當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢正由供求矛盾突出向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變,與此相適應(yīng),居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)也正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變,由以往支持首套房需求、抑制改善性需求,轉(zhuǎn)變?yōu)橹С质滋追啃枨笈c適度支持改善性購房需求并重。

 

樓市進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩階段

 

與2008年或2011年的市場調(diào)整的根本區(qū)別是,本輪調(diào)整是由市場力量自發(fā)形成的。而2008年或2011年的市場調(diào)整,都是由外部因素沖擊所導(dǎo)致。如2008年的金融危機(jī)沖擊,2011年的大中城市限購政策沖擊。2012年下半年及2013年大中城市房價(jià)暴漲,刺激了住房開發(fā)投資的迅猛增長。這些新增供給在2014年以后集中入市,從而形成目前大中城市階段性供給過剩的格局。供給的高增長促成了2014年上半年大中城市樓市的主動(dòng)調(diào)整,大中城市房價(jià)由全線快漲轉(zhuǎn)變普遍微跌。2014年1月,70個(gè)大中城市中,房價(jià)環(huán)比上漲的有62個(gè),持平的有2個(gè),環(huán)比下降的僅6個(gè)。到2014年6月,房價(jià)環(huán)比上漲的城市僅8個(gè),環(huán)比持平的城市7個(gè),環(huán)比下降的城市增至55個(gè)。

 

全國樓市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩,成交量萎縮庫存水平攀升。2011年以來,中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的總體態(tài)勢,具體表現(xiàn)為中小城市住房持續(xù)滯銷。2014年上半年,大城市樓市也出現(xiàn)滯銷,全國住房成交量萎縮明顯。2014年1-2月,全國商品住房銷售面積為9377萬平方米,同比增長-1.2%;商品房銷售額為5985億元,同比增長-5%。2014年1-6月,全國商品住房銷售面積為42487萬平方米,同比增長-7.8%;商品房銷售額為25632億元,同比增長-9.2%。銷售量與銷售額均出現(xiàn)較大負(fù)增長。

 

居民需求熱點(diǎn)向“住好房”轉(zhuǎn)變

 

居民需求熱點(diǎn)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤。居民需求熱點(diǎn)正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變,人們改善居住條件的動(dòng)力目前還遠(yuǎn)看不到衰竭的跡象。城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達(dá)到33平方米左右,但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。緊湊型公寓樓仍是當(dāng)前城鎮(zhèn)住宅存量的主體,多代人共居一戶現(xiàn)象較為普遍,居民改善住房條件的期望仍很迫切,住房市場承載著國人的小康夢想。在可以預(yù)見的未來,住房市場不會(huì)出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰,但有可能會(huì)出現(xiàn)重大結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

 

另外,供求形勢由供不應(yīng)求向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變,房價(jià)短期調(diào)整不可避免。我國住房市場雖然沒有進(jìn)入普遍過剩時(shí)代,但已經(jīng)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性過剩時(shí)代,短期內(nèi)的市場主動(dòng)調(diào)整不可避免。從全國看,由快速城鎮(zhèn)化與國民收入高增長導(dǎo)致的住房總量短缺已經(jīng)趨于尾聲,多數(shù)中小城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩,房地產(chǎn)市場持續(xù)滯銷。從一、二線城市看,2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)了大量新房集中上市,已經(jīng)形成階段性高供給態(tài)勢,房價(jià)出現(xiàn)主動(dòng)下調(diào)。為消化結(jié)構(gòu)過剩與階段性高供給,住房價(jià)格將進(jìn)入調(diào)整期。

 

住房政策滯后于需求變化

 

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢正由供求矛盾突出向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變,與此相適應(yīng),居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)也正由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型。原有的住房政策是基于供不應(yīng)求的市場環(huán)境所產(chǎn)生,無法滿足新形勢的要求。

 

