在2月4日央行首次降準后，2月28日傍晚，央行意外宣布羊年首次降息———自3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分點并擴大存款利率浮動區(qū)間。這是短短三個月內(nèi)，央行二度降息。

 

在此之前，央行進行了一次非對稱降息———2014年11月22日，央行在時隔兩年多后首次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率。其中，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。

 

此外，在2015年，多家機構(gòu)預(yù)計央行還將實施兩次銀行存準率下調(diào)，每次下調(diào)0.5個百分點，另外還將實施1-2次利率下調(diào)，每次下調(diào)0.25個百分點，而且央行可能愿意調(diào)高人民幣兌美元匯率。

 

那么，2015年央行到底會不會降準降息？央行降準降息的依據(jù)有哪些？如果央行降準降息了，對于2015年樓市影響有哪些？對于房企、購房者來講應(yīng)該這么做？

 

央行或再降準降息的三大理由

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在深化經(jīng)濟改革階段，經(jīng)濟增速降低，通縮壓力加大，此時，房地產(chǎn)市場也沒有明顯好轉(zhuǎn)，大部分城市樓市仍然有去庫存的壓力，這一定程度上加劇了經(jīng)濟增速下滑的壓力。從經(jīng)濟“穩(wěn)增長”的角度來講，市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經(jīng)濟復(fù)蘇。因此，盡管當前已經(jīng)有兩次降息一次降準，但是，當前國內(nèi)仍然具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間。具體來講主要有三點理由：

 

第一、經(jīng)濟通縮壓力加大，市場需要降低融資成本、釋放流動性刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，這成接來下降準降息的直接影響因素。

 

2015年1月CPI破1，創(chuàng)五年來新低，PPI出現(xiàn)連續(xù)35個月負增長，1月環(huán)比降幅擴大，而受最新公布的CPI與PPI數(shù)據(jù)不振影響，市場方面對經(jīng)濟通縮的擔憂有所加劇，通貨緊縮似乎正在由傳說變?yōu)楝F(xiàn)實。

 

在GDP增長放緩的環(huán)境下，2015年通脹率預(yù)計將跌至1%左右，這將促使中國央行進一步放寬貨幣政策，預(yù)計央行還將實施降準降息，以降低企業(yè)融資成本、釋放流動性，刺激經(jīng)濟復(fù)蘇。

 

第二、從指標意義上來看，2015年年初市場流動性偏緊，仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間。

 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。宏觀經(jīng)濟處于觸底階段。2014年全年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔?。當前來看?014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標意義來看，盡管當前已經(jīng)有兩次降息一次降準，但是，當前國內(nèi)仍然具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣?，仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間。

 

從未來中國預(yù)期的經(jīng)濟增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開始全面降準降息，預(yù)計隨后分別降準降息1-2次也是值得期待的。

 

從2015年年初貨幣政策走勢來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2015年1月末，廣義貨幣(M2)余額124.27萬億元，同比增長10.8%，增速分別比上月末和去年同期低1.4個和2.4個百分點；狹義貨幣(M1)余額34.81萬億元，同比增長10.6%，增速分別比上月末和去年同期高7.2個和9.4個百分點；流通中貨幣(M0)余額6.30萬億元，同比下降17.6%。1月份凈投放現(xiàn)金2781億元。數(shù)據(jù)顯示，2015年年初市場流動性偏緊，如果貨幣政策走向繼續(xù)維持偏緊張的局面，則不利于宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，因此，在防通縮穩(wěn)增長的前提前下，市場仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間。

 

第三、2015年一季度樓市表現(xiàn)欠佳成定局，通過降準降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動宏觀經(jīng)濟增長。

 

