近日，東莞出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，這一政策作出了“取消新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制”、“放寬住房公積金貸款政策”、“規(guī)范鎮(zhèn)街規(guī)劃部門審批權(quán)限”、“減少建設(shè)單位修改方案次數(shù)”、“嚴(yán)禁鎮(zhèn)街、部門擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”等相關(guān)規(guī)定。其中關(guān)于“取消新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制”的規(guī)定，在出臺不到一天的時(shí)間里，便引起了東莞樓市的軒然大波。部分業(yè)內(nèi)人士聯(lián)系到日前佛山取消限購的政策、早前東莞房貸松綁等樓市動態(tài)，紛紛猜測新政也許是東莞政府“曲線救市”的一項(xiàng)舉措，是東莞樓市回暖的信息。

 

記者就新政到底存不存在“救市”、樓市是否出現(xiàn)回暖等問題，采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。

 

優(yōu)化行政服務(wù)是重點(diǎn)

 

面對“救市論”，東莞市有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，出臺該新政，是為了深入貫徹落實(shí)全省上半年經(jīng)濟(jì)形勢分析會提出的“因城因地”，實(shí)行“一市一策”精神，加快推進(jìn)東莞房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。這既非“救市”，也不涉及“限購說”。市政府部門指出，是從行政服務(wù)的角度入手，尊重市場規(guī)律，在市場與政府的關(guān)系上，使房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色。

 

“政策出來不存在釋放救市的信息”，中原地產(chǎn)策略研究中心總監(jiān)車德銳表示，政策的出臺可以簡化審批的流程，加快開發(fā)商的節(jié)奏和預(yù)售上市的速度，規(guī)范流程，讓房地產(chǎn)平穩(wěn)、快速發(fā)展。

 

“這只是政府簡化行政手續(xù)、優(yōu)化行政服務(wù)的一個措施，根本不存在‘救市’的說法。”富通地產(chǎn)總經(jīng)理助理梁蘭凌表示，“對開發(fā)商來說，新政除了簡化流程，基本不會對樓市造成明顯的影響。”

 

“減少了流程的繁瑣，取消備案制會更加靈活地促進(jìn)市場的發(fā)展”，合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺認(rèn)為，取消一手房價(jià)格備案制，是以市場配置為主。限價(jià)政策早就形同虛設(shè)，對房價(jià)約束力有限，取消限價(jià)是合理回歸理性，尊重市場的規(guī)律。

 

東莞房地產(chǎn)協(xié)會會長陳俊良提出，如今市場瞬息萬變，價(jià)格調(diào)整同樣也是變化多端，在備案制時(shí)，價(jià)格雖然隨時(shí)可以修改，但是一個備案前后經(jīng)過審批等各項(xiàng)手續(xù)需要兩個月，對開發(fā)商對市場都沒好處，所以取消限價(jià)是很有必要的。

 

瑞豐置業(yè)李毅表示，政府取消房價(jià)備案制度后，價(jià)格等部門將各司其職，繼續(xù)加強(qiáng)監(jiān)管。開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，通過媒體、網(wǎng)絡(luò)信息等方式發(fā)布的價(jià)格信息應(yīng)與在銷售現(xiàn)場公示的價(jià)格信息保持一致，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

 

影響甚微，信貸才是關(guān)鍵

 

業(yè)內(nèi)人士表示，新政對東莞樓市的影響不大，樓市回暖的關(guān)鍵在于信貸放松。

 

車德銳表示，東莞樓市相對周邊其他城市來說受政策影響比較少，這主要是因?yàn)闁|莞樓盤可以提供有力的供應(yīng)，而這才是抓住市場的本質(zhì)。名巨中央營銷總監(jiān)舒小劍認(rèn)為，備案制取消后，也許局部樓盤會進(jìn)行大幅度的促銷活動，但成交量基本上不會發(fā)生很大的變化，估計(jì)和七月份差不多。

 

新政作為簡化行政流程的一個措施是無法撼動整個樓市發(fā)展的。陳俊良表示，東莞樓市遲遲未見起色的一個原因是經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，而經(jīng)濟(jì)環(huán)境差又是因?yàn)樾刨J緊，因此只有給信貸松綁，東莞樓市才有可能出現(xiàn)顯著的升溫。

 

