為了完成今年的業(yè)績(jī)，9、10月份各房企會(huì)展開(kāi)一輪拼殺，“以?xún)r(jià)換量”將成為開(kāi)發(fā)商的殺手锏?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，促銷(xiāo)活動(dòng)輪番上演，市場(chǎng)交易活躍程度會(huì)明顯改善。

現(xiàn)象：開(kāi)發(fā)商搶跑“金九”

房企最為重要的“搶收季”已然到來(lái)，在經(jīng)歷了大半年的成交低潮后，今年秋季樓市注定不同于以往。

有跡象表明，9月份樓市開(kāi)盤(pán)數(shù)量較之前有了較大幅度的增加。據(jù)上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至9月5日統(tǒng)計(jì)，2014年9月預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)的商品住宅將達(dá)46個(gè)（其中公寓項(xiàng)目37個(gè)，別墅項(xiàng)目7個(gè)，另有2盤(pán)同時(shí)推出公寓和別墅），環(huán)比8月34個(gè)的最終開(kāi)盤(pán)數(shù)上浮33.33%。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，9月是傳統(tǒng)的樓市旺季，也是開(kāi)發(fā)商抓緊推盤(pán)的時(shí)機(jī)。對(duì)于想沖擊2014年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商而言，“金九銀十”無(wú)疑是下半年最重要的銷(xiāo)售期，因而各樓盤(pán)紛紛入市搶占市場(chǎng)。

據(jù)了解，目前除了恒大、中海等房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)已經(jīng)完成七成而無(wú)壓力之外，而大多數(shù)房企在今年接下來(lái)不到4個(gè)月的時(shí)間里“要拼命”。結(jié)合研究機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，本刊房地產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，包括綠地、萬(wàn)科、龍湖、招商、金地、遠(yuǎn)洋等，在接下來(lái)的時(shí)間里必須“出大招”才能完成今年的目標(biāo)。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前開(kāi)發(fā)商最有效的策略是以?xún)r(jià)換量。始于7月底的地方政府出手刺激樓市，曾讓開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)一度抱有幻想，不愿過(guò)早出手采取降價(jià)措施來(lái)?yè)Q取業(yè)績(jī)。但事實(shí)證明，8月樓市持續(xù)低迷，除了降價(jià)促銷(xiāo)，很難找到更有效的辦法，于是開(kāi)打“價(jià)格戰(zhàn)”，已讓各房企毫無(wú)心理壓力。

而記者發(fā)現(xiàn)，有少數(shù)開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)方面確實(shí)已不再“羞答答”。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滬上有不少樓盤(pán)紛紛給出了額度不等的現(xiàn)金優(yōu)惠措施，金額從幾萬(wàn)到十幾、二十萬(wàn)元不等。這相對(duì)于一個(gè)月前類(lèi)似于“毛毛雨”的9.9折，已經(jīng)有了明顯的讓步。

利好：政府出手刺激樓市

地方政府在出手刺激樓市，加之信貸政策的松動(dòng)，樓市利好不斷。

截至目前，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中僅剩不到10個(gè)城市仍在堅(jiān)守，業(yè)界預(yù)料限購(gòu)的全面放開(kāi)或是大勢(shì)所趨。根據(jù)公開(kāi)資料顯示，截至9月8日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，共有27個(gè)城市通過(guò)官方渠道公布放松限購(gòu)，10個(gè)城市默認(rèn)取消限購(gòu)，包括北京、上海等四大一線城市在內(nèi)的10個(gè)城市目前暫無(wú)消息稱(chēng)放松限購(gòu)。

而對(duì)于未來(lái)政策的變化趨勢(shì)，中國(guó)指數(shù)研究院有關(guān)分析人士指出，限購(gòu)松動(dòng)范圍有望進(jìn)一步擴(kuò)大。在中央“分城施策”的原則指導(dǎo)下，放寬甚至取消限購(gòu)的城市數(shù)量仍將增加，至今年年末，預(yù)計(jì)僅一線城市繼續(xù)堅(jiān)守限購(gòu)，其他城市將更多將需求釋放的決定權(quán)交由市場(chǎng)。

信貸政策出現(xiàn)了松動(dòng)。上海“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部有關(guān)人士告訴記者，目前滬上各商業(yè)銀行房貸審批速度已經(jīng)大大加快，此前拖了3、4個(gè)月的房貸目前已經(jīng)全部發(fā)放完畢，而新審批的房貸，也能夠保證在半個(gè)月內(nèi)完成各項(xiàng)手續(xù)。此外，與此前動(dòng)輒上浮房貸利率做法截然不同的是，利率水平也有所下降，優(yōu)惠房貸重新出現(xiàn)，幅度在5%左右。

