在北京土地市場(chǎng)已沉寂三年之久的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年逆勢(shì)集中發(fā)力。9月28日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所屬北京德俊置業(yè)有限公司和北京奧宸置業(yè)有限公司組成的聯(lián)合體，以49.17億元總價(jià)以及配建1000平方米保障房的條件獲得了石景山劉娘府地塊。

 

截至目前，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)及其聯(lián)合體，已在北京奪得8宗地，斥資約161.66億元，而在全國(guó)的新增土地?cái)?shù)量則達(dá)到11宗。補(bǔ)倉(cāng)土地背后，則是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)三年來(lái)經(jīng)歷了股東調(diào)整、消化地王項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)期后的再出發(fā)。

 

拿地標(biāo)準(zhǔn)：毛利率超3成

 

此前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布2014年中期業(yè)績(jī)顯示，截至上半年，該集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額為178.40億元，同比增長(zhǎng)約96%。報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)毛利達(dá)到人民幣35.18億元，較2013年同期增加61%。但是毛利率減至約20%(2013年上半年為24%)。資料顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，20%的毛利率幾乎跌到了歷史低點(diǎn)。

 

雖然行業(yè)毛利率都在下滑，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的毛利率主要是受到遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、遠(yuǎn)洋天著等地王項(xiàng)目的影響。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明曾透露，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館項(xiàng)目受宏觀調(diào)控影響毛利率極低。之后遠(yuǎn)洋地產(chǎn)拿地的標(biāo)準(zhǔn)之一則是毛利率要達(dá)到30%以上的地才會(huì)拿。

 

重整旗鼓大舉拿地

 

而隨著遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館、遠(yuǎn)洋天著等地王項(xiàng)目接近清盤(pán)，再加上遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，全國(guó)布局基本完成，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)漫長(zhǎng)的建設(shè)期進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的收獲期，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)身上的包袱輕了，今年開(kāi)始大舉拿地逆勢(shì)擴(kuò)張。與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上成功獲得12億美元債融資。

 

曾經(jīng)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)占據(jù)北京市場(chǎng)第一的位置，然而在對(duì)外擴(kuò)張的過(guò)程中，第一的位置被萬(wàn)科、首開(kāi)等房企占據(jù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年在低迷的樓市中拿地，新增11宗土地其中8宗位于北京，重金布局北京意圖明顯。

 

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，過(guò)去幾年，遠(yuǎn)洋存在的問(wèn)題是，股東調(diào)整是一方面，更重要的是過(guò)多精力集中在二三線城市，但這些城市的深耕又不夠。這實(shí)際上在走萬(wàn)科、恒大的老路，比進(jìn)駐城市，比項(xiàng)目數(shù)量規(guī)模。此外，扎根商業(yè)地產(chǎn)這一重資產(chǎn)模式，而受電商沖擊，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫。當(dāng)遠(yuǎn)洋下沉到二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，遠(yuǎn)洋在北京的行業(yè)地位受到影響。再次重金布局北京，有補(bǔ)課的意思在里面。

 

低價(jià)跑量加快周轉(zhuǎn)

 

在加大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也在調(diào)整銷售策略，加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。

 

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)透露，9、10月份集團(tuán)新推的貨量是整個(gè)年度最高的，大概有150億的新增貨量，去化率要求在70%-80%。其中，作為重點(diǎn)銷售區(qū)域的北京全年的銷售目標(biāo)為120億元左右，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和四季、遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋春天著、長(zhǎng)安新天地多盤(pán)入市。

 

目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的亞奧萬(wàn)和四季，總共224套房源，面積區(qū)間在115-240平方米的住宅、躍層精裝產(chǎn)品，該項(xiàng)目9月開(kāi)盤(pán)價(jià)均價(jià)為47000元/平米，比預(yù)期低了5000元/平米，而周邊產(chǎn)品大戶型價(jià)格都在55000元/平米。該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，低價(jià)是為了走量。

 

另一個(gè)高端項(xiàng)目悅山蝶墅亦放出了會(huì)以低于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格入市的消息，9月開(kāi)盤(pán)精裝產(chǎn)品項(xiàng)目均價(jià)在3萬(wàn)左右，而該項(xiàng)目周邊的高端住宅均價(jià)約在3.5萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米的區(qū)間。

 

這一以價(jià)換量策略獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。宋延慶認(rèn)為，除了價(jià)格以外，打造適銷對(duì)路的產(chǎn)品是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接下來(lái)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的。