近幾年來(lái)，福州的商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，不少綜合體在開(kāi)業(yè)初期和消費(fèi)旺季都經(jīng)歷了“萬(wàn)人空巷”的場(chǎng)景。但東南快報(bào)記者日前在市區(qū)的某綜合體卻看到，其附屬的商業(yè)街店鋪紛紛“求轉(zhuǎn)讓”，經(jīng)營(yíng)者表示“客源不足”，此外，還有的綜合體平日人流量少，乍看甚至宛若“空城”。有專家表示，城市綜合體“大躍進(jìn)”，目前已經(jīng)出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。但即便如此，仍有不少綜合體正在積極建設(shè)亟待開(kāi)業(yè)。
業(yè)內(nèi)人士稱，興建綜合體熱的醉翁之意不一定在銷售，還有背后集團(tuán)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略或積累商戶資源等原因。且通過(guò)綜合體來(lái)實(shí)現(xiàn)“圈地運(yùn)動(dòng)”，也是一種戰(zhàn)略手段?，F(xiàn)在福州的綜合體項(xiàng)目良莠不齊，若選址處沒(méi)有相應(yīng)的商圈輻射，就需要尋求差異化經(jīng)營(yíng)。此外，受電商影響，綜合體應(yīng)該大幅提升體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，挖掘不能被網(wǎng)絡(luò)所替代的市場(chǎng)以求突破。
部分綜合體平日似“空城”
近年來(lái)，福州多個(gè)綜合體陸續(xù)開(kāi)業(yè)投入使用，一站式的消費(fèi)體驗(yàn)打破了傳統(tǒng)的“逛街”模式，受到福州市民追捧。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五四北泰禾廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)的熱潮還歷歷在目。
然而，日前東南快報(bào)記者走訪了部分福州綜合體，卻發(fā)現(xiàn)人流量平平，部分綜合體甚至少人問(wèn)津，偌大的商場(chǎng)乍看似“空城”。
昨日上午，在位于城區(qū)北部的一個(gè)綜合體內(nèi)，東南快報(bào)記者注意到，商場(chǎng)內(nèi)部逛街的人群寥寥，三三兩兩分布在偌大的商場(chǎng)內(nèi)，看起來(lái)人氣有些疲軟。“工作日來(lái)逛街的人很少，只有到周末才會(huì)比較忙。”一名服裝店的導(dǎo)購(gòu)員這樣說(shuō)。
而在倉(cāng)山區(qū)的另一個(gè)綜合體，商場(chǎng)內(nèi)部逛街的人群熱鬧一些，但依附于綜合體人流“生存”的商業(yè)街則比較冷清。除餐飲商鋪人氣高之外，其他店的客人都不多，一些商鋪貼著“店面招租”或“轉(zhuǎn)讓”的告示，還有部分店面關(guān)門歇業(yè)。
在此經(jīng)營(yíng)服裝店的王先生在店門口貼上了“本店轉(zhuǎn)讓”的牌子，要將100多平方米的店轉(zhuǎn)讓出去。“本來(lái)是看中了這里的人流量，誰(shuí)知卻不理想。”王先生說(shuō)，他的店開(kāi)了一年多，自己是第二期承租，上一期的租戶就是因?yàn)槿藲獠煌獠缓枚俗狻?/div>
“綜合體人流量的多少是由多方面因素構(gòu)成的，比如業(yè)態(tài)布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)等，但是隨著綜合體的逐漸增多，人群被分流也有一部分原因。”一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士介紹，“就比如當(dāng)年?yáng)|街商圈‘稱霸’時(shí)，連帶著整條南街也都是人，街邊小店生意也差不了。”
綜合體扎堆出世“是敵是友”看能否相互輻射
即便部分綜合體顯現(xiàn)出人氣不足的態(tài)勢(shì)，但地產(chǎn)商們的建造熱情并沒(méi)有被“澆熄”。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，福州地區(qū)范圍內(nèi)已投入運(yùn)營(yíng)和正在籌建的大小綜合體將超過(guò)20個(gè)。
2010年金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)開(kāi)啟了福州興建綜合體加速的腳步。之后，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)、五四北泰禾廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)等相繼開(kāi)業(yè)……
日前，
