污染治理成為今年“兩會”期間關(guān)注焦點，總理“鐵腕治污”被寫進政府工作報告，而“史上最嚴”新環(huán)保法也將在今年正式實施。“綠色”已經(jīng)成為各行業(yè)未來探索發(fā)展的主旋律，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。
綠色建筑上升通道正緩緩開啟，機會逐步顯現(xiàn)。按照住建部此前透露數(shù)據(jù)，中國綠色建筑發(fā)展迅速，每年綠色建筑數(shù)量都會翻一番。預(yù)計2020年前，我國用于節(jié)能建筑項目的投資將至少達到1.5萬億元。
綠色建筑包含新建綠色建筑和既有建筑的綠色（節(jié)能改造），我國目前有400億平方米既有建筑，每年新增20億平方米新建筑，都將是綠色建筑的廣闊空間。近年來，越來越多的房企洞察先機，除了萬科、綠地、萬達等龍頭房企紛紛加大了綠色建筑的推廣力度外，當(dāng)代置業(yè)、朗詩綠色地產(chǎn)、三湘股份等企業(yè)更是把綠色科技地產(chǎn)作為差異化競爭的秘密武器。
但綠色地產(chǎn)的概念，并不能輕松打動投資者和購房者的心。受盈利困境制約，綠地地產(chǎn)正期待更多的政策扶持。
鐵腕治污沒商量
“環(huán)境污染是民生之患、民心之痛，要鐵腕治理。”國務(wù)院總理李克強3月5日在政府工作報告中表示，政府要打好節(jié)能減排和環(huán)境治理的攻堅戰(zhàn)。
按中央政府公布的目標，今年二氧化碳排放強度要降低3.1%以上，化學(xué)需氧量、氨氮排放都要減少2%左右，二氧化硫、氮氧化物排放要分別減少3%左右和5%左右。
在不少人看來，減排治污和房地產(chǎn)似乎聯(lián)系不大，且環(huán)境治理對房地產(chǎn)業(yè)的影響微乎其微。然而業(yè)內(nèi)人士指出，治理環(huán)境污染牽一發(fā)動全身，幾乎涉及到與房地產(chǎn)相關(guān)的方方面面。
“治大氣污染的重點是什么？發(fā)電廠是排污大戶，還有就是鋼廠、水泥廠、金屬加工和建筑工地的施工揚塵。”五合智庫副總經(jīng)理蔡文韜對時代周報記者說，乍看治污與地產(chǎn)無關(guān)，但房地產(chǎn)開發(fā)的上游材料供應(yīng)商和施工現(xiàn)場都面臨層層考驗，開發(fā)商怎可不受影響。
克而瑞的研究報告指出，對于霧霾治理，政府采用的通常是超標罰款和收稅治理兩手段。空氣污染的大戶鋼鐵廠在鐵腕治理排污的情況下，不得不面臨成本上升的壓力。
從治理鋼鐵入手，會產(chǎn)生兩種結(jié)果。一是增加稅收和罰款力度，這可能導(dǎo)致更多的鋼廠倒閉或減產(chǎn)，使得鋼材價格上漲進而引起房企建安成本上升。“如 果鋼材企業(yè)額外采用環(huán)保技術(shù)，生產(chǎn)過程中對環(huán)境污染較小，這部分支出的成本也將由房企買單，攤?cè)氲巾椖康某杀局小?rdquo;克而瑞分析師朱一鳴對時代周報記者說， 無論哪種方式都將增加房企的鋼材使用成本。
環(huán)保治理影響到的不僅僅是鋼材，幾乎涉及到房地產(chǎn)所有與建設(shè)環(huán)節(jié)相關(guān)的上游企業(yè)。蔡文韜表示，樓盤開發(fā)不僅僅要用鋼鐵，還要用水泥、各種金屬材 料，這些都是政府重點治理的對象。而這些材料在生產(chǎn)加工后，還要用交通工具進行運輸，在運輸環(huán)節(jié)減排也有各項指標，運輸環(huán)節(jié)的成本也會被平均攤到每個企業(yè) 和樓盤上。
“樓盤開發(fā)要不要用電？電廠為排少空氣污染使用新技術(shù)增加環(huán)保投入，也會增加開發(fā)成本。因而這些與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游行業(yè)和企業(yè)，都面臨與鋼材類似的命運。”蔡文韜說。
被稱為“史上最嚴”的新環(huán)保法，今年將正式實施。新任環(huán)保部部長陳吉寧履新后，3月1日在媒體座談會上坦承，過去環(huán)保不守法是常態(tài)，“現(xiàn)在要把這個反過來，讓守法成為常態(tài)” 。
在今年稅制改革立法中，環(huán)境保護稅立法也成為今年的工作重點。北京大學(xué)財經(jīng)稅法研究中心主任劉劍文此前向媒體透露，這項法律如果出臺，將促進重污染企業(yè)轉(zhuǎn)型，倒逼企業(yè)技術(shù)的革新。
房企爭當(dāng)“綠巨人”
形勢如斯，一向被認為是噱頭多于實際的綠色地產(chǎn)，在人們眼中也從排斥和陌生，開始被接納并變得熟悉起來。
朗詩集團董事長田明對時代周報記者說，政府對環(huán)保治理的加強，在給房企帶來壓力的同時，也帶來了商機。我國現(xiàn)在的綠色地產(chǎn)正處于從示范到快速發(fā)展的過渡期。如果綠色地產(chǎn)能在城市存量建筑改造、新建商品房和保障房建設(shè)上被大規(guī)模使用，有可能給這一行業(yè)帶來上萬億的商機。
