近日，在“2014年度中國(guó)房地產(chǎn)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新峰會(huì)”上，世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅發(fā)表了自己對(duì)于當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)一些看法。蔡雪梅認(rèn)為，如果今天沒有移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，沒有隨之帶來的新的模式與生態(tài)環(huán)境，也許房地產(chǎn)行業(yè)面臨日漸衰退、利潤(rùn)微薄的窮途末路，但是今天移動(dòng)互聯(lián)的思維、技術(shù)的顛覆，讓中國(guó)的房地產(chǎn)在“黃金十年”之后有機(jī)會(huì)進(jìn)入到全新的“白金時(shí)代”。 

 

后黃金時(shí)代房地產(chǎn)為何會(huì)衰退

 

蔡雪梅表示，黃金十年傳統(tǒng)房企是以追求“土地”為本的價(jià)值最大化，所以開發(fā)模式是從買地開始到銷售入賬為止的“線性開發(fā)”模式，這種基于土地資源的開發(fā)模式中，關(guān)注的是速度、規(guī)模、利潤(rùn)，衡量企業(yè)的標(biāo)尺是增長(zhǎng)率、周轉(zhuǎn)率、利潤(rùn)率?？傊?，是如何使土地價(jià)值最大化，所以產(chǎn)生了一系列同質(zhì)的共性開發(fā)行為。這些共性行為使得房企在后黃金時(shí)代陷入困境。比如，因?yàn)橐?，要?guī)模，所以大量的產(chǎn)品復(fù)制，鮮有創(chuàng)新，最終進(jìn)入到只有“價(jià)格門檻”的競(jìng)爭(zhēng)紅海；能做2的容積率，決不會(huì)做1.9，最大限度“強(qiáng)排”，偷面積、擠榨土地的或顯性或隱性的各類空間剩余價(jià)值；盈利邏輯更多依賴單一的成本控制路徑，但成本終是有底限的，尤其是在各類剛性成本如土地、人力、融資等不降反升的今天，導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)率普遍下降的趨勢(shì)；“千軍萬馬過獨(dú)木橋”的單一投資思維作祟導(dǎo)致土地成本一路飆升，一塊土地被十幾家“圍剿”的現(xiàn)象已屢見不鮮，人為地增加了企業(yè)自身的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

“以地為本”的開發(fā)邏輯下，傳統(tǒng)的房企角色更多只是各類資源的整合平臺(tái)，比拼“從拿地到造錢”的時(shí)間的快慢，收益的多少。由于市場(chǎng)長(zhǎng)期的供需不平衡，所以不用付出更多，就已盆滿缽溢；所以鮮見創(chuàng)新精神，少見匠心工藝，不見人性關(guān)懷；所以造成今日嚴(yán)重供大于求，大量的同質(zhì)產(chǎn)品庫存，陷入價(jià)格及利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)紅海。面對(duì)這樣的局面，行業(yè)應(yīng)當(dāng)更多的從內(nèi)因進(jìn)行反思——單一靠土地掙錢的時(shí)代將無以為繼了，如果繼續(xù)沿用這樣的開發(fā)邏輯，房地產(chǎn)將難逃持續(xù)衰退的劫數(shù)。

 

螺旋開發(fā)理論與“白金時(shí)代”的可能性

 

所謂“白金”，蔡雪梅解釋，是相較于之前十年圍繞“土地資源”開發(fā)而產(chǎn)生的“黃金”價(jià)值而言的，在未來只有圍繞“人性需求”開發(fā)才可能產(chǎn)生“白金”價(jià)值，因?yàn)?ldquo;土地”是有形的，有限的，使用空間是終將被耗盡的；而基于人的“需求”的開發(fā)是無形的，無限的，可以無止境生長(zhǎng)的，可高溢價(jià)的，所以，稱之為“白金”。

 

