2014年，中國房地產(chǎn)業(yè)正在告別“黃金10年”，而萬達(dá)卻似乎將迎來最好的時(shí)光——它很快會(huì)成為資本市場(chǎng)又一個(gè)大故事，這也是它能否解除束縛的關(guān)鍵時(shí)刻。

 

“我今天的心情前所未有、萬分喜悅，我的家人和我一起來到昆明參加第100座萬達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)。”說到這王健林看了一眼臺(tái)下的嘉賓席。他的夫人林寧，名氣比他還大的兒子王思聰就坐在那兒。

 

10月30日，昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)的前一天，王健林和家人坐著私人飛機(jī)來到了昆明。

 

臺(tái)下嘉賓席上的10多位老外很是顯眼，他們是萬達(dá)重要的供應(yīng)商或合作伙伴，既有百勝餐飲等知名跨國公司的中國區(qū)總裁，也有國美、華潤萬家、哈森鞋業(yè)等國內(nèi)品牌連鎖企業(yè)的負(fù)責(zé)人。

 

“100不僅僅是規(guī)模和速度，更意味著一個(gè)品牌的成熟，”王健林說，現(xiàn)在中國很多城市都能看到萬達(dá)廣場(chǎng)，他希望以后能在全球都能看到，“我畢生的夢(mèng)想就是讓萬達(dá)品牌走向世界。”2012年以來，除了大手筆收購英國圣汐游艇、美國第二大院線公司AMC之外，萬達(dá)在紐約、倫敦、馬德里等地都有房地產(chǎn)項(xiàng)目落地。

 

2014年，中國房地產(chǎn)業(yè)正在告別“黃金10年”，而萬達(dá)卻似乎迎來了最好的時(shí)光。它即將成為全球最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)板塊正在港交所謀求上市，困擾多年的資本問題有望迎刃而解。它還是全球最大的電影院線公司，萬達(dá)院線也正在國內(nèi)A股排隊(duì)上市。此外，它在消費(fèi)、旅游、文化產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的資產(chǎn)也已大得驚人，萬達(dá)百貨、萬達(dá)寶貝王、大歌星KTV等品牌正在崛起。這時(shí)再用房地產(chǎn)來界定萬達(dá)已經(jīng)不合適，那個(gè)當(dāng)初蓋房子的萬達(dá)，變成了既蓋房子也做內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的萬達(dá)。按照萬達(dá)公布的招股說明書，萬達(dá)的市值或?qū)⑦_(dá)到600億美元，相當(dāng)于3個(gè)萬科。

 

在2009年之前，萬達(dá)遠(yuǎn)不是最受關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)。2007年上市的碧桂園、2009年上市的恒大，都因改寫了中國首富的記錄而一夜爆紅，它們都是有上億平方米巨量土地儲(chǔ)備的住宅開發(fā)公司。2008年之前萬達(dá)廣場(chǎng)只有11家店，而到2014年底萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)量將比6年前增長10倍。6年間，萬達(dá)廣場(chǎng)占據(jù)了中國一二三線城市的核心地段，并且即將在2015年上半年成為全球最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

 

過去6年中，萬達(dá)到底發(fā)生了什么？

 

高速裂變

 

開業(yè)3天，90多萬客流，超過1億元的營業(yè)額。

 

10月31日，昆明西山萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，熙熙的人流不僅讓商場(chǎng)顯得擁擠，還造成了周邊交通的嚴(yán)重?fù)矶?。這樣熱鬧的開業(yè)景象對(duì)于萬達(dá)并不少見。9、10兩個(gè)月，萬達(dá)接連有5家萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，東莞、馬鞍山店都有幾十萬的人流量，銷售額雖然沒有過億也相當(dāng)可觀。

 

作為萬達(dá)開發(fā)的第100個(gè)城市綜合體，昆明萬達(dá)廣場(chǎng)明顯與眾不同。除了王健林親自到場(chǎng)慶祝開業(yè)外，它還擁有全國唯一的、300米高的雙子塔。雙子塔的頂部仍在施工，但坐落其中的萬達(dá)頂級(jí)的瑞華酒店也已開業(yè)。王健林透露，項(xiàng)目從談判到簽約只用了2個(gè)月的時(shí)間，26個(gè)月就建成開業(yè)了。

 

在很多同行看來，這樣的速度不可思議。如果沒有施工難度較大的雙子塔，萬達(dá)最快18個(gè)月就能建成開業(yè)。2014年一共有24家萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，而同行中1年能開出5家店的也不多。

 

