最新一波佳兆業(yè)被收購(gòu)傳聞中，2014年房地產(chǎn)業(yè)頭條主角之一的融創(chuàng)成為收購(gòu)一方的聲浪越來(lái)越大。
據(jù)1月26日市場(chǎng)傳言稱，融創(chuàng)中國(guó)正考慮收購(gòu)佳兆業(yè)股份事宜，消息將會(huì)于近期公布。
傳言同時(shí)援引佳兆業(yè)內(nèi)部消息證實(shí)，融創(chuàng)中國(guó)已經(jīng)答應(yīng)接管佳兆業(yè)，且允諾給員工發(fā)年終獎(jiǎng)。
在具體收購(gòu)操作層面，有消息人士告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體，似乎融創(chuàng)中國(guó)更傾向于直接入股，收購(gòu)部分資產(chǎn)或是考慮選項(xiàng)之一。
現(xiàn)在，雖然雙方均未對(duì)上述收購(gòu)事項(xiàng)予以回應(yīng)，但有分析認(rèn)為，收購(gòu)一直是融創(chuàng)的擴(kuò)張方式之一，若能通過(guò)收購(gòu)獲得佳兆業(yè)部分資產(chǎn)，對(duì)融創(chuàng)而言并沒(méi)有壞處，也可以藉此進(jìn)入華南市場(chǎng)。
但關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，交易真的那么簡(jiǎn)單嗎？
融創(chuàng)收購(gòu)的“可能”
從綠城陷入資金鏈危機(jī)時(shí)出手，到綠城“悔棋”，再到最終“淚別”，孫宏斌的個(gè)人色彩在融綠交易糾紛中隱約體現(xiàn)。
而在佳兆業(yè)“破產(chǎn)”風(fēng)波漩渦中，孫宏斌主導(dǎo)的融創(chuàng)真的要再次充當(dāng)“白武士”嗎？分析認(rèn)為，從融創(chuàng)一貫推崇的并購(gòu)擴(kuò)張模式來(lái)看，或存在一定可能性。
雖然最終收購(gòu)綠城股份動(dòng)作并未成功，但追本溯源，從賣(mài)掉順馳到融創(chuàng)再起，孫宏斌的擴(kuò)張思路中均不乏并購(gòu)軌跡。
除融創(chuàng)早年資產(chǎn)中部分為早年順馳時(shí)代遺留下來(lái)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)外，給予融創(chuàng)“無(wú)限榮耀”的上海融綠平臺(tái)即為從綠城手中收購(gòu)而來(lái)。
2012年1月20日，綠城公告透露，以5100萬(wàn)元的價(jià)格，將無(wú)錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，湖濱置業(yè)即為蠡湖香樟園項(xiàng)目的擁有者；2013年6月，融創(chuàng)與綠城各自投資10億元現(xiàn)金，成立了上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，各持50%的權(quán)益比例。
隨后綠城將旗下包括上海玫瑰園、上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州御園、蘇州玫瑰園、無(wú)錫玉蘭花園、無(wú)錫茉莉花園、常州玉蘭廣場(chǎng)及天津藍(lán)色海岸等5個(gè)城市的9個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目相應(yīng)股權(quán)注入合營(yíng)公司。以當(dāng)時(shí)的市價(jià)估計(jì)，注入的9個(gè)項(xiàng)目總貨量為450億元。彼時(shí)，融創(chuàng)為獲得相應(yīng)項(xiàng)目權(quán)益，支付了33.72億元現(xiàn)金作為合作代價(jià)。
正是合營(yíng)公司的成立，讓融創(chuàng)倚靠著綠城打開(kāi)了進(jìn)入上海市場(chǎng)的大門(mén)，之后融綠在上海的發(fā)展上一直較為順利。
如今融創(chuàng)綠城之所以繼續(xù)糾纏，市場(chǎng)認(rèn)為主要原因也是雙方均不愿意放手綠城體系中最好的資產(chǎn)上海融綠。
事實(shí)上，融創(chuàng)除收購(gòu)上海融綠平臺(tái)得以獲得進(jìn)入上海發(fā)展的機(jī)會(huì)外，2014年底，市場(chǎng)亦相繼傳出融創(chuàng)將收購(gòu)重慶某知名房企及昆明經(jīng)典集團(tuán)的消息。