表現(xiàn)之一是行政管控滯后,扭曲市場供求。2005年以來,我國密集出臺(tái)了大量住房市場調(diào)控政策。但目前存在的住房調(diào)控政策大多是基于房價(jià)單邊上漲環(huán)境的單向調(diào)控政策,主要政策目的是為了管控需求增長、扼制投機(jī)。具有代表性的如限購、限貸、對戶型套型的管制,以及針對持有不滿五年的二手房交易征收的高額稅費(fèi)等。隨著供求形勢向結(jié)構(gòu)性過剩轉(zhuǎn)變,催生上述政策的房價(jià)單邊上漲環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在。令人可喜的是,這些單向調(diào)控政策正陸續(xù)適時(shí)調(diào)整。

 

表現(xiàn)之二是市場規(guī)制缺失,消費(fèi)者權(quán)益缺乏有效保護(hù)。由于長期市場供不應(yīng)求,住房消費(fèi)者在市場上處于相對弱勢地位,消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)。地方政府坐收巨額土地收益,對于保護(hù)購房者的權(quán)益缺乏積極性。在期房預(yù)售制的助推下,虛假宣傳、住房品質(zhì)低劣、銷售欺詐現(xiàn)象普遍存在。購房者權(quán)益普遍被侵犯,但維權(quán)極為困難。在結(jié)構(gòu)性過剩的市場環(huán)境下,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)缺失將抑制住房需求的合理增長。

 

適度支持居民改善性住房需求

 

隨著結(jié)構(gòu)性過剩階段的到來,我國居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)正處于由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)軌階段。政策重點(diǎn)應(yīng)及時(shí)順應(yīng)市場形勢的轉(zhuǎn)變,由以往支持首套房需求、抑制改善性需求,轉(zhuǎn)變?yōu)橹С质滋追啃枨笈c適度支持改善性購房需求并重。

 

首先,探索住房限購政策的平穩(wěn)退出渠道,更多地發(fā)揮市場機(jī)制和房產(chǎn)稅引導(dǎo)供求的作用。在住房供求矛盾趨緩的條件下,探索住房限購政策的平穩(wěn)退出渠道,更多地通過市場價(jià)格調(diào)節(jié)市場供求,有利于平穩(wěn)市場、改善居民住房條件和促進(jìn)人口城市化進(jìn)程。同時(shí)可考慮針對居民奢侈性、炫耀性很強(qiáng)的過度住房消費(fèi),以及高投機(jī)性的購房行為征收房產(chǎn)稅,提高其持有成本。以引導(dǎo)居民理性住房消費(fèi),抑制過度投機(jī)。

 

其次,放寬二套房信貸管制,降低二手住房交易稅費(fèi)。在居民改善居住條件愿望迫切的背景下,應(yīng)適度降低以改善為主的第二套房的按揭成數(shù),同時(shí)放寬對二套住房的按揭利率強(qiáng)行上浮政策。由金融機(jī)構(gòu)在一定范圍內(nèi)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)及資信狀況,自主確定按揭成數(shù)和利率水平。

 

降低二手住房交易稅費(fèi),有利于促進(jìn)合理的住房交易、減輕購房者的負(fù)擔(dān),支持居民住房條件的改善。降低住房交易稅費(fèi)的可能措施包括:擴(kuò)大契稅優(yōu)惠,所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取;取消5年限制,所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅;取消自用5年及唯一生活用房限制,所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅。

 

第三,進(jìn)一步完善期房預(yù)售制度,抓緊出臺(tái)新建商品住房三包政策。期房預(yù)售政策是造成商品住房品質(zhì)低劣、住房消費(fèi)者權(quán)益不被重視的一個(gè)重要原因?？蓪⒛壳百彿空呷~預(yù)付期房款,改為根據(jù)開發(fā)進(jìn)度支付相應(yīng)比例的款項(xiàng),住房交付之前不支付全部房款。另一方面,通過出臺(tái)住房三包政策,可不斷提高住房產(chǎn)品的質(zhì)量與售后服務(wù)水平,保護(hù)購房者的合法權(quán)益,促進(jìn)居民家庭住房條件的改善。