11月26日，由北京大學(xué)匯豐商學(xué)院和南方都市報聯(lián)合主辦的2014（第六屆）中國地產(chǎn)年會在深圳舉行。在降息后，多位房地產(chǎn)行業(yè)專家聚集的這次地產(chǎn)年會上，三位主講專家嘉賓齊看多深圳樓市。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原建設(shè)部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮表示，中國房地產(chǎn)真正的黃金10年才剛剛開頭，深圳從長遠(yuǎn)趨勢看房價仍將保持增長勢頭，房子仍值得購買。而華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長華偉則認(rèn)為，房地產(chǎn)最惡劣的時候已經(jīng)過去，不要期望房產(chǎn)稅可以改變市場。上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長、鑫星伊頓首席執(zhí)行官金巖石也表示，深圳在中國17個未來房價還存在上漲可能的城市之中，但對于深圳而言，未來深港一體化，中心城區(qū)會漲價，但并不意味著關(guān)外的房子還會漲。

 

深圳房子仍值得買

 

原建設(shè)部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮：

 

陳淮認(rèn)為，中國房地產(chǎn)真正的黃金10年才剛剛開頭，只不過這個黃金10年是發(fā)展的10年，又是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的10年，房地產(chǎn)行業(yè)將全面凈化，行業(yè)的抗風(fēng)險能力、市場適應(yīng)能力、國際競爭能力不斷提高。

 

而對于當(dāng)下的市場，陳淮認(rèn)為，過去長期被政策掩蓋的一些現(xiàn)象現(xiàn)在逐步顯現(xiàn)出來。首先是供求關(guān)系，以往的政策都是在抑制需求，但實際上除了北上廣深，供大于求是大多數(shù)城市的常態(tài)，只不過以前被緊張情緒的政策給掩蓋了。而同時，需要注意到，房地產(chǎn)的消費有前置效應(yīng)，2013年房地產(chǎn)業(yè)購銷大漲，2014年的需求就被提前釋放了，于是2014年就成了成交小年，房地產(chǎn)有3—5年的前置或后置效應(yīng)。而今年1—10月房地產(chǎn)開工面積減少，這就會導(dǎo)致2015年上半年進(jìn)入供給小年，明年此時就是供給的小年碰上需求的大年，結(jié)果可想而知。

 

其次，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，市場的規(guī)模擴(kuò)張不單是單邊走勢，而變成一個波動的趨勢。購房者確定無疑還需要更好、更多的房子，房子隨著城市化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展，價格總體是長期上漲的。以深圳為例，只要深圳市不斷向改善環(huán)境投錢，綠化、商業(yè)、教育的配套不斷改善，房子就會越來越貴，但是這個行業(yè)依然有優(yōu)勝劣汰，會有波動，房地產(chǎn)的資產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是并不等于支配這個資產(chǎn)的行為人、企業(yè)就能活下去。

 

對于深圳的樓價，陳淮表示，深圳位列國際大城市前100位，再加上市政府在資源、環(huán)境、配套等方面持續(xù)投入，從長遠(yuǎn)趨勢看，深圳房價仍將保持增長勢頭，房子仍值得購買。

 

不要期望房地產(chǎn)稅可以改變市場

 

華東師范大學(xué)房地產(chǎn)系主任、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長華偉：

 

華偉認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場沒有一個有效的行業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃，沒有一套穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場政策體系，沒有一套完善的房地產(chǎn)財政稅收金融貨幣政策進(jìn)行支撐保障和扶持。

 

華偉認(rèn)為，不要期望房產(chǎn)稅能夠改變市場。他表示，房產(chǎn)稅在土地出讓金面前只能是一個配角，房地產(chǎn)稅的完善會使政府的收入來源更加穩(wěn)定。土地出讓金、二手房交易稅費都沒有改變市場，為什么還期望房產(chǎn)稅可以改變市場呢？

 

此外，華偉認(rèn)為，中國人工成本迅速上漲，基礎(chǔ)服務(wù)、基礎(chǔ)消費品的價格也在迅速攀升，中國經(jīng)濟(jì)無法真正不靠投資拉動而靠消費拉動。華偉認(rèn)為，房子還是會漲，中國的房地產(chǎn)業(yè)到目前為止依然是必然、唯一要發(fā)展的，房地產(chǎn)業(yè)要有穩(wěn)定的持續(xù)的產(chǎn)出，從而穩(wěn)定國民經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定整個宏觀經(jīng)濟(jì)。

 

華偉表示，房地產(chǎn)最惡劣的時候已經(jīng)過去了，再加上人民幣大量通過香港回流內(nèi)地，“在一個寬松的資金環(huán)境、寬松的政策背景下，中國的樓市沒有10年白金期那才怪了”。

 

深圳中心漲，原關(guān)外不一定漲

 

上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長、鑫星伊頓首席執(zhí)行官金巖石：

 

金巖石認(rèn)為，真正決定房價的兩種力量，一是人的支付欲望，另一個是貨幣。在人口方面，未來農(nóng)村人口流入城市的趨勢會逐漸弱化，取而代之的將是城市之間的流動，人口流入的城市未來房價可能上漲，而人口開始流出的城市未來房價不一定會上漲。研究城市要看三種人：窮人、富人和女人，沒有窮人就沒有未來，沒有富人就沒有現(xiàn)在，沒有女人就沒有城市。金巖石認(rèn)為，從這角度看，這些人在城市之間流動會選擇哪些城市，就成為研究房地產(chǎn)的關(guān)鍵，城市化率35%—50%時是大城市大漲小城鎮(zhèn)小漲，而當(dāng)城市化超過50%時，是中心大漲、外圍滯漲或下跌。

 

金巖石表示，未來會是資產(chǎn)證券化的黃金時代，這時要選擇的不僅僅是房子，第一要選的是城市。金巖石表示，城市化就是“三流”社會，人流、錢流、水流，而人流、錢流、水流都不缺，又是平原的就只有廣東，再加上收入水平，就有源源不斷的外來人口來這里，其中就包括深圳。金巖石表示，除此外，未來中國城鎮(zhèn)面臨“九死一生”，在城市化進(jìn)程中，到2025、2030年城市化完成之日，90%的城鎮(zhèn)會走向死亡，同時，未來10年，10個房地產(chǎn)企業(yè)里面只有一個能活下來。

 

專業(yè)機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)，2013年中國企業(yè)平均年薪在6萬元以上的只有8個城市，年薪4萬元到5萬元之間的有8個城市，后來廈門也被加入進(jìn)來。其余城市年薪都在3萬元以下。金巖石認(rèn)為，未來只有這17個城市房價還存在上漲的可能。尤其是這17個城市的中心區(qū)。“中心城市的中心區(qū)最多30平方公里的空間，約定了未來房價上漲區(qū)，在深圳來說，未來深港一體化并不意味著原關(guān)外的房子還會漲，因此，買房就賺錢的時代結(jié)束了，樓市投資的黃金時代也結(jié)束了”。