·30”到今年的“3·30”政策，接連頒布的寬松房地產(chǎn)調(diào)控政策拉動(dòng)了樓市的復(fù)蘇，而市場(chǎng)仍需要政策進(jìn)一步松綁的實(shí)際情況為取消“限外”提供了可能。

 

“從2015年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有百個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，可見(jiàn)市場(chǎng)對(duì)于政策松綁的需求仍然強(qiáng)勁。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

 

實(shí)際上，雖然在全國(guó)范圍“限外”取消仍停留在傳聞層面，但是國(guó)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了率先取消的城市。5月6日，廣東省江門(mén)市住建局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)宣布取消實(shí)施了三年多的購(gòu)房“限外”政策，以加快消化當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存。

 

豪宅或成需求釋放點(diǎn)

 

對(duì)于“限外”政策取消的作用，業(yè)內(nèi)人士向記者表示，江門(mén)市由于是僑鄉(xiāng)，政策的取消在當(dāng)?shù)厝〉昧肆⒏鸵?jiàn)影的效果，而對(duì)于絕大部分城市而言，其放松效果影響實(shí)則有限。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士也普遍認(rèn)為，即便樓市基本面不會(huì)受到政策動(dòng)搖，但豪宅或成為例外。“從價(jià)格上看，與香港等城市相比，內(nèi)地一線城市的價(jià)格仍然較低。所以未來(lái)局部市場(chǎng)將會(huì)受到取消限外的巨大影響。”張大偉如是判斷，尤其是在境外投資較為密集的一線城市，其需求會(huì)得到相應(yīng)釋放。

 

專家稱房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn) 限購(gòu)全面放開(kāi)尚需時(shí)日

 

“330”新政等一系列房地產(chǎn)政策措施接連出臺(tái)，近兩個(gè)月里，各地不斷出臺(tái)放松限購(gòu)等政策，個(gè)別城市樓市也有所“升溫”，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了“瘋狂搶房”一幕。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房?jī)r(jià)眼看就要“大漲”。對(duì)此，專家表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸會(huì)走向分化格局，并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但是總體上不會(huì)出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開(kāi)限購(gòu)仍有難度。

 

多地取消多項(xiàng)限制

 

目前，除北上廣深4個(gè)一線城市和三亞外，各地已全部取消限購(gòu)措施。而2015年至今，已有超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過(guò)30個(gè)城市則增加了公積金貸款額度。

 

5月19日，濟(jì)南市調(diào)整住房公積金貸款、提取政策；25日，長(zhǎng)沙市貸款額度提高至60萬(wàn)，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也對(duì)個(gè)人住房公積金(組合)貸款政策進(jìn)行調(diào)整。緊接著連續(xù)兩天內(nèi)，福建省寧德市、四川省宜賓市等地也下發(fā)文件，或是加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，或是提高公積金貸款額度、降低首付比例，對(duì)市場(chǎng)的刺激不斷增強(qiáng)。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)印證了樓市的“回暖”。統(tǒng)計(jì)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

 

房?jī)r(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn)

 

隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無(wú)論是購(gòu)房者還是投資者，都希望知道在各地庫(kù)存逐漸消化和地價(jià)越來(lái)越貴的情況下，是否會(huì)有新一輪房?jī)r(jià)“大漲”。

 

“雖然樓市成交量開(kāi)始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個(gè)分化的格局，一線城市供求形勢(shì)相對(duì)正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫(kù)存仍居高位。因此可以說(shuō)目前的回升幅度還是有限的。”中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)本報(bào)記者表示。

 

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。“在本輪市場(chǎng)中，市場(chǎng)基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過(guò)去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)自行調(diào)整。所以，房地產(chǎn)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來(lái)價(jià)格飛漲的覆轍。與此同時(shí)，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來(lái)的作用積極，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

 

也有專家認(rèn)為，當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問(wèn)題，原來(lái)的一些庫(kù)存還有很高比例尚未消化，包括前期降價(jià)的一些樓盤(pán)將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場(chǎng)的供求關(guān)系也會(huì)改變。從整體上來(lái)看，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，反而容易帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)。

 

情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

 

雖然全面放開(kāi)限購(gòu)短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn)，不過(guò)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)活力，因此在情況特殊時(shí)，具體的調(diào)整也存在一定可能。

 

“尤其是一線城市不光是一個(gè)土地供應(yīng)是否跟得上的問(wèn)題，還有一個(gè)城市定位的戰(zhàn)略問(wèn)題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會(huì)給樓市帶來(lái)很大影響。雖然整體來(lái)說(shuō)政策肯定是有放松的趨勢(shì)，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視，但市場(chǎng)還是有它本身規(guī)律的，不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”尹中立說(shuō)。