“政策都還沒放開。樓市暗淡最主要的原因是信貸緊，如今信貸未見松動，就算取消限價(jià)，大多數(shù)理性客戶也會保持觀望狀態(tài)，不會有所動作。”舒小劍說。

 

就新政策出臺，記者訪問了部分購房者。就業(yè)于萬江的李先生認(rèn)為，現(xiàn)在整個社會的經(jīng)濟(jì)形勢都不太好，大多數(shù)人都是買不起房，政策的放松只會給搞房地產(chǎn)的人更多的機(jī)會。在南城工作的夏小姐認(rèn)為，新政簡化行政流程是好事，但對她來說，降價(jià)比較實(shí)際一些，買房計(jì)劃還是按照既定步驟走，不會因?yàn)樾抡淖冇?jì)劃。

 

從數(shù)據(jù)上看，7月供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積環(huán)比上月都有了小幅度的下降。2014年7月，東莞住宅成交面積46.31萬平方米，環(huán)比上漲29%，成交金額42.96億元，環(huán)比上漲了32%，7月成交量和成交金額對于6月有明顯的升溫。但升溫主要緣于7月采取了“低開”的營銷策略，從6月底開始開發(fā)商的供應(yīng)節(jié)奏加快，多個推遲開盤的項(xiàng)目也在7月集中上市。

 

下半年樓市以跑量為主

 

房價(jià)向來是開發(fā)商和購房者都非常關(guān)注的問題，取消限價(jià)后，開發(fā)商對價(jià)格的調(diào)控會更加靈活方便，那么房價(jià)會不會在一定程度上有所變化呢？舒小劍表示，名巨地產(chǎn)的樓盤一直以來定價(jià)不高，所以基本上不會再降價(jià)促銷的。

 

“總體而言，房價(jià)是不會降的了，相反會持續(xù)溫和地上漲。”陳俊良指出，這是由成本結(jié)構(gòu)決定的。盡管如今樓市情況不好，但卻并沒有槽糕到讓人擔(dān)憂的地步。“陳俊良認(rèn)為，開發(fā)商的融資成本在增加、稅收成本也沒有降低，成本的上升導(dǎo)致房價(jià)不可能出現(xiàn)下跌，相反還會相對溫和地上漲。但總體而言，東莞樓市還是處于健康發(fā)展的狀態(tài)，陳俊良表示。

 

車德銳認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)清了事態(tài)，對市場不抱樂觀的態(tài)度。部分開發(fā)商會沖業(yè)績做出部分讓利的行動，價(jià)格會有10%-15%的降幅，房價(jià)不會大范圍下降，主要因?yàn)樾刨J并沒有完全放松，銀行對開發(fā)商的放款額度比較緊。盡管新政策并沒有給樓市帶來顯著的變化，李興旺認(rèn)為，這也許是傳遞東莞房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的信號，市場在逐漸回暖中，后市還是以跑量為主。

 

同樣的，舒小劍認(rèn)為，“雖然取消限價(jià)并沒有對樓市起到很大的影響，但至少傳遞了一個利好的信息，這會給購房者一種期待和信心。”同時(shí)舒小劍也表明，如果只是取消限價(jià)，而沒有進(jìn)一步的舉動，消費(fèi)者盡管期待，但還是會處于一種觀望的狀態(tài)。就目前狀況而言，信貸不放松，開發(fā)商只能靠銷售回籠資金，所以下半年樓盤以跑量、出資為主。

 

記者觀察

 

東莞樓市新政

 

有望激發(fā)市場活力

 

佛山松綁限購之后不久，東莞推出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展的若干措施》(以下簡稱《若干措施》)，明確提出“取消新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制”，不再對東莞新建樓盤設(shè)置“成交價(jià)格上下幅度”以及“調(diào)整周期”。

 

這一新政的推出引發(fā)多方關(guān)注，雖然官方一直表示并非“救市”，但在全國三十多個城市取消限購的大環(huán)境下，東莞的新措施自然會引起各種解讀。按照東莞市有關(guān)部門的說法，《若干措施》是從東莞的實(shí)際出發(fā)，“從行政服務(wù)的角度入手，尊重市場規(guī)律，在市場與政府的關(guān)系上，使房地產(chǎn)市場在房地產(chǎn)資源配置中起決定性作用，旨在讓市場扮演重要角色。”

 