雖然，后來(lái)經(jīng)典集團(tuán)回應(yīng)表示收購(gòu)消息不準(zhǔn)確，但卻透露并不排除與融創(chuàng)合作的可能。值得一提的是，昆明也是孫宏斌10年前便打算進(jìn)入的區(qū)域。
顯然，從綠城收購(gòu)開(kāi)始，融創(chuàng)就一直在尋求并購(gòu)擴(kuò)張的契機(jī)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)的增加，融創(chuàng)一定會(huì)從中取尋求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，為其擴(kuò)張鋪路。
市場(chǎng)分析稱，相較直接招拍掛拿地，并購(gòu)的好處首先在于開(kāi)發(fā)商能用較低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地或現(xiàn)成項(xiàng)目；其次，可以拓展開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)區(qū)域，縮短開(kāi)發(fā)周期，提高資金周轉(zhuǎn)。
拿下佳兆業(yè)可行性
但即便孫宏斌一直推崇和踐行收購(gòu)策略，就收購(gòu)眼下資產(chǎn)處于“癱瘓”狀態(tài)的佳兆業(yè)而言，融創(chuàng)是否能夠成行？
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早前已有相關(guān)媒體報(bào)道稱，深圳市政府正在主導(dǎo)該計(jì)劃，報(bào)道透露市政府提出佳兆業(yè)重組原則，股權(quán)可以分散但資產(chǎn)不能賤賣(mài)，一些開(kāi)發(fā)商已就此計(jì)劃與政府進(jìn)行過(guò)接洽。換而言之，融創(chuàng)或也出現(xiàn)在上述接洽名單當(dāng)中。
對(duì)于該項(xiàng)收購(gòu)事宜，相關(guān)分析師就對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，佳兆業(yè)在售資產(chǎn)不是很壞的資產(chǎn)，很多企業(yè)都會(huì)感興趣，核心問(wèn)題是在什么樣的情況下能夠交易。
一位深圳業(yè)內(nèi)人士同樣表示，深圳市政府當(dāng)下應(yīng)該主要是立足于解決問(wèn)題的態(tài)勢(shì)。受房屋鎖定影響，部分基金、佳兆業(yè)業(yè)主的危機(jī)感都較為嚴(yán)重，政府方面也急需盡快解決問(wèn)題。
“早前傳華僑城將接手佳兆業(yè)資產(chǎn)，最終或受輿論影響，即國(guó)企接手資產(chǎn)是否合適而告吹，所以政府也需再三思量。”
在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，佳兆業(yè)資產(chǎn)應(yīng)分類(lèi)處理，即分為鎖定樓盤(pán)、舊改、招拍掛項(xiàng)目三部分進(jìn)行處理，每個(gè)資產(chǎn)的處理都需要非常慎重，不應(yīng)一刀切。
“佳兆業(yè)作為獨(dú)立法人也享有公平法律地位，出售也要和佳兆業(yè)協(xié)商。雖然一旦進(jìn)入破產(chǎn)程序政府可以指定某企業(yè)來(lái)接手相關(guān)工作，但也需尊重佳兆業(yè)的基本權(quán)益。”
因此，對(duì)于融創(chuàng)接盤(pán)佳兆業(yè)，也有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，或是媒體臆測(cè)，因?yàn)榻邮旨颜讟I(yè)遠(yuǎn)非想象的那般簡(jiǎn)單。
該業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹稱，佳兆業(yè)除了在建工程外，具有價(jià)值的城市更新項(xiàng)目都是由政府給予了開(kāi)發(fā)權(quán)的項(xiàng)目，一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)變更需政府同意。
同時(shí)，佳兆業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)無(wú)人收購(gòu)也可以正常運(yùn)作，因此只要政府不解封，被收購(gòu)的可能性就很小。
該業(yè)內(nèi)人士還補(bǔ)充指，任何房地產(chǎn)公司只是總承包商，收購(gòu)公司沒(méi)有價(jià)值，只能收購(gòu)公司待定的資產(chǎn)，且收購(gòu)資產(chǎn)必須是干干凈凈沒(méi)有抵押和復(fù)雜債權(quán)關(guān)系。
