柏可林 攝
在風急雨驟的調(diào)控成果下，“地王”這個詞匯，再次現(xiàn)身。
樓市成交清淡，令人疑惑的是，一線城市的土地市場，近期卻呈現(xiàn)出流拍與地王并存的現(xiàn)象。從年初土地市場的異?；鸨?，到年中受樓市調(diào)控影響而“集體謹慎”，再到新地王的諸多猜測，土地市場，不乏爭論與焦點。
地王再現(xiàn)
8月20日下午，北京新“地王”誕生。
來到新“地王”——華嘉胡同地塊，記者看到地塊四周已經(jīng)被磚墻圍封，出入口也被大塊紅白藍塑膠布遮得嚴嚴實實。在工地附近，多輛工程車進出，施工板房已搭建完成。
北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“金嘉”）以總價74.6億元一舉拿下了本年度最受關注的西城區(qū)華嘉胡同地塊。這家2014年7月25日才注冊的公司更被看作是為拿地而生，其背后的華融基礎設施投資有限責任公司（以下簡稱“華融”）也浮出水面。
“華融”成立于2006年5月，屬北京西城區(qū)國有獨資企業(yè)，由西城區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會履行出資人職責，并授權北京金融街投資（集團）有限公司行使股東職權。屬于金融街集團，一級開發(fā)企業(yè)。
北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)的注冊信息顯示，金嘉地產(chǎn)2014年7月25日注冊成立，投資人為北京華融基礎設施投資有限責任公司，法人代表為陳松石，注冊資金為2000萬元；而西城華嘉地塊的一級開發(fā)商便是北京華融基礎設施投資有限責任公司，法人代表同樣也是陳松石，注冊資金近76億元，法人股東為北京金融街資本運營中心，該中心的投資人為西城區(qū)國資委，總經(jīng)理為鞠瑾。而金融街同為西城區(qū)國資委下屬企業(yè)，且鞠瑾在金融街任副董事長一職。
繞了一圈，同宗同族一家人。金融街控股為什么不自己拿地？一位地產(chǎn)公司高管據(jù)記者透露，“金融街控股可能是因為不想虧錢拿地。其實，華融也不想，但是價格在可控范圍內(nèi)，就沒想過賺錢。但現(xiàn)在不賺錢，等兩年也許就賺錢了。要考慮到促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”
據(jù)悉，根據(jù)北京市供地計劃，此次的“地王”華嘉胡同地塊是三年多來北京市供應的惟一一宗二環(huán)內(nèi)的住宅用地。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，北京金融街“地王”出現(xiàn)和目前市場降溫并不矛盾。從土地稀缺性角度看，此類土地未來的增值空間很大，而且從拿地企業(yè)看，也有地方政府支持，所以拿地方面會顯得比較積極。反過來也說明，目前房企如果資金充裕，其實拿地并不虧，目前還是屬于一個抄底的過程。
一位首都產(chǎn)業(yè)建設集團中層告訴記者，作為二環(huán)內(nèi)的絕版地塊，換個角度也值這個價錢。“金融街板塊的增值前景是非常可觀的。對于開發(fā)商而言，物業(yè)可以抵押變現(xiàn)，資產(chǎn)價值增長的收益遠比租金收益更值得追求。”
而在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，“接近10萬元的樓面價商業(yè)地塊，在區(qū)域內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了面粉與面包的價格倒掛，主要原因還是在企業(yè)對地塊可能有非市場化的考慮”。
悲觀情緒
遺憾的是，新地王的出現(xiàn)，也無法阻止土地市場寡淡甚至土地流拍的發(fā)生。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從2014年北京宅地市場成交的實際情況來看，土地價格進一步攀高，同時，土地實際成交量比去年有了明顯回落。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，截止到目前，北京市年內(nèi)已經(jīng)成交了大小共37宗宅地，比去年同期的46宗減少了9宗；出讓土地規(guī)劃建設總面積679萬平方米，比去年同期回落15.59%；但土地出讓金總額達974.0萬元，比去年同期增長25.35%。
值得關注的是，北京土地出讓金攀新高不是普遍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：8月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3236億元，僅完成了2013年5242.3億元的61%。
全國樓市整體趨冷趨勢已定。胡景暉認為，未來3個月，北京市土地市場在年內(nèi)土地供應計劃尚未完成的情況下，或將表現(xiàn)為土地供應量增、流拍、低價成交并存的淡市局面，而其中拿地的主力也將依然以國資背景的企業(yè)為主。
