面粉貴過面包難解套

 

今年上半年樓市暖風(fēng)頻吹,但對(duì)于廣州的部分地王項(xiàng)目來說,市場(chǎng)的回暖仍難以在短時(shí)間內(nèi)改變“虧本甩賣”的窘境。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州已有多個(gè)曾為天價(jià)地王的項(xiàng)目正在或即將遭遇零利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)。瘋狂拿地、虧本賣樓,對(duì)于開發(fā)商中的拿地“剁手黨”來說,炒高地價(jià)后的苦果恐怕要自己吞下了。

 

今年多個(gè)地王項(xiàng)目或賠本入市

 

對(duì)于去年底開盤的保利學(xué)府里來說,23285元/平方米的均價(jià)在黃埔差不多是最高價(jià)了,但這個(gè)價(jià)格恐怕仍難讓開發(fā)商滿意。2014年1月,保利地產(chǎn)以16.6585億元配建9600平方米保障房的代價(jià)奪得該地塊,扣除保障房面積后折后樓面價(jià)為17564元/平方米,創(chuàng)下黃埔區(qū)地王新紀(jì)錄。

 

不到一年的時(shí)間,頭戴地王桂冠的保利學(xué)府里開盤,銷售均價(jià)與樓面地價(jià)的價(jià)差僅為5721元/平方米,也就是說,保利不但要承擔(dān)開發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑、營(yíng)銷等成本,還要承擔(dān)融資成本、稅費(fèi)甚至是裝修費(fèi)用。“目前市場(chǎng)上房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本大概在年利率10%到12%,扣除利息后,保利要在差不多4000元/平方米的空間內(nèi)做出一個(gè)品質(zhì)不低的帶裝修房子,虧損的可能性非常大。”某業(yè)內(nèi)人士指出,保利學(xué)府里的定價(jià)相對(duì)周邊樓價(jià)已是極限,這個(gè)項(xiàng)目保利完全是在為高地價(jià)“打工”。

 

與保利學(xué)府里項(xiàng)目有類似遭遇的,還有近期即將開盤的保利越秀愛特城,該盤首推產(chǎn)品帶裝修均價(jià)為12000元/平方米,而其樓面地價(jià)已達(dá)到9181元/平方米,樓面地價(jià)與銷售均價(jià)的差距僅為3000元/平方米左右。

 

近兩年來,廣州拍出的地王多達(dá)數(shù)十宗,僅今年在售或即將銷售的地王就有13個(gè)。先入市的地王們紛紛虧本甩賣,而后續(xù)還有更多的高價(jià)地王正在排隊(duì),它們的境遇并不見得就比先行者們好到哪里去。

 

“剁手黨”多因地王背上沉重包袱

 

2013年5月,越秀地產(chǎn)以樓面地價(jià)34590元/平方米的天價(jià)拿下南洲路的廣州新地王。而當(dāng)時(shí)南洲路周邊成熟大盤均價(jià)約為2.5萬-3萬元/平方米,樓面地價(jià)大幅領(lǐng)先區(qū)域房?jī)r(jià)。該項(xiàng)目至今沒有入市的確切消息,在不少業(yè)內(nèi)人士看來,考慮到該地塊周邊樓價(jià)水平,目前存在非常大的開發(fā)難度,正常來說最終虧本的可能性很大。

 

即將在今年上市的華發(fā)荔灣薈項(xiàng)目,開發(fā)商拿地時(shí)樓面地價(jià)為15914元/平方米,按此成本估算,預(yù)計(jì)要賣到25000元/平方米才可能獲利,這已高于2014年原芳村板塊18000元/平方米左右的均價(jià)水平。

 

值得一提的是,曾號(hào)稱廣州土地市場(chǎng)的“剁手黨”、如今已深陷困境的佳兆業(yè)地產(chǎn),土地價(jià)格過高也提升了其“脫困”的難度。2013年佳兆業(yè)在廣州拿地達(dá)30.16萬平方米,拿地總價(jià)高達(dá)72.23億元,其平均地價(jià)高達(dá)24000元/平方米左右。其拿下的天河佳兆業(yè)一號(hào)地塊、黃埔佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)地塊、白云佳兆業(yè)天御地塊、白云佳兆業(yè)天墅,大部分都稱得上地王,而這些項(xiàng)目如今都成為其沉重包袱。

