房產(chǎn)電商的快速崛起，在改變行業(yè)的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的同時(shí)，也引來(lái)了質(zhì)疑聲。

 

根據(jù)《華商報(bào)》報(bào)道，西安某樓盤收取了客戶誠(chéng)意金，但當(dāng)買家發(fā)現(xiàn)樓盤產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，打算退款時(shí)，卻被告知當(dāng)時(shí)收款的工作人員是與房產(chǎn)公司合作的電商公司員工，已卷款離職不知去向。

 

一直以來(lái)，商品房交易由于總價(jià)高、流程復(fù)雜等特征，交易過(guò)程均受到嚴(yán)格政策監(jiān)管。但房產(chǎn)電商作為新興事物，卻始終游離在政策監(jiān)管之外，以購(gòu)房?jī)?yōu)惠為名向購(gòu)房者提前收取誠(chéng)意金，更是房地產(chǎn)電商采用的打政策“擦邊球”收取訂金的做法。

 

近日，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著蘇州率先出臺(tái)規(guī)范房產(chǎn)電商政策，野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)電商將納入政策監(jiān)管。

 

通過(guò)電商變相收誠(chéng)意金

 

“房產(chǎn)電商之所以能快速發(fā)展，很大程度上是因?yàn)檎\(chéng)意金政策引起的”，華南某上市房企營(yíng)銷經(jīng)理鄭楠（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

 

鄭楠介紹說(shuō)，在2010年以前，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤前往往會(huì)推出 “內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”，以“會(huì)員卡”等方式向購(gòu)房者收取誠(chéng)意金，一方面，這是一個(gè)篩選有效客戶的辦法，能試探市場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)有效蓄客；另一方面，操盤手能夠以蓄客量決定開(kāi)盤的房源數(shù)量和價(jià)格，以形成供不應(yīng)求的局面。

 

然而，由于上述做法頻頻引發(fā)“坐地起價(jià)”、“不退還訂金”之類的客戶糾紛，各地政府于2010年起陸續(xù)出臺(tái)政策，明文禁止開(kāi)發(fā)商在獲取預(yù)售許可證前以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、誠(chéng)意金等。

 

“等到預(yù)售許可證下來(lái)，樓盤馬上就要開(kāi)賣，開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有足夠時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)試探以及蓄客，房地產(chǎn)電商的興起恰好成為開(kāi)發(fā)商繞道收取誠(chéng)意金的新辦法。”鄭楠說(shuō)，包括購(gòu)房券、代金券之類的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，實(shí)際上就是變相收取誠(chéng)意金，只不過(guò)錢不是直接給開(kāi)發(fā)商，而是抵扣營(yíng)銷費(fèi)用。由于房產(chǎn)電商能協(xié)助開(kāi)發(fā)商在尚未拿到預(yù)售證的時(shí)候?qū)崿F(xiàn)提前蓄客，以及試探市場(chǎng)決定后續(xù)的營(yíng)銷策略，因此受到不少開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)。

 

廣州市律師協(xié)會(huì)民事法律專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)程磊向記者表示，雖然國(guó)家明令禁止開(kāi)發(fā)商在獲得預(yù)售證前收取誠(chéng)意金、預(yù)訂款等費(fèi)用，但針對(duì)第三方房產(chǎn)電商尚存在法律真空，在法律上難以對(duì)它們以優(yōu)惠為名、收訂金為實(shí)的做法進(jìn)行界定，所以成功打了政策的“擦邊球”。

 

規(guī)范房產(chǎn)電商是趨勢(shì)

 

自從掀起房地產(chǎn)電商熱后，不僅吸引了新浪等大型門戶網(wǎng)站加入，包括代理公司、小網(wǎng)站也加入到這個(gè)行列中。搜房網(wǎng)董事長(zhǎng)莫天全的說(shuō)法是：“現(xiàn)在是連阿貓阿狗都開(kāi)始做電商。”

 

但在房產(chǎn)電商野蠻生長(zhǎng)的同時(shí)，背后隱藏的交易風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始暴露，此次西安電商公司工作人員卷款逃跑只是一次警示，對(duì)于房產(chǎn)電商收取的巨額誠(chéng)意金如何作出有效監(jiān)管，政策卻始終處于真空。

 

某門戶網(wǎng)站房產(chǎn)電商經(jīng)理向記者透露，在眾多房地產(chǎn)電商平臺(tái)中，搜房與新浪樂(lè)居已建立起較完善的第三方監(jiān)管支付系統(tǒng)。樂(lè)居采用的“E信通”實(shí)現(xiàn)與銀聯(lián)獨(dú)家合作，通過(guò)第三方支付確保購(gòu)房者的資金安全，開(kāi)發(fā)商也能隨時(shí)監(jiān)管資金去向。

 

部分較大型的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站則會(huì)注冊(cè)一個(gè)新公司，通過(guò)開(kāi)設(shè)對(duì)公賬戶收取誠(chéng)意金，并硬性要求購(gòu)房者通過(guò)刷卡付款。由于這類型網(wǎng)站有信譽(yù)做擔(dān)保，出事的可能性不大。

 

不過(guò)，近年來(lái)一些新興的電商平臺(tái)與小網(wǎng)站也開(kāi)始加入到房產(chǎn)電商大軍，它們的資金監(jiān)管力度不足，像上述西安電商公司意外事件就是因?yàn)橘?gòu)房者是直接支付現(xiàn)金，讓工作人員有機(jī)可乘，不排除這類型平臺(tái)存在其他風(fēng)險(xiǎn)隱患的可能。

 

對(duì)此，部分城市開(kāi)始悄然加強(qiáng)房產(chǎn)電商的監(jiān)管力度，蘇州市住建局于9月1日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》，明確要求開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證前，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用，不得委托第三方以認(rèn)籌、發(fā)放會(huì)員卡、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)等抵扣或優(yōu)惠購(gòu)房款的方式組織團(tuán)購(gòu)，成為全國(guó)首個(gè)明確對(duì)電商參與樓盤提前蓄客說(shuō)“不”的城市。

 

“雖然電商介入房地產(chǎn)銷售是大勢(shì)所趨，但目前市場(chǎng)缺乏政策監(jiān)管導(dǎo)致魚(yú)龍混雜，購(gòu)房者的利益與資金均難以得到有效保障，因此政府制定監(jiān)管政策規(guī)范房產(chǎn)電商的發(fā)展是大勢(shì)所趨”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示。