當前庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然占到大多數(shù)城市。尤其是在2015年之初，對于大多數(shù)城市而言，由于沖刺年度銷售業(yè)績指標的因素降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律。從這個角度來看，樓市在短期內(nèi)仍然會承受“去庫存”的壓力，在2015年第一季度也不會有明顯好轉(zhuǎn)，樓市拉動宏觀經(jīng)濟的動力會減弱。此時，通過降準降息等短期政策刺激樓市復(fù)蘇，拉動宏觀經(jīng)濟增長的必要性增加。

 

降準降息背景下：2015年樓市基本面馬上會好轉(zhuǎn)

 

從2015年至今來看，央行兩次降息一次降準已經(jīng)成為事實，那么，短期內(nèi)來看，樓市將會呈現(xiàn)出什么樣的特征？如果后續(xù)央行繼續(xù)降準降息，那么，降準降息之后，2015年樓市將呈現(xiàn)出哪些特征？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，當前央行已經(jīng)有兩次降息一次降準，對于樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來看，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現(xiàn)漲價的現(xiàn)象。具體來講：

 

第一、兩次降息一次降準對于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會起到刺激作用，并且樓市變化馬上會反應(yīng)出來，尤其是春節(jié)后，在降準降息等“救市”政策刺激作用之下，開發(fā)商將會加快推盤節(jié)奏，樓市也將加速去庫存，基本面良好的城市將快速回升。

 

第二、兩次降息一次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。

 

在兩次降息一次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，比如合肥（樓盤）、南京（樓盤）、南昌（樓盤）、蘇州（樓盤）、石家莊（樓盤）等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區(qū)間；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存?？傮w來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

 

如果后續(xù)央行繼續(xù)降準降息，那么，降準降息之后，2015年樓市將呈現(xiàn)出哪些特征？很明顯，樓市基本面將進一步好轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年一線城市“買漲不買跌”的特征將越來越突出；大部分二線城市在加速去庫存的過程中市場基本面將表現(xiàn)趨于合理，房價將步入穩(wěn)步上漲的通道，但不排除仍然有少數(shù)城市有去庫存的壓力；對于三四線城市而言，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。

 

房企與購房者，“利好”機會應(yīng)該如何把握？

 

既然降準降息對于中國房地產(chǎn)是短期“利好”機會，那么，對于房企、購房者來講應(yīng)該這么做？

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于房企來講，當前大多數(shù)企業(yè)的資金面仍然較為緊張，兩次降息一次降準之后，那么，降息與降準將形成市場疊加效應(yīng)，如果后續(xù)繼續(xù)降準降息，一方面有利于緩解企業(yè)資金面緊張的局面，有效防范企業(yè)債務(wù)違約的風險，另外一方面，這也將成為房企2015年一次有利的跑量去庫存機會。

 

對于房企來講，首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好2015年春節(jié)之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，防止市場環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動推盤的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)，積極去庫存，不要戀戰(zhàn)（期待房價再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經(jīng)進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機會），盡快實現(xiàn)銷售業(yè)績回升；第三，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲備項目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運營風險。

 

那么，對于購房者來講，顯然，應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應(yīng)該把握好上述市場節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購房，也趁當下開發(fā)商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

 

對于首套房置業(yè)者來講，由于降準降息等“救市”政策的刺激，那么也就明確地為首套房自住需求進一步放量入市提供了市場機會，應(yīng)該來說，未來幾個月仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在未來幾個月，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個房地產(chǎn)市場成交量回暖。

 

對于改善型需求以及部分投資型需求來講，2013-2014年最后一輪接棒的投資客盡管沒有賺得增值收益，甚至個別投資客已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對于2015年中高端商品住宅成交量的研究來看，改善型需求、投資型需求已經(jīng)開始入市，原因很簡單，盡管全國1月CPI同比增速在1%以下，通縮壓力初現(xiàn)，但是，未來降準降息的動作會增加，這樣，降準降息導(dǎo)致的市場“流動性”的釋放將導(dǎo)致未來通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資客重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價的誘因下又重回投資市場，以相對較高性價比的方式開始入市，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值。