速度是萬達(dá)成功的關(guān)鍵。“這種快速開發(fā)的模式能調(diào)動(dòng)政府的積極性。”中國商業(yè)聯(lián)盟秘書長王永平說，萬達(dá)的開發(fā)節(jié)奏符合官員的政績需求，任期之內(nèi)就能得到他們想要的。因此，引入萬達(dá)成為不少城市招商引資的重要任務(wù)，萬達(dá)的拿地成本極低。

 

萬達(dá)的快速發(fā)展始于2008年。很難想象，那一輪調(diào)控中，萬達(dá)還是一家遭遇危機(jī)的公司，資金鏈相當(dāng)緊張。2008年11月，“4萬億”刺激經(jīng)濟(jì)政策出臺(tái)之后，地方政府急于賣地，銀行急于放貸。銀監(jiān)會(huì)每個(gè)月檢查銀行放貸是否達(dá)標(biāo)，房地產(chǎn)貸款甚至連四證、資本金都不看，只要申請(qǐng)就有。但很多人被之前的形勢(shì)嚇怕了，不敢拿地。但王健林決定大干一場(chǎng)，“中國建國幾十年，這樣的機(jī)會(huì)以后還有嗎？”他一聲令下，萬達(dá)僅僅在2008年底就搶了十幾個(gè)項(xiàng)目，2009年初又是十幾個(gè)，土地的價(jià)格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬達(dá)拿到的土地價(jià)格也就每平米1000多，2009年住宅樓開盤價(jià)是地價(jià)的十幾倍。

 

但如果沒有成熟的商業(yè)模式，萬達(dá)也不會(huì)有今天的格局。萬達(dá)商業(yè)模式的轉(zhuǎn)折發(fā)生在2006年，寧波鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)的成功。鄞州萬達(dá)廣場(chǎng)拿地時(shí)周邊還是一片荒涼的稻田，前不見村后不見店。萬達(dá)開始并沒有把握，但開業(yè)之后的成功完全超出了預(yù)期。“從這個(gè)項(xiàng)目開始萬達(dá)好像真正懂了商業(yè)地產(chǎn)。”王健林說。寧波鄞州項(xiàng)目幫助萬達(dá)解決了兩個(gè)問題，其一2008年萬達(dá)開始向三線城市布局，鄞州偏僻之地所取得的成功堅(jiān)定了對(duì)進(jìn)入三線城市的信心；其二很多品牌商家也對(duì)跟隨萬達(dá)開店發(fā)展有了信心。

 

從2000年轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)以來，歷經(jīng)第一代單店、第二代組合店到寧波鄞州項(xiàng)目代表的第三代城市綜合體，萬達(dá)商業(yè)模式幾經(jīng)波折，曾經(jīng)歷過巨大的挫敗。其沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)在經(jīng)過三次修改之后仍然不見起色，不僅和商鋪業(yè)主打了222場(chǎng)官司，最后不得不花費(fèi)近10億從業(yè)主手中買回炸掉。

 

2008年那輪調(diào)控還有一個(gè)意想不到的后果，商業(yè)地產(chǎn)在對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期、增加就業(yè)和稅收等方面的優(yōu)勢(shì)，越來越獲得政府和行業(yè)的認(rèn)同。也是從2008年開始，政府官員紛紛登門請(qǐng)萬達(dá)投資，萬達(dá)進(jìn)入了“病毒式”發(fā)展的階段—2008年萬達(dá)全國只有10家店，2009年就開出了9家店，2010年15家，從此之后每年遞增，到2014年已經(jīng)達(dá)到驚人的109家。

 

萬達(dá)的發(fā)展速度不是線性的，更像是細(xì)胞分裂：1個(gè)變2個(gè)、2個(gè)變4個(gè)。“萬達(dá)成功主要因?yàn)樗蟹现袊鴩榈纳虡I(yè)模式。”RET睿意德高級(jí)董事王玉珂說。萬達(dá)發(fā)明了城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，即持有型的商業(yè)物業(yè)配建可售型物業(yè)，以銷售物業(yè)回款來補(bǔ)貼回報(bào)率低的商業(yè)物業(yè)，從而解決發(fā)展中資金的問題。國外商業(yè)地產(chǎn)有成熟的金融工具REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的支撐，在國內(nèi)缺乏此類工具，主要資金來源依然是銀行?，F(xiàn)在城市綜合體已經(jīng)在中國泛濫，萬達(dá)有無數(shù)的模仿者，但是都不成功。

 

