“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì)”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開。以下為演講實(shí)錄：

 

劉曉光：下面我想請(qǐng)教一下任志強(qiáng)先生，如何看待市場(chǎng)存量的前景？有人說存量很快能消化，中國的城市化、發(fā)展空間等等，有人說現(xiàn)在已經(jīng)全面過剩了，這個(gè)任總你來回答一下。

 

任志強(qiáng)：我們的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上庫存大概有5億多，這個(gè)數(shù)量很大。如果按當(dāng)年銷售的情況來看，去年我們銷售13億多。如果有5億多庫存的話，就相當(dāng)于差不多有 40%的當(dāng)年銷售量的一個(gè)庫存，這個(gè)數(shù)量確實(shí)很大。但是我不覺得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不了，會(huì)逐漸累積。比如他的庫存位置在鄂 爾多斯，已經(jīng)沒有人了，那個(gè)庫存怎么消化掉？但是在全國統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，它仍然是一個(gè)總存量，所以會(huì)逐漸的累積，越加越多。從總的庫存量的情況看，和今年減少的 銷售量來看，再加上政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止，我們的總需求并沒有下降。

 

劉曉光：需求總量沒有下降。

 

任志強(qiáng)：應(yīng)該說還是上升的，從銷售上來看，和去年相比，我們大概到7月份為止，下降了7%多，差不多4千萬平方米。可是這個(gè)數(shù)里面沒有計(jì)算我們的保障性住房 增加的面積，可能我們保障性住房增加的面積里面超過了4千平方米。我們知道，每年竣工好幾百萬套，如果算起來的話，這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)數(shù)。

 

但是為什么還在擴(kuò)張呢？就是因?yàn)槲覀兊慕y(tǒng)計(jì)里面是兩頭計(jì)算。一頭計(jì)算的是開發(fā)商所管轄的，這是一張統(tǒng)計(jì)報(bào)表。這個(gè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表里面包括了開發(fā)商建設(shè)的商品房部 分，有住宅，有非住宅，也包括了開發(fā)商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨(dú)做的保障性住房，因?yàn)橛行┑貐^(qū)的保障性住房和開發(fā)商沒關(guān)系，都是 列在政府一個(gè)單獨(dú)的統(tǒng)計(jì)表里。

 

從2011年開始提出建3600萬套保障性住房，2012年開始計(jì)劃簽任務(wù)書開始建設(shè)，2013年下半年就開始大量的進(jìn)入市場(chǎng)，這一部分的量是非常大的?，F(xiàn)在看，如果按5年計(jì)劃3600萬套，意味著每年要700萬套。

 

劉曉光：這是保障房的部分。

 

任志強(qiáng)：我還沒有說棚改，棚改又增加了1200萬套。其實(shí)在2013年以前，每年開發(fā)商建設(shè)的房子也就是700多萬套。意味著保障性住房等于翻了一倍的供應(yīng) 量，所以才會(huì)有大量的庫存出現(xiàn)。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恳腥俗〉脑捑蜁?huì)分流一部分購買能力，也分流一部分消費(fèi)需求。以北京舉例子，去年北京建了1300萬平方米 的保障性住房，其中放在開發(fā)商手里的是580多萬平方米，約占45%，還有55%是政府單獨(dú)建的。開發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用 住房、拆遷安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒體報(bào)道，幾千套商品房，但是有20萬戶在排隊(duì)，大概100個(gè)家庭排1個(gè)號(hào)，抽簽搖號(hào)。這些人 實(shí)際上他們就不進(jìn)入市場(chǎng)。去年新房銷售一共是1900萬平方米，包括開發(fā)商的保障性住房。

 

換句話說，現(xiàn)在20萬的家庭搖號(hào)的話，那就減少了20萬個(gè)需求者，那怎么不下行呢？大家也看見，北京上個(gè)月的房價(jià)開始下降了，確實(shí)是這樣。因?yàn)榘炎宰⌒蜕唐?房那種很低價(jià)格的數(shù)都計(jì)算進(jìn)去了，一平均化以后就往下掉，而且數(shù)量很大，好幾千套就掉下來了，很正常的就變成了一種市場(chǎng)信號(hào)完全不清晰的一種狀態(tài)。因?yàn)楸?障性住房政府那一部分是沒有完全公布的，所以媒體都不知道，好像那一部分房子沒了，跑哪兒去了呢？肯定在市場(chǎng)上。

 

劉曉光：在棚戶區(qū)的房子和保障房，都會(huì)對(duì)商品房有一個(gè)量的影響。

 

任志強(qiáng)：這幾年開發(fā)商拍賣的土地里面，幾乎是1：1的供應(yīng)量，開發(fā)商生產(chǎn)700萬套，保障性住房也生產(chǎn)700萬套，原來只有700萬套或者800萬套，現(xiàn)在一下子變成了1500萬套。

 

劉曉光：你以前老是預(yù)測(cè)，比如說投資買地下降了，幾個(gè)月以后就會(huì)上漲，你今天還有這種預(yù)測(cè)嗎？

 

任志強(qiáng)：還有，我們年年都做這種預(yù)測(cè)。2012年3月份我們就預(yù)測(cè)，2013年的3月份房價(jià)會(huì)漲，果然房價(jià)漲了。因?yàn)槲覀冊(cè)?011年的下半年就看到了土地 供應(yīng)的短缺，開工量已經(jīng)開始下降了。所以2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮，現(xiàn)有的供應(yīng)沒有了，到2013年會(huì)漲。今年我們預(yù)計(jì)，如果現(xiàn)在土地供應(yīng)量下來了， 開工是負(fù)的，投資是下滑的，我們估計(jì)投資現(xiàn)在是13%多，年初我們就說，今年從19%多會(huì)下降到10%左右。對(duì)于GDP的影響大概是0.6%，還會(huì)下降， 下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過程，全年下來以后，就剩下10%左右的增長，增幅下降是毫無疑問的。

 

劉曉光：你的結(jié)論呢？

 

任志強(qiáng)：從供應(yīng)結(jié)果，可能到明年9月份，就會(huì)轉(zhuǎn)為供求關(guān)系惡化，雖然現(xiàn)在還有供應(yīng)量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說的，我們不知道政府會(huì)加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設(shè)，我們不知道他會(huì)拿出多少力量來進(jìn)行棚改。這兩項(xiàng)如果上得快，也就是明年9月份本來商品房下降的時(shí)候，供求關(guān)系應(yīng)該轉(zhuǎn)換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來了，這兩個(gè)如果上得快的話就能頂上。