蔡雪梅指出，之所以存在比“黃金時(shí)代”更好的“白金時(shí)代”的機(jī)會(huì)，正是源于白金時(shí)代的“螺旋開發(fā)”模式。蔡雪梅認(rèn)為，移動(dòng)互聯(lián)思維中最根本的價(jià)值所在是“用戶思維”，它好比這棵思維大樹的“根”，用戶思維歸根到底是關(guān)于“人”的思維，包括看得見的“需求”，看不見的“人性”。商業(yè)的本質(zhì)就是滿足顯性需求，釋放深層人性，創(chuàng)造全新價(jià)值，所以基于用戶思維的開發(fā)模式是螺旋式的，類似于人類的基因模型：從人的基礎(chǔ)需求開始，產(chǎn)品及服務(wù)隨著需求不斷升級(jí)，循環(huán)延續(xù)、有始無終，每一個(gè)循環(huán)周期的終點(diǎn)也是下一個(gè)循環(huán)周期的起點(diǎn)。

 

這是一場(chǎng)關(guān)于“開發(fā)”的新變革，從“土地”開發(fā)升級(jí)為一個(gè)基于以“人”為主體的關(guān)于生命體驗(yàn)的全新生態(tài)圈，包含生活方式、生命成長(zhǎng)，自我實(shí)現(xiàn)三個(gè)維度。企業(yè)可以基于圍繞不同人群的不同生命階段、家庭周期、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、個(gè)性需求、生理感受、價(jià)值認(rèn)知、圈層文化等，展開全然不同的投資策略、需求研發(fā)、個(gè)性設(shè)計(jì)、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)、資源重構(gòu)、大數(shù)據(jù)營(yíng)銷以及云平臺(tái)服務(wù)。

 

基于“人性需求”的開發(fā)邏輯，關(guān)注的是人性、體驗(yàn)、趨勢(shì)，衡量企業(yè)的標(biāo)尺是品牌力、變異力、繁殖力。移動(dòng)互聯(lián)，是人、物、思維的萬物實(shí)時(shí)相聯(lián)，品牌力是你與用戶價(jià)值認(rèn)知與情感粘性的相聯(lián)能力；變異力是你與用戶的產(chǎn)品生長(zhǎng)訴求與個(gè)性差異服務(wù)相聯(lián)的能力；繁殖力是你與用戶需求的速升級(jí)、微創(chuàng)新、模復(fù)制的相聯(lián)能力(規(guī)?；ㄖ?。當(dāng)我們以這樣的視角再來看房地產(chǎn)的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的全新時(shí)代就在眼前。

 

移動(dòng)互聯(lián)如何破冰地產(chǎn)

 

在“衣、食、住、行”四大人類絕對(duì)剛需的傳統(tǒng)行業(yè)中，已經(jīng)誕生出眾多獲益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，淘寶、京東、大眾點(diǎn)評(píng)、滴滴打車等，唯有“住”的房地產(chǎn)還沒有真正意義的成功觸網(wǎng)企業(yè)，這固然和房地產(chǎn)的某些特點(diǎn)也是難點(diǎn)相關(guān)，比如沒有多頻次的應(yīng)用，客戶重復(fù)消費(fèi)基數(shù)少，產(chǎn)品交叉困難，嚴(yán)重的不移動(dòng)性等等，如果從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)很難觸網(wǎng)。但房子畢竟是承載生活方式，生活功能的最重要載體，在過去的時(shí)代它幾乎和所有的事物都相關(guān)，只是始終不相聯(lián)。但移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代到來了，技術(shù)和思維的突破帶來了地產(chǎn)與萬物相聯(lián)的機(jī)會(huì)。

 

地產(chǎn)可以和深需求相聯(lián)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)仍在一味地復(fù)制同質(zhì)化庫存產(chǎn)品時(shí)，大量一直存在的深層需求卻被忽略。比如，基于不同生命階段的“養(yǎng)老地產(chǎn)”還在初步試水；基于不同家庭生命周期的“親子教育”主題社區(qū)的“納米魔幻城”還一枝獨(dú)秀；基于年齡段差異的個(gè)性需求的“青年公寓”小荷才露尖尖角；基于不同生活方式認(rèn)知的三代人復(fù)合社區(qū)還未誕生。

 

