萬科近日公布9月份銷售數(shù)據(jù)并召開分析師會議,對四季度以及明年市場形勢作出預判。萬科方面認為,今年年底房價應該會低于去年年底。隨著市場景氣實際好轉,四季度開發(fā)商推盤量會擴大。目前,房企拿地謹慎,土地市場成交量大幅下降,未來地價有望進一步下跌。若地價降下去,明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態(tài)。

 

四季度銷售會明顯回升

 

萬科公告稱,2014年1-9月份公司累計實現(xiàn)銷售面積1263.8萬平方米,銷售金額1490.6億元,分別比2013年同期增長15.0%和16.0%。

 

盡管前三季度銷售業(yè)績?nèi)栽谠鲩L,但9月份的市場并不好。據(jù)萬科重點關注的14個城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,9月銷售金額同比下降35%,面積下降31%,降幅比8月大。從市場去化率看,14個城市8月0.68,9月0.71,9月月度庫存從1.41億平米上升至1.45億平米。9月底庫存去化月數(shù)11.6個月,高于8月底的11.4個月。

 

但央行信貸放松政策改變了市場預期。萬科方面認為,央行新政對樓市的影響主要有兩個方面:一是實質(zhì)性影響,對于改善型需求是比較大的利好;二是心理性影響,今年一線城市去化率比二線城市還差,這不是購買力的變化,而是市場信心的變化,信貸放松改變了人們的心理預期。

 

從“十一”假期開始,購房者入市意愿明顯增強。萬科數(shù)據(jù)顯示,“十一”期間,萬科新推盤貨值30多億,認購80億元,認購遠大于新推,認購金額同比增長120%。“十一”期間良好銷售不是來自來訪量,而是實際成交的轉化率,說明今年“十一”客戶成交意愿明顯好于去年同期。萬科相關負責人判斷,“十一”是今年的轉折點,四季度銷售會有明顯起色,但房價不太可能漲。

 

“為加快銷售和回款,房企四季度降價的比例和范圍會更寬。房價僵持的情況對行業(yè)沒有好處,以價換量對大家都有好處。去年房價上漲是漲過頭了,那么市場一定要糾正。今年年底房價應該會低于去年年底,這是一個全局性的判斷。隨著市場景氣實際好轉,四季度開發(fā)商推盤量會擴大。四季度有希望看到房價軟著陸,這對于整體經(jīng)濟也是比較好的結果。”上述萬科相關負責人認為。據(jù)悉,萬科四季度推盤量會比較大,月均將達到200億貨值。

 

樓市明年或恢復“健康”

 

房價下跌也引起土地市場調(diào)整。萬科數(shù)據(jù)顯示,三季度監(jiān)測的16個主要城市土地供應量下降54%,成交量下降59.7%。萬科方面認為,這說明開發(fā)商都比較謹慎。投資比較謹慎,地價才能下跌。地價下跌是這輪樓市調(diào)整的最后一步。

 

去年年底的地價是很不合理的,以去年年底的地價蓋房是無法得到合理利潤的。萬科分析稱,目前來看,主要城市地價還沒有回到合理水平,還在縮量階段。未來要進一步等待地價的下行。地價降下去了,明年銷售、推盤、開工都會回到比較健康的局面。如果能把去年房價慣性上漲的不健康因素矯正了,那么明年的市場就能夠恢復到比較健康的狀態(tài)。

 

今年以來,萬科在業(yè)務轉型方面進行了不少創(chuàng)新,特別是和百度、阿里巴巴等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作。對于投資者關心的相關進展,萬科方面表示,與百度合作是希望通過大數(shù)據(jù)來了解客戶的行動信息,有助于在業(yè)態(tài)配置和客流引導上做貢獻,但最后的成果還需要觀察。與凱雷的商業(yè)地產(chǎn)合作還沒有最終協(xié)議,目前只有一個初步構想。“我們不想散售,我們也不想自己持有商業(yè)物業(yè),那么我們就需要找那些有持有物業(yè)天賦的組織來持有。未來我們認為商業(yè)物業(yè)需要通過整體出售的方式來售出,凱雷在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營上很有經(jīng)驗,6-8%的收益率對于凱雷來說也是比較合適的。”萬科相關人士分析稱。