現(xiàn)在，于佳兆業(yè)名下各項(xiàng)資產(chǎn)而言，誰(shuí)都不清楚項(xiàng)目背后的抵押、債權(quán)關(guān)系。因此，并購(gòu)企業(yè)更合適的獲取方式是等到清算資產(chǎn)，在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)，獲得相應(yīng)的股權(quán)。
收購(gòu)背后的“不可能”
同樣，除了項(xiàng)目收購(gòu)交易本身存在不確定性外，市場(chǎng)分析亦認(rèn)為，融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)一事，也存在諸多的“不可能性”，這些不確定性來(lái)自佳兆業(yè)背后的一系列風(fēng)險(xiǎn)。
除卷入反腐事件，存在潛在的未知風(fēng)險(xiǎn)外，最大風(fēng)險(xiǎn)則來(lái)自佳兆業(yè)面臨的復(fù)雜債權(quán)關(guān)系。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從1月6日至1月13日的一周時(shí)間，十五家銀行提出了對(duì)于佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)公司的26條財(cái)產(chǎn)保全。
早在1月6日，中信銀行深圳分行業(yè)已向法院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全、查封佳兆業(yè)資產(chǎn)；后于1月9日，深圳中院公示的申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全、查封佳兆業(yè)資產(chǎn)的銀行有9家，分別為中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行、北京銀行、渤海銀行、江蘇銀行、寧波銀行、交通銀行。同時(shí)，還有4家信托公司，分別是平安信托、中鐵信托、興業(yè)信托、華潤(rùn)深國(guó)投。
對(duì)此，有消息指出，有33家金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)或正在申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全、查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，保全資產(chǎn)總額高達(dá)數(shù)百億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)佳兆業(yè)2014年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露的297億元借款總額。
佳兆業(yè)公告表示，于2015年1月9日，除接獲于2015年1月6日公告所述的匯豐銀行通知外，公司亦接獲其他債權(quán)人要求償還款項(xiàng)的額外通知，通知提出未償還的款項(xiàng)即時(shí)到期應(yīng)付的要求。
據(jù)佳兆業(yè)披露，于2015年1月9日，佳兆業(yè)數(shù)個(gè)銀行賬戶被數(shù)間銀行凍結(jié)和扣劃，涉及銀行結(jié)余合共約4.47億元和2.66億元。
另外，假設(shè)在上述債權(quán)問(wèn)題清楚情況下，一旦融創(chuàng)接盤(pán)佳兆業(yè)項(xiàng)目，如何與佳兆業(yè)現(xiàn)有第一大股東生命人壽進(jìn)行協(xié)商資產(chǎn)運(yùn)作也有待商榷。因?yàn)榘凑障嚓P(guān)規(guī)定，公司相關(guān)資產(chǎn)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓，第一大股東擁有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。
因此，若佳兆業(yè)資產(chǎn)正式進(jìn)入拍賣(mài)環(huán)節(jié)，按照相關(guān)媒體所指“股權(quán)可以分散但資產(chǎn)不能賤賣(mài)”的原則，佳兆業(yè)資產(chǎn)的收購(gòu)代價(jià)不低，這對(duì)有意以155億元代價(jià)收購(gòu)上海融綠平臺(tái)的融創(chuàng)而言，現(xiàn)在資金是否充裕也是非常關(guān)鍵。
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