多地再謀松貸 銀行態(tài)度成關(guān)鍵
繼限購政策瓦解之后，相關(guān)城市又開始了新一輪限貸的放松。截至昨日，已經(jīng)包括有廣西、浙江、四川、福建四省與杭州、紹興、包頭、廣州四市出臺了相關(guān)政策，如四川的財政補貼、紹興的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限貸放松成為當(dāng)前地方救市的一大利器，與限購放松共同產(chǎn)生的作用，恐怕1加1將大于2。
不過，從目前來看，銀行對于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。對風(fēng)險控制、商業(yè)利益等多種因素的考慮，令信貸資源對房貸尤其是首套房貸難以實質(zhì)性傾斜。商業(yè)銀行是否會按照政府建議落實與執(zhí)行還有待觀察，這也是救市效果能否達(dá)到預(yù)期的最大變數(shù)。
多地出臺信貸松綁政策
據(jù)記者統(tǒng)計，在出臺限貸松綁政策的省市，大多提及房貸利率回歸基準(zhǔn)，或?qū)彿空哌M(jìn)行補貼等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。
其中，多數(shù)省市強調(diào)支持首套房貸款，如廣西要求落實好居民購買首套自住普通商品房貸款首付比例和利率優(yōu)惠政策，四川針對向首次購買自住房提供貸款且利率不超過基準(zhǔn)利率的金融機(jī)構(gòu)給予財政補助，紹興要求首套房貸款首付比例按規(guī)定的最下限執(zhí)行、利率不超過基準(zhǔn)利率等。與此同時，地方政府針對信貸的松綁政策中有一些方面可謂重大突破。
克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)總裁丁祖昱認(rèn)為，限貸放松與限購放松同時對市場產(chǎn)生作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單一政策的放松作用，1加1大于2的效應(yīng)可能顯現(xiàn)。在這種情況下，限購限貸都放松的城市接下來市場將開始趨穩(wěn)，即使供求關(guān)系不可能迅速逆轉(zhuǎn)，但是不會進(jìn)一步惡化已成定局。
金融配合決定政策效力
據(jù)記者了解，在地方政府的政策引導(dǎo)下，近期確有部分城市的銀行首套房貸款利率出現(xiàn)松動，但往往附有額外條件。在北京，招商銀行雖然提供9折優(yōu)惠，但要求存入相當(dāng)于貸款額15%的金額作為貸款保證金。在上海，8月份農(nóng)業(yè)銀行200萬以上商貸給出95折優(yōu)惠，匯豐銀行7月以來新房首套房貸款160萬以上可享基準(zhǔn)利率的96折優(yōu)惠。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴記者，從部分重點城市銀行房貸報價情況來看，首套房貸利率并未出現(xiàn)明顯松動，大部分城市首套房貸以基準(zhǔn)利率為主，部分外資銀行提供小幅利率優(yōu)惠，但出于規(guī)避風(fēng)險的考慮，審批要求及其嚴(yán)格。上海、杭州等個別城市在貸款額度和放款時間方面略有好轉(zhuǎn)，但大連、南京、青島等城市在貸款審批方面則更為嚴(yán)格，周期也有所拖長。因此，各地信貸政策并未大范圍實質(zhì)性放松。
“據(jù)我們了解，四川出臺的給予金融機(jī)構(gòu)3%貸款利率補貼的政策，雖然確實已經(jīng)開始實施，但這個補貼要到明年才能給到銀行，所以銀行并沒有因為有了補貼而放貸積極性大增。”中原集團(tuán)研究中心張海清認(rèn)為，地方政府的救市政策執(zhí)行有難度、落實不到位，也是銀行冷淡的重要原因。
“限貸放松與限購放松不同，限購放松是行政命令，具有強制性，政策效果立竿見影，而限貸放松則是政府給予指導(dǎo)、商業(yè)銀行來操作，政策效力能否落實并不完全由政府說了算。”丁祖昱認(rèn)為，商業(yè)銀行是否會按照政府建議落實與執(zhí)行，還有待觀察，這也是救市效果最大的變數(shù)所在。
銀行靜待監(jiān)管層表態(tài)
銀行是否配合成為救市的關(guān)鍵因素，不過，據(jù)記者了解，在監(jiān)管部門未給出明確態(tài)度前，銀行目前更傾向于觀望，而不是積極配合。
“不清楚住建廳指導(dǎo)意見出臺的背景，我們暫時還沒什么動作，可能要等銀監(jiān)局的指導(dǎo)意見。”某股份制銀行廈門分行人士昨日在接受記者采訪時表示。
福建省住建廳近日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》對開發(fā)貸和房貸的要求都有詳細(xì)提及，大致的意見包括提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認(rèn)定，并希望金融機(jī)構(gòu)在貸款首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行，增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，努力配足個人住房貸款額度，優(yōu)先滿足個人首次購買普通住房貸款需求等。
“這是個很奇怪的事情。”某股份制銀行總行人士如此評價福建省住建廳的指導(dǎo)意見。該人士說，限貸是否放松是央行和銀監(jiān)會的事情，通常地方不能干預(yù)。
至于銀行會否配合各地政府的相關(guān)要求，該人士也說，還是要看監(jiān)管部門的表態(tài)，銀行不會輕易配合。
目前來看，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)相關(guān)信貸投放態(tài)度并未有明顯松動跡象。銀監(jiān)會高層在7月25日召開的2014年上半年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議上發(fā)言所透露出的信息表明，防范房地產(chǎn)風(fēng)險仍是主題。
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