“之前一套270萬元的二室房，目前已經(jīng)讓價到230萬元，這種降價幅度在學區(qū)房里很少出現(xiàn)。”在上海福山路外國語小學周邊一家中介公司門口，一位客戶經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在梅園各街坊的學區(qū)房都出現(xiàn)了或多或少的價格松動。尤其是面積較大的多居室房型，已經(jīng)有較大幅度的讓利。
據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部抽樣調(diào)查顯示，7月至今，在閔行七寶、嘉定南翔、閘北永和陽城、長寧古北等板塊，學區(qū)房已開始降價促銷。環(huán)比6月同期，降價幅度普遍在2%~5%。部分板塊的學區(qū)房甚至低價拋盤，降價幅度超過10%。
伴隨著整個房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，一直備受家長關(guān)注的學區(qū)房亦未能“幸免于難”。
學區(qū)房隨大市下行
據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計，6月全市二手房成交1.31萬套，同比下降42.9%，環(huán)比跌幅更是創(chuàng)下9年來的最大值。
在成交價格上，2014年6月，上海二手房指數(shù)為2955點，比5月下降2點，在連續(xù)上漲24個月后，出現(xiàn)下跌。
“上海6月份二手房成交量只有1.3萬套，二手房指數(shù)兩年來首次出現(xiàn)下跌，說明了二手房價格的階段性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。”21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，二手房市場出現(xiàn)量價齊跌的局面，學區(qū)房也不能脫離市場整體態(tài)勢獨善其身，價格出現(xiàn)下跌是大勢所趨。
對于學區(qū)房價格出現(xiàn)的松動，克而瑞研究總監(jiān)薛建雄認為，隨著整個二手房價格呈現(xiàn)下行趨勢，學區(qū)房只是表現(xiàn)的相較于其他二手房源來說抗跌性更強一些。此外，新生入學報名在6月份截至，學區(qū)房炒得最熱的時候是3~5月份，暑期正好是空檔期，學區(qū)房交易也步入淡季。
盡管學區(qū)房價格整體隨大市下行，但上海市各個區(qū)縣特征各異，學區(qū)房價格波動表現(xiàn)不一。內(nèi)環(huán)內(nèi)優(yōu)勢房源價格一直比較平穩(wěn)。黃河滔稱，像對口盧灣區(qū)第一中心小學、直升興業(yè)中學的黃浦新天地板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)學區(qū)房是較為稀有的一流雙學區(qū)板塊，學區(qū)房業(yè)主均表示不還價、不議價。
另一方面，學區(qū)房價格由本身房價和學區(qū)名額價值共同決定。不同學校入學資格差異明顯，學區(qū)房價值也有很大落差。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍指出，上海學區(qū)房中，靜安、徐匯、長寧教育資源集中且優(yōu)勢明顯，長期以來一直處于平穩(wěn)的高價位狀態(tài)。
此外在各區(qū)縣差異化政策的影響下，學區(qū)房價格波動幅度也會大小有別。以靜安區(qū)為例，今年4月中旬靜安區(qū)頒布了入學新政，規(guī)定“今年起每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學機會”，這種方式通過更為嚴格的競爭手段提高了競爭的門檻，但是學生的入學需求并沒有因此而減少。實際上，市場上符合政策要求的房源數(shù)量有所減少，供求關(guān)系更加突出，反而助推了價格上漲。
再如，徐匯區(qū)在2014年招生入學工作實施意見中規(guī)定“當報名人數(shù)超過對口學校學額時，按照入籍時間長短順序安排入學，超出學額部分實行區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)籌安排入學”，這也使得很多家長提前幾年就搶房落戶，爭取在入學名額上排位更靠前。這種爭搶房源的態(tài)勢也使得徐匯區(qū)的學區(qū)房價格一直居高不下。
降價深度有限
“目前，面積較大的學區(qū)房如二室房、三室房降價空間比較大，有些房源總價跌幅甚至高達幾十萬元。一室戶的學區(qū)房價格只是出現(xiàn)了微調(diào)，下跌幅度不大。”上述中介公司的客戶經(jīng)理告訴本報記者，很多業(yè)主急需周轉(zhuǎn)資金，急于出售才會大幅讓價。但銀行貸款政策未有明顯松動，貸款難度加大，只能靠降價售房快速回籠資金、實現(xiàn)房屋置換。
對此，宋會雍分析，購買學區(qū)房的主要目的是獲得入學資格。小面積房源投資成本相對較低，總價可控制，因此更受市場青睞。當市場進入調(diào)整期時，面積較大的房源因為成本過高，降價空間較大，必然最先出現(xiàn)價格的松動。
除了成本因素之外，購房者一般只是將二手學區(qū)房作為臨時過渡用房，大部分家長純粹是為了掛靠戶口。一般來說面積過大的學區(qū)房轉(zhuǎn)手相對比較困難，從后期的轉(zhuǎn)售角度來講，小面積學區(qū)房同樣更受歡迎。
盡管大面積學區(qū)房降價空間更大，但是降價的幅度會達到何種程度仍未可知。談及下半年學區(qū)房價格走向，黃河滔認為，下半年上海二手房價下行壓力會延續(xù)，外環(huán)外板塊投資型學區(qū)房已“扛不住”大市走低。隨著市場調(diào)整的深入，會有更多的地段、學區(qū)等資源優(yōu)勢不明顯的學區(qū)房加入到降價的行列中。但是，對于自住需求學區(qū)板塊和市區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學區(qū)房來說，降價的空間會比較有限。
“目前我們檢測的學區(qū)房平均降價幅度在5%之內(nèi)，但我們檢測的房源還沒有出現(xiàn)數(shù)月持續(xù)下跌的情況。”蔡冠宇表示，學區(qū)房降價的范圍可能會進一步擴大，覆蓋的區(qū)域和板塊會增多。但是降價的幅度會控制在一定的范圍內(nèi)。
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