8月8日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在2014年博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，財(cái)稅改革已經(jīng)拉開帷幕，房地產(chǎn)稅作為財(cái)稅改革的重點(diǎn)之一，現(xiàn)在就要加快立法，力爭(zhēng)在2016年年底前把房產(chǎn)稅立法定下來(lái)，到2017年正式實(shí)施。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日表示：“全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，考慮將現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，并將房地產(chǎn)稅列為地方稅種。”
從房產(chǎn)稅試點(diǎn)到如今房地產(chǎn)稅立法，雖然只有一字之差，但卻折射出中央在稅制調(diào)整上思路的轉(zhuǎn)變。
此消息一出，引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界紛紛熱論，倪紅日表示，“房地合一”的征稅方式一旦做出，相應(yīng)的稅收征管原則和立法也應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)的調(diào)整。
據(jù)筆者了解，目前全國(guó)人大正在起草房地產(chǎn)稅立法草案，這表明房地產(chǎn)稅法已經(jīng)進(jìn)入立法程序，出臺(tái)指日可待。
稅制思路調(diào)整
房產(chǎn)稅自2011年1月28日開始試點(diǎn)，雖已過(guò)去三年，但仍僅停留在重慶和上海這兩個(gè)最初的試點(diǎn)城市。在此期間，包括北京等多個(gè)地區(qū)曾傳言開征房產(chǎn)稅，均被有關(guān)部門辟謠。
據(jù)財(cái)政部公布的“2014年上半年稅收收入情況分析”顯示，今年上半年房產(chǎn)稅完成959.01億元人民幣，城鎮(zhèn)土地使用稅完成1061.71億元人民幣。
據(jù)倪紅日介紹，城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)土地征稅，按照土地的面積來(lái)計(jì)稅；房產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)征稅，按照房產(chǎn)原值進(jìn)行征稅。房子是建在土地上的，這兩個(gè)稅種合并即“房地合一”。
經(jīng)濟(jì)金融學(xué)者宗濤認(rèn)為：“房產(chǎn)稅是在不改變房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他稅種情況下，作為新稅種推出的，實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。相比之下，房地產(chǎn)稅是一切與房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)直接相關(guān)稅種的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)稅是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域十余種稅有所增減合并。與房產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)稅可以為城鎮(zhèn)化的建設(shè)提供資金，有望從更全面角度改變土地財(cái)政模式。”
安理律師事務(wù)所律師葛惠彪表示：“在財(cái)政部公布的這份報(bào)告中，上述兩個(gè)稅種的占比并不大，僅占上半年稅收收入的3%。對(duì)征管部門來(lái)說(shuō)，合并可能更利于簡(jiǎn)化征管。從納稅者的角度來(lái)講，兩個(gè)稅種合并征收，繳納也方便一些。”
北京市盈科律師事務(wù)所權(quán)益高級(jí)合伙人王光英律師則認(rèn)為：“房地合一征稅，買房人將在原來(lái)繳納房產(chǎn)稅的同時(shí)，還要同時(shí)再繳納土地使用稅，會(huì)增加購(gòu)房成本。”
房地產(chǎn)稅征稅制改革
2010年就曾有報(bào)道披露，現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，兩者共計(jì)62項(xiàng)。
王光英認(rèn)為：“我國(guó)在土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)涉及的稅費(fèi)種類太多了。目前改革稅收體制，相關(guān)部門一定要注意稅收的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本問(wèn)題，盡力減少中間環(huán)節(jié)，提高稅收和政務(wù)效率。”
賈康公開表示，鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)種類偏多，未來(lái)確實(shí)有進(jìn)一步合并稅種的需求。和現(xiàn)在征管方式不同的是，一旦兩個(gè)稅種合并，未來(lái)征管原則上也應(yīng)該做出相應(yīng)的調(diào)整。
倪紅日表示，由于計(jì)稅依據(jù)和稅基發(fā)生變化，合并后的房地產(chǎn)稅應(yīng)按照房子的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅。她建議新的房地產(chǎn)稅對(duì)所有經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)都征稅。對(duì)于住宅，應(yīng)該只對(duì)占住宅總量約10%的豪宅征稅，而對(duì)于普通住宅，或可以先不征收房地產(chǎn)稅。
由此，也提出了下一步房地產(chǎn)稅制改革中值得思考的問(wèn)題——應(yīng)當(dāng)是對(duì)營(yíng)業(yè)性用房征稅還是普遍征稅？應(yīng)當(dāng)增量征稅還是存量征稅？
賈康建議，對(duì)短期持有的投機(jī)性住房實(shí)行高度超額累進(jìn)稅率，保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡(jiǎn)單模仿國(guó)外“普遍征收”模式。
記者發(fā)現(xiàn)，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)中，試點(diǎn)城市上海和重慶都是對(duì)增量征稅。
上海的增量征稅試點(diǎn)中，征收對(duì)象是指暫行辦法施行之日起本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房。
重慶的增量征稅試點(diǎn)中，首批納入征收對(duì)象的住房為——個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍以上(含2倍)的住房；在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。
張志曉律師認(rèn)為：“如果對(duì)增量征稅，而對(duì)存量不征稅，會(huì)出現(xiàn)同樣的房子，因?yàn)橘I的時(shí)間不同，一個(gè)繳稅一個(gè)不繳稅的情況。在同樣的長(zhǎng)期持有房產(chǎn)期間，因買房的時(shí)間不同而稅負(fù)不同，有違稅法的公平原則。”
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