1號線開通近兩年，2號線東南段和4號線一期亮相已在日程上，隨著杭州地鐵“骨架”初具雛形，大城市里的“地鐵小時代”漸行漸近。
如果說兩年前，首次“觸鐵”的杭州人對地鐵改變出行方式心懷期待，那么時至今日，這條城市大動脈承載的或不止于此。
“地鐵一響，黃金萬兩”，交通捆綁商業(yè)，價值得以質(zhì)變，借著這句頻頻奏效的金科玉律，杭州地鐵商業(yè)亦是經(jīng)歷了從無到有，從稀到盛的過程。1號線上“商業(yè)演義”逾一年，是高歌猛進(jìn)，還是厚積薄發(fā)?
地下商鋪難掩頹勢 陷“冰火兩重天”窘境
走出地鐵閘機(jī)，撞見一家vango便利店，或是在上行電梯轉(zhuǎn)角處與一家“周黑鴨”不期而遇，對于經(jīng)常穿梭于地鐵1號線的人來說，好多站點(diǎn)都是這幅模樣。早在地鐵開通前，華潤萬家就豪擲3060萬攬下1號線29個站廳的商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營權(quán)，走起了分散經(jīng)營、多點(diǎn)開花的商業(yè)模式，其他諸如可莎蜜兒、周黑鴨這樣的餐飲品牌也紛紛效仿，做起了“游擊戰(zhàn)”生意。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)實地走訪時發(fā)現(xiàn)，緣于地段和時間不同，這些站廳商鋪的銷售冷熱不均，“早晚高峰人比較多，生意不錯，平時就比較空。”九堡站在時間段上存在明顯差異，而七堡、濱康這類遠(yuǎn)郊站點(diǎn)內(nèi)的門庭冷落則與客運(yùn)中心、龍翔橋站的生意紅火形成鮮明對比。
多站點(diǎn)分散經(jīng)營，難免有小打小鬧之嫌。成系統(tǒng)的商業(yè)街是否就能活得瀟灑?
杭州地鐵1號線規(guī)劃三個站點(diǎn)進(jìn)行地下商業(yè)街的布局，截至目前，鳳起路站是唯一試水經(jīng)營的。這條長約300米的商業(yè)街，位于鳳起路南側(cè)，兩頭連接武林商圈和龍翔橋商圈，堪稱盤踞黃金地段。
然而，頭頂“杭城第一地鐵商業(yè)街”的光環(huán)，在商業(yè)前景上曾被寄予無限期望，現(xiàn)實卻顯得那么“骨感”——據(jù)悉，原本整條地鐵商業(yè)街共34個商鋪，目前只剩17家還在營業(yè)，還有一些正處于“陸續(xù)撤退”的狀態(tài)。
途經(jīng)整條商業(yè)家，除了可莎蜜兒、COCO奶茶有點(diǎn)人氣之外，其他店鋪內(nèi)都顯得異常冷清，尤其是秋水伊人一類的服裝店，幾乎無人問津，很多類似店鋪都掛出了“清倉甩賣”的牌子。商業(yè)街的一頭，那條百米左右長的鼴鼠集市，倒是引了不少顧客流連。“集市合同簽到九月份，為了給商業(yè)街?jǐn)€攢人氣，到時候氛圍炒不起來，集市也就不做了。”賣打口碟的老板表現(xiàn)得一臉無奈。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)在觀察中也發(fā)現(xiàn)，前連集市，后接出口，整條商業(yè)街雖有承前啟后的功能，卻不是客流必經(jīng)之地，乘客們大可以在閘機(jī)出口不遠(yuǎn)處的幾個出口“登陸”。
“這樣的規(guī)劃設(shè)置只能說是半地鐵商業(yè)，屬于目的性而不是路過式消費(fèi)。”商業(yè)地產(chǎn)謝成龍告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)。而食品走俏百貨服裝遇冷，這番冷熱不均背后，地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)定位之過也顯露無疑。“‘路過式’的商業(yè)業(yè)態(tài)，金額較小，符合快速流動人群的消費(fèi)習(xí)慣，服裝試穿類的就完全沒有必要。”
冰凍三尺非一日之寒 地鐵商業(yè)的迷途與救贖
地鐵、人群、商機(jī)。地鐵對于人群的集聚效應(yīng)，往往被視為商機(jī)之始。然而一意孤行的美好期盼則更易陷入“暈輪效應(yīng)”。
目前，杭州僅有地鐵1號線，線路量上甚為單薄，“現(xiàn)在1號線的地鐵商業(yè)模式處于摸索、培育階段，至少要到2017年，杭州地鐵初步成網(wǎng)后，商業(yè)方面才會有更好的呈現(xiàn)。”雙贏機(jī)構(gòu)章惠芳分析道，“如何將人流轉(zhuǎn)化為消費(fèi)流則是下一步要做的功課。”
而“玄機(jī)”就藏在這個轉(zhuǎn)換之中。
良好的地理位置是決勝的關(guān)鍵之一。拿上海來說，上海地下三大商圈鼎立，上?；疖囌?、人民廣場和徐家匯，其中尤以人民廣場的“流行前線”、“香港名店街”、“迪美購物中心”人氣最旺。相較于上海在建造規(guī)劃地鐵前就設(shè)計出商貿(mào)活動空間，鳳起路商業(yè)街純屬利用空間，并非專門定制。
