調(diào)整格局確立 跌幅逐步收窄

房?jī)r(jià)顯露探底企穩(wěn)跡象(市場(chǎng)觀察)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新建住宅價(jià)格環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月全部停漲。不過(guò)，北上廣深4個(gè)一線城市的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)止跌回暖跡象。專家預(yù)測(cè)，此輪樓市調(diào)整至少還將持續(xù)到明年一季度。未來(lái)各地樓市走勢(shì)還將繼續(xù)分化，一線城市或?qū)⒃诿髂曷氏绕蠓€(wěn)反彈，但漲幅有限。

70城房?jī)r(jià)環(huán)比無(wú)一上漲

今年下半年以來(lái)，全國(guó)樓市向下調(diào)整的格局逐步得到確立。繼9月份之后，10月份70個(gè)大中城市新建住宅環(huán)比價(jià)格再度全面停漲。除鄭州的房?jī)r(jià)環(huán)比價(jià)格與上月持平外，其余69大中城市的樓市價(jià)格均呈下降趨勢(shì)。此外，由于環(huán)比下跌及去年同期基數(shù)較高，房?jī)r(jià)同比下降的城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，絕大部分城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降。

“今年樓市變化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)之前的預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)本報(bào)記者表示，從年初出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3-5月份出現(xiàn)以東部城市為主的多數(shù)城市房?jī)r(jià)下行，再到6-8月份從塊狀分布已經(jīng)彌漫到了全面下調(diào)，直到9-10月份市場(chǎng)全面進(jìn)入同比下調(diào)階段。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，10月份70大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)繼續(xù)全面下調(diào)， 70城市新建商品房住宅平均環(huán)比下調(diào)0.83%。跌幅相比前3個(gè)月有所收窄，同比在上月首次出現(xiàn)全面下調(diào)后，跌幅繼續(xù)加深，跌幅達(dá)到了2.62%。二手房?jī)r(jià)格同比跌幅也達(dá)到了2.52%，全國(guó)僅合肥、廈門、鄭州三個(gè)城市依然同比上漲，其他67個(gè)城市房?jī)r(jià)已經(jīng)低于一年前，平均同比跌幅高達(dá)2.62% ，67個(gè)城市同比下調(diào)，創(chuàng)造了2010年公布房?jī)r(jià)指數(shù)以來(lái)的歷史紀(jì)錄。

一線樓市出現(xiàn)回暖跡象

盡管樓市的“寒冬”已經(jīng)到來(lái)，但由于10月份出現(xiàn)多重救市政策，房?jī)r(jià)跌幅逐漸收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，隨著各地房貸政策調(diào)整，房企為消化庫(kù)存繼續(xù)加大推盤力度，部分購(gòu)房者選擇入市，房?jī)r(jià)環(huán)比降幅收窄。據(jù)測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅分別比9月份收窄0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

相比于新建住宅價(jià)格的全面下跌，北上廣深4個(gè)一線城市的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象，給市場(chǎng)帶來(lái)了一股暖意。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳的二手房?jī)r(jià)均與上月持平。

“這證明了之前因?yàn)榈俣瓤欤痪€城市因?yàn)槎囗?xiàng)救市政策的出現(xiàn)，使得目前止跌了。”張大偉表示，實(shí)際上10月份一線城市二手房交易量環(huán)比9月份簽約上漲都超過(guò)80%，在“9·30”房貸新政刺激后，一線城市二手房成交大幅回暖，二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)明顯出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回暖跡象。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至18日，包括萬(wàn)科、保利、綠城、恒大、融創(chuàng)等在內(nèi)的35家上市房企公布了10月份銷售業(yè)績(jī)，“銀十”的表現(xiàn)明顯比“金九”更好。這35家上市房企的10月份銷售業(yè)績(jī)?yōu)?747億，比9月份上漲了14.7%。

本輪調(diào)整將延續(xù)至明年

“未來(lái)兩個(gè)月跌幅有望繼續(xù)收窄，但房?jī)r(jià)整體回暖起碼要到明年一季度。”在張大偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)以本輪深度調(diào)整基本宣告黃金10年的結(jié)束，雖然城鎮(zhèn)化的推動(dòng)力巨大，未來(lái)樓市還會(huì)有再次上漲的可能性，但引發(fā)本輪市場(chǎng)深度調(diào)整的三個(gè)因素仍很難改變：首先，去年的爆發(fā)式的價(jià)格上漲透支需求購(gòu)買力；其次，疊加多年來(lái)的部分城市的過(guò)度房地產(chǎn)投資；第三，持續(xù)多年的寬松貨幣政策突然開始節(jié)制釋放量，中央主推經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。這些因素將影響近年樓市，在整體告別絕對(duì)短缺后，樓市已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，本輪市場(chǎng)的調(diào)整周期將起碼延續(xù)到明年年初。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌也認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了狂野的黃金時(shí)代，進(jìn)入了比較平穩(wěn)的白銀時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)一步上漲的可能性并不大。目前階段性的飽和已經(jīng)全面出現(xiàn)，年內(nèi)樓市難以回升，分化還在繼續(xù)。

對(duì)于樓市調(diào)控政策的未來(lái)走向，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)地方政府還會(huì)在稅費(fèi)政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將繼續(xù)推出。從整體效果看，這一政策將會(huì)對(duì)市場(chǎng)有信心提振，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)1-2次定向或者全面降準(zhǔn)，樓市將會(huì)很快反彈。