 

“由于歷次市場(chǎng)起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢(shì)需要綜合預(yù)判。其中，市場(chǎng)整體存量的大幅增長(zhǎng)，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫(kù)存的持續(xù)攀升，將成為影響市場(chǎng)變化和地區(qū)分化的重要因素。預(yù)計(jì)2015年，房地產(chǎn)政策會(huì)延續(xù)去行政、重市場(chǎng)的調(diào)控思路，并有望在營(yíng)業(yè)稅征收、部分一線城市限購(gòu)等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開(kāi)，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等多種救市政策。”張大偉說(shuō)。

 

一線城市限購(gòu)年內(nèi)或有局部放松可能

 

昨日，廣州市房協(xié)、廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的2014年度《房地產(chǎn)相關(guān)政策解讀與展望》(下稱“藍(lán)皮書(shū)”)中預(yù)測(cè)，今年一線城市限購(gòu)全面取消的可能性不大，但存在局部放松的可能性。

 

“年內(nèi)利率有進(jìn)一步下調(diào)空間”

 

去年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大調(diào)整。藍(lán)皮書(shū)中總結(jié)，年初在GDP增速下滑、貨幣政策從緊、限購(gòu)限貸措施持續(xù)的作用下，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)下滑。去年5月以來(lái)，地方政府陸續(xù)松綁限購(gòu)限貸政策。到了去年底，發(fā)布過(guò)限購(gòu)政策的46個(gè)城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5城市仍執(zhí)行該政策。

 

此外，2014年9月底開(kāi)始，政府接連出臺(tái)的放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、放松公積金貸款條件、降低存貸款利率等利好政策，樓市成交量有所回升，但城市間分化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。對(duì)于今年的樓市走向，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，預(yù)期限購(gòu)政策等措施將會(huì)逐步取消，今年內(nèi)利率有進(jìn)一步下調(diào)的空間，持續(xù)放松的貨幣政策也仍將利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，今年房地產(chǎn)政策，或?qū)⒗^續(xù)“雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)”，對(duì)庫(kù)存量高企且消化壓力較大的地區(qū)不排除進(jìn)一步放松。一線城市限購(gòu)全面取消的可能性不大，但存在局部放松的可能性。

 

前四月房產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)下降

 

“目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)，這個(gè)態(tài)勢(shì)在五六月、甚至全年都還會(huì)延續(xù)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，一、二線城市在第一季度銷售量回暖，帶動(dòng)很多城市回暖。全國(guó)4月當(dāng)月的銷售量，同比增加7%左右，銷售額增加約13%，實(shí)現(xiàn)今年的首月同比增長(zhǎng)。

 

但朱中一認(rèn)為，如果從1月到4月的累計(jì)數(shù)字來(lái)看，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資增速仍在繼續(xù)下降，包括施工面積增速、新開(kāi)工面積、成交價(jià)格、商品房的銷售面積及銷售額等指標(biāo)，仍有不同幅度的下降，總體還是不樂(lè)觀。朱中一指出，導(dǎo)致目前三四線城市開(kāi)發(fā)量過(guò)大的問(wèn)題，主要原因在于，政府財(cái)政依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在已經(jīng)難以擺脫。“房地產(chǎn)與土地的開(kāi)發(fā)不是一個(gè)平面的聯(lián)系關(guān)系，土地的存量是跟地方政府收入掛鉤的，而不是與房地產(chǎn)實(shí)際需要掛鉤的，這是一個(gè)問(wèn)題。創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，我們也要考慮這些問(wèn)題。”

 

賈康：地方政府有必要因地制宜逐步取消樓市限購(gòu) 

 

政策應(yīng)給予積極支持

 

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在由“新”求“常”的情況下，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)這一調(diào)控方略，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化，總體發(fā)展中，很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，前30年已經(jīng)有近3億人，今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴(kuò)大，并在宜居的程度上升級(jí)優(yōu)化，所以房地產(chǎn)必然形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展、升級(jí)中的支柱。

 

從去年年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對(duì)不是有些人說(shuō)的“崩盤(pán)的過(guò)程”。這樣的市場(chǎng)調(diào)整分化，在我國(guó)實(shí)際演變過(guò)程中總體已可認(rèn)定是健康的，大家要在深化的市場(chǎng)中認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí)，重視分線、分市、分地段、分類型的具體分析，在理性認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的情況下決定自己的投資行為、開(kāi)發(fā)行為。

 

房地產(chǎn)政策上，我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要?jiǎng)幼?，可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”，這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檫^(guò)去擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度泡沫化，怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，政府甚至不惜動(dòng)用種種行政手段，但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下，依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，政府可以不再擔(dān)心無(wú)忌憚的瘋炒，也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整。