走過路過不錯過，地鐵站里到底什么商品才是“香餑餑”?面對大面積關(guān)停潮，近日，杭港地鐵給出的回應(yīng)是，將引入適合乘客短暫停留、快速消費(fèi)的高人氣消費(fèi)品，屆時，飲食類門店或?qū)⒊蔀橹髁姟?/div>
轉(zhuǎn)型于吃，就是靈丹妙藥?事實也不見得如此。2005年，南京新街口17家地下商鋪的閉門風(fēng)波中，鞋店、數(shù)碼、西餐“躺槍”嚴(yán)重，但清一色的熱狗、奶茶等快消食品也因同質(zhì)化嚴(yán)重難有出頭之日。相比之下，上海的轉(zhuǎn)型或更值得借鑒。從2009年開始，上海地鐵商業(yè)就進(jìn)行了大面積的品牌調(diào)整，自助購物成為重點(diǎn)拓展方向。地鐵招商引資以便民化而非盈利為宗旨，是被頻頻提及的關(guān)鍵點(diǎn)。
“杭州地鐵商業(yè)街的招商，其實是缺乏市場調(diào)研的，對于市場需求的判斷不準(zhǔn)。每個站點(diǎn)有不同的區(qū)域特色，在磨合期內(nèi)要找準(zhǔn)自己的定位。”雙贏機(jī)構(gòu)的章惠芳指出，“比如龍翔橋站，出去就是西湖，外來游客多，培育一些旅游周邊商品銷售就很出彩。濱江一帶，多為寫字樓白領(lǐng)，他們需要的就是一些早飯便當(dāng)之類的。”
地鐵商鋪成功與否，也與乘客的消費(fèi)習(xí)慣息息相關(guān)。“出了地鐵順便逛個街，消費(fèi)習(xí)慣是個逐漸改變的過程。”在章惠芳看來，這種習(xí)慣需要時間來培育，投資方與經(jīng)營方都不可簡單地短視逐利。
正如上海陜西南站有季風(fēng)書園，季風(fēng)文化成為地鐵標(biāo)志之一，巴黎的Chtelet站在密集的交匯中成就歐洲最大的地下商城巴黎中央廣場，地鐵商圈集購物、飲食、娛樂和文化中心于一體，早已比肩或超越地上商圈， 成為新的商業(yè)航母。
地鐵上蓋物業(yè)多為建設(shè)進(jìn)行時 價值引爆等待時
地鐵出口處百米開外就是綜合體，巨幅廣告上寫著“我家就在地鐵口”，或是地鐵上直接建設(shè)上蓋物業(yè)，在鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)探訪地鐵1號線時，這樣的景象屢見不鮮。
鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)從杭港地鐵處得知，地鐵1號線主城區(qū)目前共有5個綜合體項目，分別是武林廣場站綜合體、客運(yùn)中心站綜合體、七堡車輛段綜合體、文化廣場站上蓋物業(yè)、打鐵關(guān)站綜合體。主城之外，下沙、臨平等副城，分別有龍湖時代天街、理想銀泰城等城市綜合體。
“上蓋物業(yè)包括了住宅、寫字樓和酒店式公寓，帶動的是地鐵人群之外的消費(fèi)。”在商業(yè)地產(chǎn)謝成龍看來，不同于地鐵商鋪形成的小眾商業(yè)圈，地鐵上蓋物業(yè)能借助交通優(yōu)勢增加輻射范圍，有效盤活區(qū)域商業(yè)。
在香港，地鐵集團(tuán)多通過開發(fā)周邊物業(yè)補(bǔ)貼虧損，走的是地鐵捆綁物業(yè)綜合發(fā)展的模式。這樣的“以地養(yǎng)鐵”概念在上海和南京，體現(xiàn)為地鐵系統(tǒng)與商業(yè)地產(chǎn)的連體。
1號線上的上蓋物業(yè)項目，也依照各自的區(qū)位做了探索。諸如地鐵翁梅站上建“魔方中心”，1號線穿行而過，兩者水乳交融。而武林廣場打造的“杭州中心”西北角地下二層與武林廣場站5號出入口直接相連。
不過據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)觀察，這些項目也存在參差不齊之處，濱康站出口處的濱江時代綜合體于一年內(nèi)停停建建，進(jìn)度緩慢;客運(yùn)中心的上蓋物業(yè)在周邊商貿(mào)城和小商品市場的擠壓中也近乎“難產(chǎn)”。“在成熟商圈，上蓋物業(yè)必須做到差異化，同質(zhì)化的競爭會很難做，在發(fā)展中區(qū)域，周邊配套要跟上，去促進(jìn)商業(yè)轉(zhuǎn)化。”謝成龍一語道出了問題所在。
萬事開頭難，任何新生事物的發(fā)展，都要經(jīng)歷一個由弱到強(qiáng)的過程。目前杭州地鐵一條線路畢竟形只影單，待地鐵網(wǎng)絡(luò)成型，線路上的量變能否促成商業(yè)上的質(zhì)變?更多的便捷性服務(wù)、多樣化經(jīng)營能否打造新的商業(yè)氣象，幾年之后見分曉。
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