9月底，幾乎同時出爐的房貸新政與調(diào)整普通住宅標準兩大利好被業(yè)內(nèi)認為是拯救2014年北京樓市最后的稻草。新政給了房地產(chǎn)一劑莫可名狀的藥物，它催生了開發(fā)商的笑，沒買房人的苦、銀行的囧、二手房的雀躍……每一個不同的表情背后，都映射著一個個不同心態(tài)的樓市觀。
房貸利率優(yōu)惠下限重回七折時代，首套房貸政策“認貸不認房”……黃金周前，央行推出的房貸新政在樓市引起了不小的震動。然而，這個看似力度巨大的政策對于購房者來說卻有著不同的意義。銀行并未給出大幅度的利率優(yōu)惠，剛需購房人購房成本并未因此降低；部分改善型購房人因新政獲得了提前改善置業(yè)的機會，尋求入市；投資需求也因新政而有所提升，部分商住項目咨詢量大幅提升……業(yè)內(nèi)人士指出，雖然央行此輪房貸政策的調(diào)整中，七折的優(yōu)惠利率下限難以落到實處，但這次調(diào)整無疑提振了購房人的信心，加速了購房人的決策過程。
剛需購房人：利率優(yōu)惠仍難尋蹤跡購房成本無變化
“從十一前到現(xiàn)在，心情真的像坐過山車一樣。”霍先生這樣向我們描述這段時間的買房經(jīng)歷。作為首次置業(yè)的剛需購房人，霍先生幾乎看遍了每個符合他心理價位的房子。“我購房首付款是父母多年的積蓄，總擔心房價會降，遲遲做不了決定。”
9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政，霍先生第一時間得知這一消息，新政中提到的“首套房貸利率下限為基準利率的0.7倍”讓他十分驚喜，覺得這段時間的猶豫沒錯，他期待的優(yōu)惠終于有了。
霍先生為我們算了一筆賬，以他看中的一套總價為210萬的兩居為例，他計劃貸款140萬元，貸款期限為20年。如果采用基準利率，他每月還款額為10479元，而如果房貸利率可以降到七折，他每月僅需還款8921元，還款總額也少了約37萬元。霍先生告訴我們，在他看來，如果貸款利率能優(yōu)惠，比房子每平方米降1000元誘惑還要大。
帶著這樣的期望，霍先生的十一假期幾乎都奔走在各個售樓處間，但期待的七折利率并未出現(xiàn)，反而是幾乎每個置業(yè)顧問都給出要漲價的信號。在通州某項目，銀行個貸經(jīng)理告訴霍先生，如果霍先生曾經(jīng)有過貸款記錄并還清，新政后基本可以算作首套。但“傳說中”的七折利率，還是不要期待了，以他的了解，幾乎是不可能的。目前對于首套房，他們銀行仍然采用的是9.5折的利率，優(yōu)質(zhì)客戶最多也就能做到9折。
在得知利率無法有大幅度優(yōu)惠的同時，置業(yè)顧問對于樓盤未來價格走勢的預(yù)期大幅上漲。在某項目，置業(yè)顧問勸他盡快做決定的說辭也從原來的“自己住就不用考慮太多樓盤漲跌”變成了“政策一松動，下一期一定會漲價”。
霍先生也向他在銀行的同學(xué)打聽了未來房貸利率優(yōu)惠出現(xiàn)的可能，這位在銀行工作的同學(xué)告訴他，按照他們內(nèi)部目前得到的訊息看，七折利率是很難出現(xiàn)的，而且像霍先生這樣資產(chǎn)較少的客戶，更難拿到優(yōu)惠。“開句玩笑，七折貸給你了，銀行還不如存余額寶呢！”某國有銀行分行個貸業(yè)務(wù)負責人也向《廣廈時代》透露，按照目前銀行的資金情況，除非是央行強制要求首套房利率7折優(yōu)惠，否則7折的利率在銀行幾乎不會出現(xiàn)。
雖然利率無法獲得優(yōu)惠，購房成本幾乎無變化，但霍先生還是決定馬上出手，“優(yōu)惠看來是不可能了，但漲價卻是分分鐘都會發(fā)生的事兒”。對于他這樣的剛需購房人，他覺得沒有意義再等下去，而且也不敢再等了。
改善購房人：不用為首付發(fā)愁置換節(jié)奏提前