 

今年大部分城市有望完成調(diào)整

 

所以，地方政府因地制宜逐步取消限購(gòu)是完全有必要的。我更愿意稱這種行為是考慮市場(chǎng)下行背景，幫助市場(chǎng)更合理地恢復(fù)常態(tài)?，F(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)，北京、上海、廣州、深圳和三亞，它們各有各的道理。作為一線城市，外來(lái)人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)的均等化壓力之下，還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來(lái)消除“城市病”?？傮w來(lái)說(shuō)，是以權(quán)宜之計(jì)行政手段的限購(gòu)，限制外來(lái)人口的壓力。而三亞在旅游業(yè)的推動(dòng)下，已經(jīng)形成了一輪購(gòu)房的發(fā)展，但當(dāng)?shù)刭?gòu)房人大量是非本地的居民，當(dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢(shì)下，不取消限購(gòu)，我覺(jué)得也是合適的。

 

而政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說(shuō)首套房貸款政策，就合乎市場(chǎng)規(guī)律，這是在無(wú)泡沫化威脅情況下，讓市場(chǎng)交易中消費(fèi)者主權(quán)更多起作用，市場(chǎng)信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下，應(yīng)該更多讓市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中自由選擇，讓消費(fèi)者自己判斷。這種情況下，首付的比重在調(diào)低，也很有必要，大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，更理性地在做判斷，這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重，實(shí)際上是使市場(chǎng)的活躍程度適當(dāng)提高，但不用擔(dān)心這樣一來(lái)馬上就變成瘋炒狀態(tài)。

 

說(shuō)到財(cái)稅，我注意到交易政策在放寬，原來(lái)堅(jiān)持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免，現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，有利于按照市場(chǎng)機(jī)制減少存量空置。實(shí)際上，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場(chǎng)，使供需關(guān)系較好地得到了校正。以前需求一路上升，供不應(yīng)求；現(xiàn)在反過(guò)來(lái)要消化庫(kù)存?？傮w來(lái)說(shuō)，這有利于盤(pán)活存量，促使生產(chǎn)要素更多地流動(dòng)起來(lái)。

 

根據(jù)我觀察，總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經(jīng)完成探底。其他的二線、三四線城市，在消化原來(lái)的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一個(gè)調(diào)整中的收斂過(guò)程。所以，我們可以看得相當(dāng)清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整。當(dāng)然，有些城市還是會(huì)存在壓力和局部問(wèn)題，甚至不排除個(gè)別地方、個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài)。

 

在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還要繼續(xù)完成調(diào)整。在這種情況之下，一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展信心，另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場(chǎng)還在繼續(xù)變化中的情況下，財(cái)政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的。

 

那么財(cái)政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，應(yīng)該做什么事情？我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn)：

 

宏觀經(jīng)濟(jì)下行如果壓力加重的話，不排除財(cái)政擴(kuò)張力度作適當(dāng)?shù)纳仙?。在中央?jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年全國(guó)“兩會(huì)”、不久前的中央政治局會(huì)議都加力增效的方針之下，積極的財(cái)政政策及其擴(kuò)張性政策力度，總體上要符合穩(wěn)增長(zhǎng)要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉特別強(qiáng)調(diào)，實(shí)際算賬的水平，把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進(jìn)出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全區(qū)。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度，應(yīng)是一個(gè)預(yù)備方案。

 

政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè)，財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面的一些具體機(jī)制，中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo)，比如說(shuō)保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底，原來(lái)十幾種保障房的名目，現(xiàn)在可以主打兩種類型，一個(gè)是把廉租房和公租房合在一起；二是共有產(chǎn)權(quán)房，能較好地滿足現(xiàn)實(shí)的需要。

 

要加緊政府與社會(huì)資本合作(PPP)的法律法規(guī)制定工作，推進(jìn)示范項(xiàng)目，同時(shí)要培養(yǎng)契約精神，以有助于在財(cái)政支持情況下，更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對(duì)全局發(fā)展的需要。

 

同時(shí)，應(yīng)該適時(shí)加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。今年財(cái)政部財(cái)政預(yù)算報(bào)告里明確表明對(duì)于房地產(chǎn)稅這個(gè)改革作配合立法的基本態(tài)度；三中全會(huì)明確要求加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革；從時(shí)間表上，按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國(guó)“兩會(huì)”的時(shí)候人大能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律。這樣就不是簡(jiǎn)單“擴(kuò)大試點(diǎn)范圍”，而是按照法律來(lái)執(zhí)行。總體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅如果未來(lái)能推出，一定要考慮中國(guó)國(guó)情，處理好“扣除第一套房，還是扣除人均多少平方米”的問(wèn)題。