不論地王的成交價格多么高不可攀，也不論地產(chǎn)公司或者金融公司對地塊的舉牌是謹慎還是瘋狂，多家機構卻對房地產(chǎn)行業(yè)給出了一致的悲觀預期。
標準普爾信用分析師符蓓告訴記者，“我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)無法保持過去幾年的高增長率。此外，我們預計政府不會再像此前的行業(yè)低迷期時那樣提供救助，從而導致開發(fā)商較長期的艱難經(jīng)營狀況。”
“房地產(chǎn)業(yè)信貸增速放緩和較高庫存將在未來幾年限制房地產(chǎn)商的增速，盡管基數(shù)較高。因全行業(yè)增長放緩且利潤率受壓，中國房地產(chǎn)商的財務杠桿也預計將繼續(xù)上升。”
摩根大通中國首席經(jīng)濟學家朱海斌在此前的報告中也分析，房地產(chǎn)市場調(diào)整仍可能是未來幾個季度內(nèi)中國面臨的最大宏觀風險，主要原因是房地產(chǎn)投資放緩和土地出讓金下降。
增長變量
住宅和商業(yè)用地雖然呈現(xiàn)集體謹慎的狀態(tài)，物流地產(chǎn)卻在悄聲的崛起。
中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份20家大房企拿地總金額僅為99億元，其中拿地最多的為保利與融創(chuàng)，其他房企均在土地市場保持克制。9月份首周，20大房企出現(xiàn)“零拿地”現(xiàn)象。
標準普爾信用分析師葉翱行告據(jù)記者，“因為成本上升、房價停滯或下跌以及高端住宅需求逐步下降，大部分開發(fā)商的盈利能力可能將在未來幾年下降。但是，部分成本控制良好且資產(chǎn)周轉較快的開發(fā)商將有能力緩解利潤率下降。”在目前的市場狀況下，企業(yè)管理疲弱的小型開發(fā)商或未評級開發(fā)商的債務違約或受并購而退出市場的情況將增加。
仲量聯(lián)行天津研究部負責人馬渡告據(jù)記者，“比起寫字樓和零售地產(chǎn)過度供給的擔憂，更加看好京津冀一體化中的倉儲物業(yè)投資機會。未來該區(qū)域對倉儲物業(yè)的需求將會越來越多，這一板塊的投資收益率也會更大。”
“在過去幾年里，倉儲市場是國內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)中毛收益率最高的物業(yè)市場。然而，與此同時，國內(nèi)機構投資者卻在以較低的收益率在投資寫字樓。”馬渡認為，投資寫字樓的毛收益率約為5%－6.5%，而在首都經(jīng)濟圈的倉儲投資毛收益率介于7%－9%，遠高于區(qū)域內(nèi)寫字樓和零售市場的收益率。
與供應相對過剩、競爭加劇的寫字樓及商鋪市場，以及受政策管控的住宅市場相比，物流地產(chǎn)回報顯然更高，因此日益成為中國物業(yè)市場的投資熱點。
中國物流策劃研究院副院長李芏巍告訴記者，物流地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)下一個財富聚集地。
在高力國際產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務部中國區(qū)執(zhí)行董事鄧懿君看來，隨著國內(nèi)跨境電子商務的興起與發(fā)展，倉儲及物流的需求應運而生，物流地產(chǎn)或將成為投資者的新寵。“物流地產(chǎn)的熱潮正在推向住宅和商業(yè)開發(fā)商，我們看到平安、萬通、復星、萬科等開發(fā)商也開始染指物流地產(chǎn)。”
仲量聯(lián)行預計，至2020年，中國電子商務市場的規(guī)模將達1萬億美元。市場日益向B2C模式（企業(yè)對消費者）發(fā)展，產(chǎn)生對物流配送中心的巨大需求。而物流物業(yè)卻處于相對短缺的狀態(tài)。據(jù)克爾瑞研究顯示，中國人均倉儲面積只有美國1/14，僅洛杉磯市就擁有超過5000萬平方米的標準化倉儲。
仲量聯(lián)行北京工業(yè)地產(chǎn)部董事羅薔薔告據(jù)記者，比起寫字樓抑或是購物中心，物流地產(chǎn)是換手率低且市場波動不大的市場。許多外圍的投資者們看不懂，又不知該如何進入，場內(nèi)發(fā)展商們大多數(shù)選擇自己經(jīng)營和持有。北京已很難拿到物流用地。眾多資本看好這個領域。
【名詞解釋】
物流地產(chǎn)
物流地產(chǎn)指投資商開發(fā)的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務的不動產(chǎn)載體。
在過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設施達到8%以上。
自2013年5月至今，各路資金已經(jīng)在物流地產(chǎn)上投入了超過250億元。
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
