在一干房企前赴后繼之后，
理想家馮侖也被互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)小妖精給迷住了。
1月23日，萬(wàn)通自由筑屋召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布與眾籌網(wǎng)簽訂獨(dú)家戰(zhàn)略合作協(xié)議，共建房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)“眾籌筑屋”。
事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，房產(chǎn)眾籌就開(kāi)始來(lái)勢(shì)洶洶，從最開(kāi)始的營(yíng)銷推廣性質(zhì)逐漸發(fā)展到投資理財(cái)和真正的眾籌建房。眾籌網(wǎng)CEO孫宏生對(duì)此表示，目前業(yè)內(nèi)仍以營(yíng)銷推廣型居多，但參與者需要的是更低的房?jī)r(jià)和更安全的投資回報(bào)。
而這正是眾籌筑屋創(chuàng)立的出發(fā)點(diǎn)。“購(gòu)房人有機(jī)會(huì)在土地階段就參與房產(chǎn)項(xiàng)目眾籌，獲得定制化服務(wù)與更大的購(gòu)房空間。同時(shí)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)眾籌大幅降低融資成本，并提前鎖定購(gòu)房客戶，降低項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)與銷售成本，”孫宏生如是闡述。
馮侖認(rèn)為，通過(guò)定制化，購(gòu)房者多樣化的需求可以在細(xì)分市場(chǎng)上滿足；同時(shí)成本會(huì)降低，可以去掉很多中間費(fèi)用。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，不需要開(kāi)發(fā)貸，成本就降低了。如果以定制方式來(lái)做，房?jī)r(jià)不能說(shuō)減少一半，但是三分之一是有希望的。
以武漢光谷的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目舉例，380套眾籌房源，預(yù)計(jì)參與眾籌人數(shù)2300人，擬眾籌額度為2億元。那么開(kāi)發(fā)商得到的是融資成本從12%到8%的縮減，提前鎖定36000萬(wàn)平米的銷售面積，并通過(guò)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍傳播和用戶的參與，投資者則相當(dāng)于購(gòu)買了一份以房產(chǎn)作為保障超過(guò)20%年化收益的理財(cái)產(chǎn)品。
那么這種模式在實(shí)操中是否可行呢，對(duì)于房?jī)r(jià)抑制是否能達(dá)到預(yù)期效果？
和訊房產(chǎn)為此采訪了克而瑞分析師沈曉玲。她表示，就全國(guó)現(xiàn)有的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，接受度還是不錯(cuò)的。
資料顯示，在本月初，另一家房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)代置業(yè)就對(duì)眾籌建房進(jìn)行了首輪嘗試，門檻金額從10萬(wàn)元起，其面向公眾的50人眾籌名額在兩天內(nèi)報(bào)滿，認(rèn)籌總金額1340萬(wàn)元。與眾籌筑屋類似的是，眾籌資格的參與者，可以獲得優(yōu)先購(gòu)房權(quán)，項(xiàng)目規(guī)劃的話語(yǔ)權(quán)，以及購(gòu)房補(bǔ)貼；若作為不購(gòu)房的理財(cái)產(chǎn)品，年化收益率最低25%。
沈曉玲指出，房產(chǎn)眾籌的誕生是基于房企融資愈加困難、凈利潤(rùn)進(jìn)一步縮減的行業(yè)大背景，是一種嶄新的事物，就像P2P的出現(xiàn)一樣，未來(lái)政府也很有可能去制定相關(guān)約束性的法律法規(guī)，讓其合理化發(fā)展。但就行業(yè)來(lái)說(shuō)，眾籌的確是一個(gè)新的方向，值得去探索。
不過(guò)，她認(rèn)為，眾籌筑屋有希望讓房?jī)r(jià)下降三分之一的話有點(diǎn)“過(guò)”。“目前房地產(chǎn)平均毛利潤(rùn)為30%左右，凈利潤(rùn)大約在12-13%的水平，房企的成本主要包含土地、三項(xiàng)費(fèi)用和營(yíng)銷費(fèi)用等幾項(xiàng)，眾籌讓融資成本和營(yíng)銷成本有所下降。但是開(kāi)發(fā)商需要把利潤(rùn)反饋給投資者，那么所能達(dá)到的房?jī)r(jià)折扣水平大約在8折左右，說(shuō)減少1/3比較困難。”
一位熟知地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的業(yè)內(nèi)人士表示，眾籌相當(dāng)于股東行為，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓就不產(chǎn)生交易稅，其次是融資和營(yíng)銷成本有所降低，理論上房?jī)r(jià)是能夠大幅度優(yōu)惠的。但20%的幅度左右比較靠譜，到30%沒(méi)有太多把握。
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