四年間，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限外、限簽，政策幾經(jīng)修改，局部松綁呼聲愈演愈烈；房企“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)，千億房企擴(kuò)容，中小房企臨考，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者求存；價(jià)格與成交量跌宕起伏，一路高歌后似有轉(zhuǎn)折。

    至此，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市，僅剩五城還在堅(jiān)守。廣州，還將堅(jiān)持多久？

    新華房產(chǎn)廣州站特別策劃《廣州限購(gòu)四周年》，回顧這四年間樓市的發(fā)展軌跡，敬請(qǐng)關(guān)注。

    廣州限購(gòu)四周年①?gòu)?quot;國(guó)十條"到"穗五條" 廣州樓市的進(jìn)與退

    廣州樓市限購(gòu)已步入第四個(gè)年頭，樓市限購(gòu)所帶來的蝴蝶效應(yīng)，也讓素來安穩(wěn)的廣州地產(chǎn)界開始動(dòng)蕩不定，房企兩極分化加速已成定局之下，深耕華南的恒大、碧桂園等大型房企迎來銷售額占比擴(kuò)容，中恒、廣東湛江嘉粵集團(tuán)等中小企業(yè)則或退出市場(chǎng)、或苦思出路。

    逐年攀升 廣州前十房企銷售占比最高超60%

    數(shù)據(jù)顯示，廣州限購(gòu)四年間，前十房企銷售之和占據(jù)廣州住宅銷售總額的比例正在逐年攀升。

      2011-2013年全市住宅銷售額與前十房企銷售額

    援引相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告，2011年，盡管“穗十條”的落地促使樓市成交量增速有所減緩，廣州住宅銷售總金額仍一舉達(dá)到978.87億元，而前十房企銷售總額則達(dá)到394.31億元，占據(jù)廣州房企銷售總額的40.3%。

    2012年，廣州樓市低開高走、量?jī)r(jià)齊升，銷售金額再達(dá)新高點(diǎn)。廣州全年住宅銷售總金額為1363.37億元，前十房企銷售總額則為565.7億元，占比41.5%。

    2013年的廣州，雖是“限”字當(dāng)頭，但全市成交量和面積同比仍有3%的小幅上漲。廣州全年住宅銷售總金額達(dá)1396.87億元，前十房企共吸金850億元，占廣州房企銷售總額的60.85%

    步入2014年，取消限購(gòu)之聲迭起，卻依然無(wú)法阻擋大房企擴(kuò)容的腳步。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，廣州原十區(qū)一手住宅銷售總金額為507.7億元。另數(shù)據(jù)則指，2014上半年，保利、中海、越秀、雅居樂、萬(wàn)科依次以45.31億元、32.85億元、29.94億元、29.90億元、26.67億元，穩(wěn)居上半年廣州樓市房企銷售額前五位，銷售總額相加為163.77億元，幾占廣州房企銷售總額三分之一。而前十位房企銷售總額之和更是達(dá)267.26億元，占據(jù)廣州房企銷售總額的52.6%。

    縱觀近年廣州樓市，一手住宅銷售額前十名清一色被大型房企牢牢占據(jù)。大房企愈強(qiáng)，中小房企市場(chǎng)份額則進(jìn)一步萎縮。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，在目前限購(gòu)松綁、央行救市的情況下，改善型購(gòu)房需求將最先釋放。“換句話說，那些產(chǎn)品主要圍繞改善型需求的大型房企及專注中高端的中小房企，去庫(kù)存效果會(huì)更佳。而其他中小房企，如果缺乏有誘惑力的降價(jià)策略，那么在蓄客等方面壓力依然巨大。”

    土地融資遭劫 中小房企吹響警戒號(hào)角

    除銷售業(yè)績(jī)?cè)庥龃笮头科?ldquo;擠壓”外，限購(gòu)令對(duì)于中小房企的沖擊，還體現(xiàn)在土拍市場(chǎng)上。

    2012年之前，在廣州土地市場(chǎng)上，中小房企表現(xiàn)相對(duì)積極。以2011年9月1日一場(chǎng)土拍賣為例，當(dāng)日廣州市政府推出了荔灣、白云、花都和番禺4個(gè)區(qū)共9個(gè)地塊。彼時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)一大型開發(fā)商到場(chǎng)，最終名不見經(jīng)傳的廣東邦華集團(tuán)同時(shí)取得同德圍鵝掌坦地塊和荔灣區(qū)原高爾夫球場(chǎng)的商業(yè)地塊，而番禺信息技術(shù)發(fā)展公司則以約13億元總價(jià)拿下大學(xué)城6幅地。

    好景不長(zhǎng)，隨著調(diào)控的不斷加碼，2013年，平衡格局被打破，5月廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)拍出3個(gè)地王，土地市場(chǎng)一片火爆，拿地方清一色為大型房企，中小房企“零拿地”。2013年廣州房企拿地金額排名前十名，均為大型房企，佳兆業(yè)、越秀、綠地居前三位。至2014年，外來房企大鱷紛紛抄底廣州土地市場(chǎng)，本土中小房企幾近沉寂。

    一名不愿具名的廣州本地開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，目前公司當(dāng)務(wù)之急是積極降價(jià)清庫(kù)存，以便回籠資金。據(jù)了解，該公司在幾年前奪下的一塊地王，現(xiàn)在已經(jīng)成為燙手山芋，至今仍未建成。“至于拿地，年內(nèi)暫時(shí)沒這個(gè)打算。”該名負(fù)責(zé)人稱。

    除土地外，對(duì)于一些有風(fēng)險(xiǎn)隱憂、后續(xù)發(fā)展動(dòng)力不足的中小房企而言，融資通道的進(jìn)一步收窄，也使得其發(fā)展處境堪憂。近月以來，多家銀行對(duì)日之泉地產(chǎn)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示的事件便鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，報(bào)道指，由于出現(xiàn)資金問題，其在廣州、清遠(yuǎn)的幾個(gè)樓盤已被銀行查封。

    援引某華南大型房企有關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體透露，銀行開發(fā)貸雖然穩(wěn)步上升，但仍相對(duì)集中在大型房企。資信穩(wěn)定的大房企往往收到銀行主動(dòng)拋出的“橄欖枝”，而中小房企只能為不高的份額苦苦排隊(duì)等候。

    業(yè)內(nèi)人士指，獲取開發(fā)貸有一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，其中包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、企業(yè)每年的銷售額、有無(wú)不良貸款記錄、整體債務(wù)情況等。但中小房企獲得開發(fā)貸的難度要大于大型房企。中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行就曾明確表示，放房企開發(fā)貸款要首要考慮企業(yè)的資質(zhì)。