央行的房貸新政沒有為霍先生這樣的購房者帶來福音，但對于像于女士這樣的改善需求購房人無疑是個重大利好。面對孩子漸漸長大，三代同堂帶來的居住問題，置換一套大房子成了擺在她面前的課題。
于女士的第一套房是一套70多平方米的兩居，她希望可以置換成一套大三居。經(jīng)過多番比較，她看中了一套135平方米的三居，總價約700萬元。房子確定后，首付款就成了于女士最頭痛的問題。雖然于女士首套房貸已還清，但在銀行認定上，她仍然屬于二套房，首付比例要達到70%。近500萬元的首付是于女士無法承擔的，即使把現(xiàn)在的房子賣掉，同樣也無法湊夠。
對于于女士遇到的問題，置業(yè)顧問原來給她提出的解決方案是進行首付分期，開盤時交30%的首付，剩余的40%在之后的一年內(nèi)交清。但首付分期政策雖然可以解決當下的燃眉之急，但對于女士這樣的購房人，雖然月收入較高，但一年湊齊近300萬的房款還是有不小的困難。也正因為此，于女士的改善計劃遲遲沒有實現(xiàn)。
央行房貸新政一出，于女士的置業(yè)顧問就打來電話，通知于女士，像她這樣的客戶，新政下可以認定為首套了，不僅首付比例降低，而且還有可能拿到利率優(yōu)惠。這個消息對于于女士全家來說是個不小的驚喜，她立即重新回到了售樓處。在售樓處，置業(yè)顧問為她重新算了一筆賬，700萬元總價的房子，新政前首付需要500萬元，貸款的200萬元如果貸20年，月供16000元左右；而在新政下，首付則只需210萬元，月供則在35000元左右。如果于女士賣掉現(xiàn)在的房子，不僅可以湊齊首付款，還可以剩余一部分錢反存銀行，換取更優(yōu)惠的利率。
置業(yè)顧問也向她透露，新政后，她的好幾個原來因資金問題在猶豫的客戶都在考慮近期入手。首付不愁了，對未來價格的走勢也重新看好，目前入市在她看來是個不錯的機會。
多個改善型樓盤的開發(fā)商也透露，十一黃金周期間，改善型樓盤的看房量明顯增加，房貸新政對于改善型購房人的刺激最為明顯。
投資客：掛牌房屋詢問度提高真實購房意向增多
購房者加快入市節(jié)奏，一些投資購房人也因房貸新政松了一口氣。韓先生2011年底在順義投資了一套商住公寓，今年年初正式收房。收房后，韓先生就決定出售這套房源回籠一些資金。于是他把房子掛到了網(wǎng)上。一開始，偶爾還有人打電話咨詢這個房子的情況，但從8月起，兩個月內(nèi)沒有一通電話打到韓先生這里，甚至連中介也沒有騷擾的。
這一切在房貸新政出臺后發(fā)生了明顯變化。雖然韓先生的房子是商住產(chǎn)品，基本不受房貸新政的限制，但新政出臺后，他的房子咨詢量陡然上升。他告訴《廣廈時代》，近兩日，他就接到了十多個電話，有中介表示要幫忙代賣的，也有普通購房者要上門看房的。詢問度提升的同時，韓先生的房子定價上也有了底氣。此前他的房子掛出價格為65萬元，政策出來后，中介建議他把底價調(diào)到68萬元，價格提上來了，詢問度反而還大幅提升。
同樣，在通州的一個商住項目，一位置業(yè)顧問也透露，新政出臺雖然僅半月，但產(chǎn)生的效應(yīng)在他們的項目感覺還是很明顯的。雖然首付比例的下調(diào)和利率優(yōu)惠下限的調(diào)整并沒有惠及商住項目，但她可以明顯感覺到來看房的人變多了，而且具有真實購房意向的客戶明顯增多。“前段時間來看房的，很多都只是問問而已，了解完情況，詢好價幾乎就沒了消息。近期來看房的，真想買房的多了不少。”她還告訴我們，不僅近期客戶多了，她的老客戶最近也有不少給她打電話的，詢問項目的價格是否有上調(diào)。她能感覺到，這些客戶對未來價格的走勢也有了新的判斷。
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