地產(chǎn)可與輕資產(chǎn)相聯(lián)。房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，是一個(gè)人或家庭大宗消費(fèi)，這次消費(fèi)已和客戶之間構(gòu)建了充分的信任，由此客戶會(huì)產(chǎn)生的其他輕資產(chǎn)型消費(fèi)，都可以在此數(shù)據(jù)平臺(tái)上展開，如理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品、裝修家居等，通過和這類相關(guān)消費(fèi)的連接和植入，將產(chǎn)出增值的客戶收益。

 

地產(chǎn)還可與軟服務(wù)相聯(lián)。如何讓房子成為全部生活資源的整合平臺(tái)，成為客戶生活全部服務(wù)應(yīng)用的集成終端，將和柴米油鹽，娛樂購物等距生活最近的消費(fèi)服務(wù)都通過房屋可以一鍵完成，將醫(yī)院、超市、影院、學(xué)校等相關(guān)服務(wù)內(nèi)容都可以虛擬而高效地融入。

 

在蔡雪梅看來，房子是生活方式的最重要載體，是家庭的終端、天然的平臺(tái)。在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，除了深需求、輕資產(chǎn)、軟服務(wù)外，還可以與新技術(shù)、類金融、大數(shù)據(jù)、酷思維等等，都可以產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。

 

萬物相聯(lián)，為移動(dòng)互聯(lián)技術(shù)顛覆傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)提供了可能——能夠?qū)崿F(xiàn)過去做不到的，能夠通過大數(shù)據(jù)分析超前感知人性的潛在需求，預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)，使用戶能夠體驗(yàn)到過去體驗(yàn)不到的，甚至是想象不到的一切。

 

誰能獲得“白金時(shí)代”？

 

房地產(chǎn)黃金時(shí)代的價(jià)值核心是土地，行業(yè)關(guān)鍵詞是“地段，地段，地段”，在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的價(jià)值核心是用戶，行業(yè)關(guān)鍵詞是“體驗(yàn)，體驗(yàn)，體驗(yàn)”，它包含了用戶生活方式的體驗(yàn)，生命質(zhì)感的體驗(yàn)，自我價(jià)值的體驗(yàn)……在滿足了馬斯洛需求的底層部份后，在今天的中國(guó)大地蓬勃興起的無論是關(guān)于教育，健康，財(cái)產(chǎn)的安全性需求，還是關(guān)乎親情、友情、愛情的社交需求，及充分展現(xiàn)自我價(jià)值，自我主張的參與感，互動(dòng)性需求，都清晰地呈現(xiàn)出人性釋放已逐步地從低能級(jí)進(jìn)化到高能級(jí)。

 

移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的商業(yè)邏輯是用“C”倒逼“B”，從企業(yè)沒有必要提供的產(chǎn)品和服務(wù)，到不提供這些產(chǎn)品和服務(wù)就沒有企業(yè)的存在。在移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，是最大化賺取人的價(jià)值，最大化賺取體驗(yàn)的價(jià)值，賺取人的一生中去而不返，珍惜當(dāng)下的生命價(jià)值。

 

蔡雪梅表示，當(dāng)我們真正“以人為本”展開商業(yè)邏輯時(shí)，不同企業(yè)完全可以基于自身不同的“基因”重組價(jià)值鏈，重構(gòu)企業(yè)運(yùn)營(yíng)體系，重建企業(yè)文化，它并非一定要“革命”，也許只是需要象人類的進(jìn)化過程一樣，要完成企業(yè)基因的不斷升級(jí)、進(jìn)化與重組，優(yōu)勝劣汰地改造企業(yè)基因模型，借助移動(dòng)互聯(lián)思維和工業(yè)革命4.0技術(shù)變革的雙翼，飛入一個(gè)嶄新的“白金時(shí)代”。

 

不過，蔡雪梅也承認(rèn)不是所有的企業(yè)都有機(jī)會(huì)進(jìn)入到這樣的時(shí)代，只有擁抱移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，才有可能創(chuàng)造屬于自己的“白金時(shí)代”。