 

廣鋼新城不少地塊被高地價(jià)綁架

 

在廣鋼新城板塊,高地價(jià)也正成為開發(fā)商們頭頂?shù)慕鸸恐?。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),該板塊去年共成交了11宗地,成交總金額高達(dá)277億元,如今這些地塊幾乎全被高地價(jià)綁架,短時(shí)間內(nèi)難以解套。

 

2014年2月,華發(fā)以29.15億元,配建89100平方米,折合樓面地價(jià)21568元/平方米奪得荔灣地王。同日,金融街(000402,股吧)以29.94億元,配建83100平方米,折合樓面地價(jià)20337元/平方米奪得廣鋼新城另一地塊。中海地產(chǎn)則以17950元/平方米、18471元/平方米以及18313元/平方米的樓面地價(jià)連拿三幅地。

 

去年9月29日,廣州廣鋼新城推出的第二批6宗土地均未達(dá)到限定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn),以約1.4萬元-1.83萬元/平方米的樓面地價(jià)成交,較第一次土地出讓的價(jià)格普遍低了4000元/平方米左右。

 

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,按照廣鋼新城的地價(jià)水平,大部分項(xiàng)目如果售價(jià)在40000元/平方米左右也僅能保本,而目前廣鋼新城周邊樓價(jià)約在20000元/平方米左右,僅為保本價(jià)的一半。靠近廣鋼新城的佛山三山板塊,甚至樓價(jià)僅為萬元上下,廣鋼新城要賣到40000元/平方米難度非常高,這也預(yù)示著許多開發(fā)商或許要折戟于此。

 

業(yè)內(nèi)說法

 

大開發(fā)商或借高地價(jià)擠小房企出局

 

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志表示,近兩年的地王虧本入市,這幾乎已經(jīng)成為廣州和佛山的普遍現(xiàn)象,他告訴記者,佛山禪城季華路一帶的許多高價(jià)地王,目前也遭遇了與廣州地王類似的尷尬。

 

“今年雖然樓市復(fù)蘇,但僅是成交上升,樓價(jià)并未大漲,開發(fā)商的利潤(rùn)不會(huì)因?yàn)槌山簧仙棉D(zhuǎn),地王項(xiàng)目要"解套"相當(dāng)不容易。”鄧浩志認(rèn)為,一方面開發(fā)商在拿地時(shí)政府已經(jīng)要求在限定時(shí)間內(nèi)開發(fā),另一方面,上市房企需要保障資金流向股東交代,因此就算是虧本賣樓,也需要趕緊開發(fā)上市。

 

地王項(xiàng)目虧本賣樓,開發(fā)商能否冀望后市樓價(jià)上升再賺一筆?鄧浩志認(rèn)為,這基本上不可能。他表示,對(duì)于現(xiàn)有的地王來說,一般開發(fā)上市后的銷售周期在三年左右,“第一年虧損、第二年持平、第三年小賺,最終能實(shí)現(xiàn)打平,這幾乎是最理想的狀態(tài)。”

 

據(jù)鄧浩志分析,開發(fā)商之所以前兩年如此瘋狂拿地,一方面是因?yàn)閷?duì)樓市的預(yù)期信心較強(qiáng),另一方面,土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,大開發(fā)商憑借雄厚的資金實(shí)力,希望“抱團(tuán)”借高地價(jià)將中小開發(fā)商擠出市場(chǎng)的意圖也很明顯,畢竟一兩個(gè)項(xiàng)目不賺錢對(duì)大開發(fā)商來說完全承受得起,但小開發(fā)商卻無力承擔(dān)。他認(rèn)為,廣州八成以上的中小房企會(huì)因?yàn)槟貌坏降氐仍蚨徊①?gòu)或倒閉。

 

同策咨詢機(jī)構(gòu)總監(jiān)張宏偉也表示,預(yù)計(jì)2015年中小房企資金面仍然較為緊張,短期內(nèi)也不會(huì)因?yàn)楫?dāng)前降息、政策面“救市”而改變。對(duì)于2015年的中小房企來講,仍然面臨如何“活下去”的問題,極有可能會(huì)面臨破產(chǎn)或被收購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。