“商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長期資金的支持，資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性。”剛剛閉幕的2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特別需要資產(chǎn)證券化的支持。

 

商業(yè)地產(chǎn)需要資產(chǎn)證券化

 

秦虹表示，對房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新來說，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化應該是未來創(chuàng)新的一個很重要的方向。首先是商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)在發(fā)展要求長期資金的支持，很多開發(fā)企業(yè)面臨的最大的困境，就是要靠散 售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經(jīng)營的困難；其次，資產(chǎn)證券化保持了物業(yè)經(jīng)營權(quán)的完整性，有利于提高經(jīng)營水平和最大化地提升商業(yè)價值；第三，資產(chǎn)證 券化實現(xiàn)了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制；第四，資產(chǎn)證券化分散了商業(yè)地產(chǎn)的風險，促進了行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

 

她認為，商業(yè)地 產(chǎn)經(jīng)營特征和現(xiàn)狀，倒逼資產(chǎn)證券化的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)要改變目前的同質(zhì)化產(chǎn)品和經(jīng)營模式的升級，特別需要資產(chǎn)證券化的創(chuàng)新方式，解決現(xiàn)有以銀行貸款為主的資 金供應和商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營需要長短錯配的問題。從更宏觀和長遠的角度講，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以改善和優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，活躍金融市場。

 

秦虹認為，市場是非常復雜的，有了證券化產(chǎn)品可以穩(wěn)住商業(yè)地產(chǎn)波動的幅度，特別是在房地產(chǎn)上漲的時候，可以避免大量的資金投資實體，對房地產(chǎn)市場行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展特別有意義。

 

觸網(wǎng)并和新媒體新技術(shù)融合

 

金地集團董事、金地商置集團行政總裁徐家俊指出，中房地產(chǎn)市場，特別是商業(yè)地產(chǎn)是被互聯(lián)網(wǎng)影響的市場。如果商業(yè)地產(chǎn)不跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，可以說基本上是沒有前途的。為此，金地的傳統(tǒng)商業(yè)也在發(fā)生改變，也開始嘗試觸網(wǎng)及跟新媒體、新技術(shù)融合。他分析指出，目前國內(nèi)比較好的購物中心，如北京新光天地、廣州天河城和深圳萬象城的銷售額，每年大致在60億到70億元，但2013年淘寶“雙11”網(wǎng)絡購物節(jié)一天的銷售額就是350億元， 相當于6個國內(nèi)最好的購物中心一年的銷售額。在過去5年，我國社會消費品零售總額增長了1.8倍，網(wǎng)絡銷售額則增長了19倍。雖然受互聯(lián)網(wǎng)沖擊很大，但商 業(yè)地產(chǎn)仍然會有非常巨大的發(fā)展空間，未來10年商業(yè)地產(chǎn)的增速會遠遠超過住宅地產(chǎn)。

 

他認為，目前宏觀環(huán)境是有利于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的。我國GDP增速雖然降低，但在全球范圍內(nèi)仍屬快速發(fā)展，消費在GDP中所占的比重也在逐年擴大，但相比發(fā)達國家仍然有很大發(fā)展空間。城鎮(zhèn)化使得人口向城市集聚也將帶來消費升級，體驗性商業(yè)是網(wǎng)上購物不可替代的。

 

二手房市場站在上行起點

 

“中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年自有率會超過70%。”2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，目前業(yè)主自有的房屋存量足夠大，二手房的出售和出租市場站在上行起點上。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松

巴曙松認為，中國二手房崛起的條件應該說已經(jīng)逐步具備。城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒有進入商品房市場，如果把這一部分扣除的話，重新計算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年會超過70%。這么高的住房自有率，是二手房市場崛起的一個重要條件。當業(yè)主自 有的房屋存量足夠大，這個時候是二手房的出售和出租市場開始孕育、上行的開始。從我國目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段來看，二手房即將崛起已經(jīng)是必然趨勢。我國 新一輪人口流動趨勢正在形成，人口在不同城市，以及城市中心和郊區(qū)之間的流動會帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大需求。

 

巴曙松指出，二手房市場的活躍將帶來新的商業(yè)機會，主要表現(xiàn)在三個領(lǐng)域，一是交易傭金，二是廣告支出，三是配套服務。據(jù)介紹，從1972年到2013年，美 國的二手房交易量增長了2.5倍，達到510萬套。二手房的成交占比超過90%。2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經(jīng)紀人參與完成的比例為 91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。從國際經(jīng)驗看，傭金率在3%到4%是正常的水平，中國目前傭金率平均在2%左右。