“萬達(dá)在很多方面都更標(biāo)準(zhǔn)化，在執(zhí)行力上也沒有人比得上。”王永平說，看上去好像別人跟萬達(dá)只差一點(diǎn)點(diǎn)，“但是一點(diǎn)點(diǎn)到最后就差了很多”。萬達(dá)廣場(chǎng)18個(gè)月就能建成開業(yè)，主要是因?yàn)樗凶约旱娜f達(dá)院線、萬達(dá)百貨、大歌星等主力店資源，在招商上比別的公司容易得多。不僅如此，萬達(dá)對(duì)商家形成了強(qiáng)勢(shì)的話語權(quán)，經(jīng)營不好的商家會(huì)被末位淘汰，不愿意在某個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開店的連鎖品牌會(huì)被剔除萬達(dá)的合作名單。這與很多商場(chǎng)求著別人來開店有天壤之別。

 

時(shí)間與空間

 

在王永平看來，萬達(dá)的快速發(fā)展是“以時(shí)間換空間”，短短6年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了在全國主要城市的布局，萬達(dá)一舉超越了許多比它大的公司。

 

2008年底，當(dāng)很多公司開始學(xué)習(xí)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，萬達(dá)已經(jīng)先人一步，率先在旅游地產(chǎn)布局。這一年，萬達(dá)聯(lián)合聯(lián)想、泛海等5家實(shí)力雄厚的企業(yè)，一口氣簽下了長白山、大連金石灘、西雙版納和三亞的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，最小的也有十幾平方公里。2009年萬達(dá)拿下了位于武昌黃金地段的楚河漢街項(xiàng)目，定位于做文化地產(chǎn)。

 

“萬達(dá)最牛的地方在于它能比別人提前布局，等別人都想到你就沒有機(jī)會(huì)了。”萬達(dá)一位長期跟隨王健林的高管說，萬達(dá)的成功在于戰(zhàn)略的成功。他眼中的王健林是一位戰(zhàn)略家，“如果他是一位將軍，他不會(huì)計(jì)較一個(gè)城池的得失。為了全局丟掉一兩個(gè)地方都是不心疼的。”

 

時(shí)間和速度始終是解讀萬達(dá)的關(guān)鍵詞。萬達(dá)用時(shí)間和速度換來的，不僅僅是巨大的規(guī)模—即將達(dá)到的2000多萬平米、世界第一的持有物業(yè)量，還有宏偉的、充滿想象力的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。

 

在做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)迫于招商難，萬達(dá)自己做了萬達(dá)院線、萬達(dá)百貨、大歌星等內(nèi)容產(chǎn)業(yè)。從2009年做這些體量巨大的旅游、文化地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，文化旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然出現(xiàn)在萬達(dá)產(chǎn)業(yè)版圖上。萬達(dá)在文化產(chǎn)業(yè)的大手筆布局，是一般的公司不敢想的。在與萬達(dá)簽訂排他協(xié)議的藝術(shù)家或者團(tuán)體中，有世界頂級(jí)藝術(shù)大師馬克·費(fèi)舍爾（2008年北京奧運(yùn)會(huì)藝術(shù)總監(jiān)），拉斯維加斯的“O”秀、夢(mèng)秀導(dǎo)演弗蘭克·德貢，以及世界最頂級(jí)的主題公園設(shè)計(jì)公司、加拿大福瑞克公司。此外，萬達(dá)還挖來了迪士尼的副總裁。2013年，萬達(dá)青島東方影都奠基，美國好萊塢的幾大電影制作公司悉數(shù)到場(chǎng)，好萊塢、中國多位大牌電影明星出席，這讓中國的幾大電影節(jié)黯然失色。  

 

在昆明萬達(dá)開業(yè)慶典上，王健林還透露，萬達(dá)可能進(jìn)入航空業(yè)，這有助于萬達(dá)在旅游產(chǎn)業(yè)的布局，“未來萬達(dá)也許還是中國最大的旅游集團(tuán)”。萬達(dá)已經(jīng)越來越不像一家地產(chǎn)公司—它已經(jīng)擁有全球最大的電影院線公司，中國最大的酒店集團(tuán)，中國最大的百貨公司，中國最大的文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

 

房地產(chǎn)是最容易賺錢的行業(yè)，因此中國出現(xiàn)了一批大型房地產(chǎn)公司。但這只是個(gè)階段性的現(xiàn)象，未來也不一定需要這么多，很多公司可能轉(zhuǎn)向其他產(chǎn)業(yè)。2012年以來，隨著住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的日趨飽和，轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為很多公司的心病。最為激進(jìn)的恒大，甚至已經(jīng)進(jìn)入糧油、牛奶等產(chǎn)業(yè)。萬達(dá)的探索比別人早了10多年。2000多萬平米的持有型商業(yè)物業(yè)，已經(jīng)讓萬達(dá)變成了一個(gè)巨大的平臺(tái)，依托著這個(gè)平臺(tái)，萬達(dá)已經(jīng)走在了去地產(chǎn)化的道路上。王健林的目標(biāo)是，“到2020年，房地產(chǎn)的收入只占萬達(dá)收入的一半。”