據(jù)2012年住建部和財政部聯(lián)合公布的推動綠色建筑實施意見，政府鼓勵新建建筑大規(guī)模運用綠色建筑，到2020年綠色建筑占新建建筑的比重將超過30%。住建部預(yù)計，在2020年前我國用于節(jié)能建筑項目的投資，至少在1.5萬億元以上。
據(jù)克而瑞的報告，目前我國每年新增的建筑面積為16億—20億平方米，這意味著在2020年以后，我國每年至少有5億—6億平方米以上的新建筑 是綠色建筑。“隨著新型城鎮(zhèn)化進程的全面鋪開，每年僅住宅就會新增10億—20億平方米的體量。按照住建部給出的30%的比例估算，每年會形成3億—5億 平方米的綠色建筑體量。”朱一鳴表示。
有著綠色概念的地產(chǎn)公司，也在近幾年受到市場越來越多的關(guān)注。
“以前我們做綠色科技地產(chǎn)顯得有些另類，但隨著大家對環(huán)保越來越重視，這種情況已經(jīng)得到了根本性的改觀?，F(xiàn)在綠色建筑和綠色地產(chǎn)被市場的接受度已經(jīng)相當(dāng)高，這一塊的市場潛力也正逐漸被挖掘出來。有很多企業(yè)想和我們合作，看重的就是我們手中的綠色科技建筑。”田明說。
另一家綠色地產(chǎn)的典型房企三湘控股，同樣受到了市場的追捧。
就在春節(jié)前，三湘股份近日引來國泰君安、華夏基金、國壽安?；鸬榷嗉彝顿Y機構(gòu)和券商的密集調(diào)研。這已經(jīng)是三湘股份去年10月份以來，接待的第六撥機構(gòu)調(diào)研。
在三湘股份董秘徐玉看來，機構(gòu)密集調(diào)研，是因為看中三湘股份公司所走的綠色科技地產(chǎn)的差異化路線。“我們開發(fā)的綠色低碳節(jié)能項目除了采用的是節(jié) 能環(huán)保材料，也在新風(fēng)系統(tǒng)、地?zé)岜?、太陽能使用等技術(shù)上有創(chuàng)新。一些技術(shù)還向國家審請了專利。”徐玉在接受時代周報記者采訪時說。
綠色地產(chǎn)先行者已陸續(xù)開始新動作，嘗試將自己的科技體系對外有償輸出。據(jù)時代周報記者了解，典型實踐者如朗詩地產(chǎn)的朗思品牌已經(jīng)正式運作；萬科借助自己東莞建筑研究中心對外提供檢測服務(wù)的同時，去年下半年已開放咨詢業(yè)務(wù)；招商地產(chǎn)在國內(nèi)首設(shè)綠色低碳官職務(wù)，在總部設(shè)立策劃委員會和綠色地產(chǎn)研發(fā)中心；此外綠地、沿海地產(chǎn)都在不同場合提及要轉(zhuǎn)型綠色地產(chǎn)運營商。
不過，多年從事綠色地產(chǎn)創(chuàng)新與績效研究的
香港城市大學(xué)博士生導(dǎo)師、公共政策學(xué)系助理教授張曉玲認為，這種外包服務(wù)不會成為主流模式，“中國起碼 現(xiàn)在不具備條件”。她建議，這些綠色地產(chǎn)先行者應(yīng)該致力于行業(yè)標準建設(shè)，利用標準門檻成為行業(yè)標桿，“一流的企業(yè)做標準”同樣適用于綠色地產(chǎn)界。
盈利困境制約投資
雖然綠色地產(chǎn)被看好，然而現(xiàn)實中是否真的賺錢，成為綠色地產(chǎn)能否在市場上真正得到推廣相當(dāng)重要的因素。
田明表示，綠色地產(chǎn)最大發(fā)展的一個難點在于，建造成本較高，且市場認可度有待進一步被提高。“一、二線城市的市場接受度已經(jīng)相當(dāng)高，但在三、四 線城市的推廣的確有點難。這些地方市場接受度不高主要體現(xiàn)在，很多人不理解為什么綠色地產(chǎn)樓盤會比別人貴一點。在這些城市，還處于對綠色地產(chǎn)了解的階 段。”田明在接受時代周報記者采訪時說。
而因價格略高，項目周轉(zhuǎn)速度較普通樓盤要慢，也考驗著綠色地產(chǎn)房企的企業(yè)運營能力。
據(jù)克而瑞披露，朗詩的“深綠”產(chǎn)品成本其實只比普通住宅高出20%—30%，這一差值接近于普通建筑領(lǐng)域行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)與行業(yè)平均水平之間的差距。即綠色地產(chǎn)的建造成本并非想象中的那么大。
徐玉告訴記者，一般樓盤精裝修的成本在2000元—3000元/平方米，而綠色科技項目的精裝修成本則在4000元—5000元/平方米。
“因為銷售單價略高，去化速度的確慢于普通樓盤。雖然銷售速度較慢，但項目仍然可以賣出去；由于我們不追求過快的周轉(zhuǎn)率，所以保證了利潤率，在利潤方面還是比較滿意的。”徐玉告訴時代周報記者。
“由于目前整個房地產(chǎn)行業(yè)存在毛利率下滑的壓力，在綠色建筑成本沒法消化的制約下，如果大規(guī)模推廣綠色地產(chǎn)，上市房企的財報會更加難看，這必然 會抑制房企投入綠色建筑的熱情。”朱一鳴表示，雖然國家相關(guān)部門出臺了關(guān)于綠色建筑的實施意見，并且成立了碳排放交易所鼓勵企業(yè)節(jié)能減排，但實質(zhì)性的優(yōu)惠 政策不多。要真正推廣綠色地產(chǎn)，國家出臺土地與稅費優(yōu)惠的配套政策已經(jīng)刻不容緩。
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