信貸政策有所松動(dòng)，這有助于購(gòu)房者釋放購(gòu)買(mǎi)力。某金融搜索平臺(tái)對(duì)全國(guó)23個(gè)重點(diǎn)城市近400家銀行房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月房貸市場(chǎng)有一定的松動(dòng)跡象。首套房房貸利率出現(xiàn)下跌，但仍普遍執(zhí)行基準(zhǔn)至基準(zhǔn)上浮5%左右的利率。貸款額度比較充足，放款不再“排長(zhǎng)隊(duì)”。二套房利率仍然未出現(xiàn)明顯下調(diào)跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請(qǐng)難、放款難現(xiàn)象得到一定緩解。對(duì)此現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析指出，這有助于釋放市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，“今年上半年樓市交易狀況持續(xù)低迷狀態(tài)，除了市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整導(dǎo)致購(gòu)房者陷入觀望狀態(tài)而導(dǎo)致交易量下滑之外，銀行房貸‘關(guān)閘’也導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降。”德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)陸騎麟如是說(shuō)。

單獨(dú)放開(kāi)限購(gòu)政策，對(duì)樓市刺激作用有限，因此在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要手段之一。

策略：大膽侃價(jià)理性購(gòu)房

不管是買(mǎi)新房還是二手房，都不要忘記詢(xún)問(wèn)有無(wú)打折的可能。

記者了解到，目前二手房市場(chǎng)掛牌價(jià)已逐漸回歸理性。以上海閔行古美社區(qū)小戶(hù)型二手房為例，三個(gè)月前出自該社區(qū)的65平方米的二手房掛牌價(jià)在175萬(wàn)元左右，而目前同樣的房源，掛牌價(jià)已經(jīng)回落到165萬(wàn)左右。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了這種現(xiàn)象的存在，上海二手房指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月，上海二手房指數(shù)為2919點(diǎn)，比7月下降21點(diǎn)，環(huán)比下跌0.71%，跌幅環(huán)比擴(kuò)大0.18個(gè)百分點(diǎn)，二手房指數(shù)跌幅連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。

在上海新興城區(qū)，二手房?jī)r(jià)格回落現(xiàn)象更為明顯。有業(yè)內(nèi)人士指出，新型城區(qū)內(nèi)一手房降價(jià)跑量，銷(xiāo)售力度大，分流了一定客源，因此導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方開(kāi)始博弈降價(jià)空間，急售的二手房個(gè)案議價(jià)甚至達(dá)15%。

房?jī)r(jià)的回落，已經(jīng)成為全國(guó)性現(xiàn)象。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院針對(duì)全國(guó)288個(gè)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)跟蹤監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格下滑不僅在深度有進(jìn)一步加深，而且在廣度上也出現(xiàn)了擴(kuò)大的趨勢(shì)，8月份一手房?jī)r(jià)格指數(shù)下滑的城市達(dá)到153個(gè)，相比7月份又增加了5個(gè)。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)狀況，購(gòu)房者是否可以出手買(mǎi)房？在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理作用下，大多數(shù)購(gòu)房者可能會(huì)選擇觀望。但記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)雖然處于下滑過(guò)程中，但經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)半年多調(diào)整之后，已經(jīng)完成“筑底”過(guò)程，加之會(huì)有更多房企出于完成全年目標(biāo)考慮，會(huì)采取以?xún)r(jià)換量策略，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)交易活躍程度會(huì)明顯提高。在這種情況下，其實(shí)意味著購(gòu)房時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。

不管是買(mǎi)新房，還是買(mǎi)二手房，購(gòu)房者都可以大膽“侃價(jià)”。對(duì)于二手房而言，現(xiàn)階段掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間存在一定的議價(jià)空間，而這也往往是賣(mài)家有意為之，設(shè)定一個(gè)較高的價(jià)位，然后等待買(mǎi)家還價(jià)，你來(lái)我往直至雙方都能接受的價(jià)格水平，所以購(gòu)房者應(yīng)該主動(dòng)還價(jià)。而對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，雖然售樓處號(hào)稱(chēng)已經(jīng)降價(jià)，但實(shí)際上對(duì)于有誠(chéng)意的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，還是有機(jī)會(huì)獲得優(yōu)惠。當(dāng)然，這需要購(gòu)房者講究侃價(jià)時(shí)機(jī)和技巧。

不過(guò)需要注意的是，在樓盤(pán)讓利促銷(xiāo)面前，購(gòu)房者不能失去理性而沖動(dòng)消費(fèi)。雖然房?jī)r(jià)震蕩下行，有些價(jià)位已經(jīng)回落，但整體仍然偏高，所以購(gòu)房者還是應(yīng)該堅(jiān)持理性消費(fèi)理念，不能因?yàn)橘I(mǎi)房而影響自己的生活質(zhì)量，甚至債臺(tái)高筑。