很多人覺得政府有關(guān)部門在“吹水”，“明明是救市，就不承認(rèn)？”但筆者認(rèn)為政府的回應(yīng)并不是在搪塞，即《若干措施》的出臺并不一定要和“救市”扯上關(guān)系。要做出這個判斷，例證可以列舉很多，但最核心的問題是，東莞的樓市已經(jīng)糟糕到要政府出手救市的時(shí)候了嗎？

 

據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，在過去的一個月，東莞全市住宅成交面積環(huán)比上升30%，為年內(nèi)最高值。除濱海片區(qū)由于上半年新項(xiàng)目入市推售告一段落而導(dǎo)致上月住宅新增環(huán)比下滑外，其余6片區(qū)均有不同程度上升。而在上周，東莞的住宅成交830套，雖然環(huán)比有所下降，但連續(xù)6天日簽約量超100套，日均簽約量近120套，8月份住宅成交仍然延續(xù)7月的好轉(zhuǎn)。和今年的早些時(shí)候相比，如今東莞的房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入了復(fù)蘇期。

 

此前，由于開發(fā)商不愿意降價(jià)，購房者又有降價(jià)的預(yù)期，從而導(dǎo)致了東莞房地產(chǎn)市場上觀望氛圍彌漫，東莞樓市的最大困擾是成交量過低，與去年同期相比下降近4成。最后，隨著開發(fā)商以價(jià)換量，通過降價(jià)促銷以及低價(jià)推出新盤，這才在一定程度上緩解了成交量過低的壓力。因此，在這樣的市場環(huán)境下，稱東莞樓市新政策為“救市”是不合適的，準(zhǔn)確的說法應(yīng)該是“促市”，是在充分尊重市場規(guī)律的前提下，減少政府的行政干預(yù)，從而激發(fā)供需雙方的活力。

 

對供給方而言，《若干措施》施行之后，實(shí)施了3年的新建商品住房銷售價(jià)格申報(bào)備案制取消，在不同的市場環(huán)境下開發(fā)商可以更為靈活地進(jìn)行營銷，節(jié)省人力成本，而開發(fā)商和消費(fèi)者也可以不受下浮幅度的限制，根據(jù)市場狀況約定銷售價(jià)格。

 

筆者認(rèn)為新政實(shí)施后東莞的房價(jià)不會有太大的波動，但開發(fā)商可能會更熱衷于打特價(jià)牌來吸引眼球，由于樓盤定價(jià)主要受到供需關(guān)系的影響，對房價(jià)應(yīng)該不會造成實(shí)質(zhì)性的影響。

 

而對于需求方來說，新政中對公積金貸款門檻的放松，以及大幅提高普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，則是直接刺激了潛在購房者的購買欲望。

 

眾所周知，目前東莞所實(shí)施的公積金政策被稱之為“史上最嚴(yán)”，備受多方口誅筆伐，在實(shí)施一年半后總算得以調(diào)整。雖然，如今大家仍未得知公積金新政策的具體措施，但從已有的信息來看，新的貸款辦法將放寬住房公積金貸款申請人繳存滿12個月的認(rèn)定條件，并傾斜支持中低收入職工和長時(shí)間繳存職工申請住房公積金貸款，這將從源頭上帶動剛需型商品房的銷售。

 

而大幅提高普通住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)至合理的水平，同樣會為購房者帶來實(shí)質(zhì)優(yōu)惠。因?yàn)檫@意味著在新標(biāo)準(zhǔn)出臺后，購買同樣標(biāo)準(zhǔn)的住房有可能不再被認(rèn)定為是“豪宅”，而是普通住房，從而為購房者省下至少一半的契稅，這不亞于發(fā)了一筆現(xiàn)金補(bǔ)貼。

 

其實(shí)，在市場經(jīng)濟(jì)中，商品和服務(wù)的供應(yīng)及需求受價(jià)格規(guī)律及自由市場機(jī)制所影響，但當(dāng)市場遭遇過熱或過冷的時(shí)候，進(jìn)行宏觀調(diào)控應(yīng)是合理的。

 

筆者認(rèn)為《若干措施》在近期內(nèi)有望在一定程度上激發(fā)市場的活力，至于從長期來看能否調(diào)整供需平衡、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)有序發(fā)展，則還有待繼續(xù)觀察。