不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，可能正面臨一種無(wú)奈，不能決定是否掙錢(qián)，只能選擇虧本幾何。
“過(guò)去高杠桿，傳統(tǒng)的做法在今天很難繼續(xù)?，F(xiàn)在很多項(xiàng)目不是賺錢(qián)的問(wèn)題，而是虧多少的問(wèn)題。”3月24日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、綠地(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)張玉良，在中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上直言。
張玉良說(shuō)，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。部分專(zhuān)家說(shuō)相當(dāng)一部分城市泡沫非常嚴(yán)重，“我贊同這個(gè)觀點(diǎn)。”
拐點(diǎn)，體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的增速難以持續(xù)。張玉良發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)需求方面，住宅消費(fèi)非常疲軟，商務(wù)、辦公、商業(yè)設(shè)施同樣不樂(lè)觀。去年龍頭企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)20%-30%，“從今年到明年，我看這個(gè)速度很難再上升了。”
在今年，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，多個(gè)房企選擇告別三四線(xiàn)，扎堆一二線(xiàn)城市。新城控股副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)，大多數(shù)三四線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲空間。因?yàn)槿木€(xiàn)城市地價(jià)正在向下調(diào)，而當(dāng)?shù)馗纳菩托枨笠泊蠓陆怠?/div>
歐陽(yáng)捷陳述了房企在三四線(xiàn)正遭遇的窘境。自家項(xiàng)目在常州等三四線(xiàn)城市的項(xiàng)目，價(jià)格稍微往上抬，銷(xiāo)量就立刻下來(lái)。城市庫(kù)存很大，需求量卻不足，“單獨(dú)漲價(jià)，還會(huì)變成眾矢之地。”
張玉良也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他說(shuō)，三四線(xiàn)除個(gè)別城市外，房?jī)r(jià)都在下降，嚴(yán)重供大于求。二線(xiàn)城市當(dāng)中，50%的省會(huì)城市市場(chǎng)也在放慢房?jī)r(jià)上漲速度。而北京、上海等一線(xiàn)城市會(huì)好一些，其他地區(qū)分化嚴(yán)重。
一些上下游企業(yè)，甚至向房企訴苦。張玉良說(shuō)，中午很多合作伙伴供應(yīng)鏈說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)困難，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈都?jí)撼杀?，日子比較難過(guò)。
房企布局的思路，要開(kāi)始轉(zhuǎn)變。張玉良說(shuō)，如果將來(lái)房企再抓三四線(xiàn)城市的覆蓋，會(huì)有問(wèn)題。有特點(diǎn)的城市可以進(jìn)入，比如旅游城市，有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐的城市，但整體來(lái)看，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)都在大幅度下滑，一二線(xiàn)城市售價(jià)也很難再很高。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，2015年房地產(chǎn)區(qū)域的分化還會(huì)加劇，今年1、2月東部區(qū)域回暖，三四線(xiàn)城市卻是急劇下滑的趨勢(shì)。一二線(xiàn)城市不管多大庫(kù)存，都易被消化，今年預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售會(huì)高于去年，接近過(guò)超過(guò)2013年，但價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)很大變化。
房企正在嘗試一些其他的辦法，譬如節(jié)約成本。歐陽(yáng)捷說(shuō)，以目前的市場(chǎng)來(lái)看，拿地成本占到房地產(chǎn)總成本的三分之一。實(shí)際，在拿地時(shí)候可以做到更多的節(jié)省，做好前期規(guī)劃和盈利模型。目前，新城拿地每塊地都要經(jīng)過(guò)測(cè)評(píng)，營(yíng)銷(xiāo)、成本、財(cái)務(wù)、戰(zhàn)投部門(mén)參與平衡和成本控制。
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