 

時(shí)間是萬達(dá)成功的關(guān)鍵因素，但是時(shí)間對(duì)于萬達(dá)還有另外一面。“萬達(dá)始終是在跟時(shí)間賽跑，”王玉珂說，萬達(dá)用銷售物業(yè)回款支撐商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，但如果銷售出現(xiàn)問題，“萬達(dá)如此龐大的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)基本失去了基礎(chǔ)。”產(chǎn)生這個(gè)問題一個(gè)關(guān)鍵在于，這些年萬達(dá)遲遲未上市，它沒有匹配的資本平臺(tái)。

 

從2011年以來，萬達(dá)的資金鏈已經(jīng)日趨緊張。根據(jù)萬達(dá)公布的招股說明書，2011年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億（主要來自物業(yè)銷售）。2012年大幅降至115億；2013年進(jìn)一步降到68億；2014年上半年變成了負(fù)數(shù)89.5億。一位資本界人士分析，雖然萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流日益萎縮，但投資力度卻不減，一直保持在每年200億之上，巨額缺口只能靠融資活動(dòng)解決，萬達(dá)“以售養(yǎng)租”模式已徹底蛻變?yōu)?ldquo;以融養(yǎng)租”。據(jù)招股說明書，2013年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)融資活動(dòng)資金凈流入379億，2014年上半年達(dá)351億。如果IPO融資370億（60億美元），則全年融資超過720億。

 

產(chǎn)業(yè)與資本猶如萬達(dá)的兩條腿，規(guī)模越來越大，靠產(chǎn)業(yè)一條腿走路的萬達(dá)已經(jīng)越來越難。“不解決這個(gè)問題，萬達(dá)就像坐在火藥桶上。”一位業(yè)界人士說。

 

對(duì)于萬達(dá)另外一個(gè)質(zhì)疑，就是它在商業(yè)運(yùn)營上的低效。根據(jù)招股說明書，萬達(dá)2014年上半年租賃面積808.7萬平方米，收入51.77億元，平均每天每平方米租金收入2.5元。“這樣的水平，在行業(yè)內(nèi)可以說是非常低，像北京嘉茂(西直門)購物中心的平均租金水平都在20-30元/天/平方米。”一位業(yè)界人士說，這與萬達(dá)速度太快、大部分項(xiàng)目處于培育期有關(guān)，由于萬達(dá)廣場(chǎng)大部分購物中心都位于二三線甚至四線城市，整體上也拉低租金收入。此外由于速度太快，萬達(dá)人才梯隊(duì)跟不上，這也是運(yùn)營低效的原因。

 

快速發(fā)展對(duì)萬達(dá)的發(fā)展質(zhì)量產(chǎn)生了不利的影響，這不僅體現(xiàn)在業(yè)界對(duì)萬達(dá)商業(yè)利潤低的詬病上。2014年7月26日，武漢萬達(dá)公館因房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等方面的問題，自發(fā)組織了業(yè)主集體開車抗議游行，向萬達(dá)討說法。但在速度和質(zhì)量取舍上，王健林目前的首選依然是速度，萬達(dá)依舊處于高速發(fā)展期。根據(jù)招股書，截至2014年6月30日萬達(dá)有5650萬平米在建工程，超過2013年底恒大全國第一的3948萬平米在建工程面積。

 

從一個(gè)更長遠(yuǎn)的時(shí)間看，提高運(yùn)營水平和盈利能力，才是考驗(yàn)萬達(dá)的終極問題。由于這幾年商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，市場(chǎng)很快被攤薄了，加上網(wǎng)上購物對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊，商場(chǎng)經(jīng)營的難度越來越大。“萬達(dá)未來在經(jīng)營上調(diào)整的空間非常大。”王永平分析說，萬達(dá)廣場(chǎng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上非常過硬，物業(yè)本身沒有硬傷，而且大部分位于城市中心地段，相比其他公司萬達(dá)依然是最有優(yōu)勢(shì)做好的。從2011年以來，萬達(dá)已經(jīng)開始和外部專業(yè)公司合作，對(duì)其已經(jīng)開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化，以提升運(yùn)營效率。

 

文化旅游地產(chǎn)對(duì)于萬達(dá)而言是更大的挑戰(zhàn)，據(jù)業(yè)界人士透露，萬達(dá)長白山、青島影都項(xiàng)目的難度都非常大，主要原因是這些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目地處偏僻，配建的住宅銷售困難，整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流很難短期平衡。“這樣的項(xiàng)目萬達(dá)不做別人也做不了，因?yàn)樾枰竞荛L的時(shí)間。”