陽(yáng)光城集團(tuán)也宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，福州首設(shè)項(xiàng)目位于海峽奧體中心附近。這意味著“備受矚目”的倉(cāng)山區(qū)將在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯等之后，再添一個(gè)城市綜合體。此外，中央第五街、
紅星國(guó)際廣場(chǎng)、東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)象城等都正在積極籌備中。
從地理規(guī)劃上來(lái)看，綜合體的分布并不均衡。二環(huán)沿線除了傳統(tǒng)的萬(wàn)寶商圈，一路之隔是蘇寧廣場(chǎng)。過(guò)尤溪洲大橋，是紅星國(guó)際、倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)都匯三大綜合體落戶附近。從世歐王莊北上驅(qū)車10分鐘，便是東二環(huán)泰禾城市廣場(chǎng)；而東南向同樣是10分鐘車程，就抵達(dá)臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。可見(jiàn)熱門區(qū)塊綜合體分布較密集，部分熱點(diǎn)區(qū)域幾分鐘車程就有一個(gè)綜合體。
“綜合體這么多，選址又不均衡，但是相互競(jìng)爭(zhēng)還是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，主要看附近有無(wú)商圈相互輻射。”曾就職于福州某大型綜合體相關(guān)部門的陳女士介紹，以萬(wàn)寶商圈為例，其本身客源已經(jīng)成熟，商圈已經(jīng)形成，當(dāng)蘇寧廣場(chǎng)進(jìn)駐，三者定位不同但互相輻射分享客流則形成共贏。若周圍沒(méi)有商圈輻射，就需要綜合體突出差異性和不可替代性，定位不明確的綜合體容易被同區(qū)塊的其他綜合體搶跑客源。
零售業(yè)態(tài)受電商沖擊大 體驗(yàn)化成未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
東南快報(bào)記者走訪多個(gè)綜合體后注意到，不少服裝、零售類的商戶，雖然人多但成交少。在一家店試穿衣服的黃小姐說(shuō)，“先來(lái)實(shí)體店試穿、看看款式，再到網(wǎng)上買比較合算。”黃小姐的想法也得到了不少購(gòu)物者的印證。
“這幾年由于網(wǎng)店對(duì)實(shí)體店的沖擊，購(gòu)物中心普遍出現(xiàn)一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題——重點(diǎn)業(yè)態(tài)的零售類業(yè)態(tài)毛利驟減。”曾就職于福州某大型綜合體的陳女士表示，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，只有線下能做到的消費(fèi)才是商場(chǎng)挖掘人氣的機(jī)會(huì)。
“福州的綜合體已出現(xiàn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的問(wèn)題，現(xiàn)在有些綜合體，平時(shí)如空城一般，也只有雙休日人流量才會(huì)比較大。”福州大學(xué)民建經(jīng)濟(jì)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)陳章旺教授認(rèn)為，現(xiàn)在“千體一面”，產(chǎn)品和品牌同質(zhì)化較高，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)功能聚合、土地集約的功能。
如果單個(gè)綜合體想要脫穎而出，差異化經(jīng)營(yíng)應(yīng)是主攻的方向。“新的綜合體在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也開(kāi)始摒棄以零售為主導(dǎo)的思路，把重點(diǎn)放在餐飲、生活配套、娛樂(lè)休閑方面，以迎合新的市場(chǎng)需求。”日前對(duì)外公布的“奧體·陽(yáng)光天地”，也大幅縮小了零售方面的比重，僅占14%，其余以43%生活體驗(yàn)，34%餐飲和9%的兒童業(yè)態(tài)來(lái)突出全體驗(yàn)式的特性。
“原本的購(gòu)物中心招商法則，餐飲一般只占20%不到的比例，因餐飲毛利率遠(yuǎn)低于零售，承租能力也相對(duì)較差。但現(xiàn)在餐飲比重變大，也折射出了體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)。”陳女士表示。
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