今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，樓市降價(jià)風(fēng)潮大有愈演愈烈之勢(shì)。在這一年，樓市首次出現(xiàn)了“態(tài)勢(shì)走低”：眾城市普遍量?jī)r(jià)齊跌，但也有個(gè)別地區(qū)如京津冀城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，眾房企加入削價(jià)促銷(xiāo)行列，也有個(gè)別房企卻逆勢(shì)賣(mài)出了高價(jià)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，態(tài)勢(shì)走低，日子不好過(guò)的不僅僅是房地產(chǎn)商。一些地方的政府部門(mén)，患上土地財(cái)政依賴(lài)癥已經(jīng)有一段時(shí)間。于是，想方設(shè)法打擦邊球救樓市。地方政府對(duì)樓市下行的焦慮、對(duì)“分類(lèi)調(diào)控”的迷茫和對(duì)決策風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)是很正常的。

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房地產(chǎn)還會(huì)有回暖的現(xiàn)象，因?yàn)槭藢萌腥珪?huì)提出了全面深化改革和新興城鎮(zhèn)化的要求，也就是說(shuō)城鎮(zhèn)化是我國(guó)目前發(fā)展的一個(gè)重要的任務(wù)和方向。這就促使很多農(nóng)民轉(zhuǎn)向市民，城鎮(zhèn)化會(huì)導(dǎo)致剛需住房需求量有所增加。那么在這種政策圍毆背景的導(dǎo)向之下，城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)成為房地產(chǎn)行業(yè)的救世主？

房地產(chǎn)降價(jià)自救

有人用供求比、存銷(xiāo)比和土地消化周期三個(gè)指標(biāo)解釋樓市降價(jià)這一現(xiàn)象，認(rèn)為眾城市供遠(yuǎn)大于求是導(dǎo)致這次降價(jià)風(fēng)潮的主因。

事實(shí)上，今年這三個(gè)指標(biāo)的供應(yīng)端基本與去年一致，一直以來(lái)，中國(guó)房企以善“扛”著稱(chēng)，即使在危機(jī)四伏的2008年和風(fēng)聲鶴唳的2010年，降價(jià)幅度也鮮超七折，但今年卻是動(dòng)不動(dòng)就六、七折殺價(jià)銷(xiāo)售。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前城鎮(zhèn)人口中，戶(hù)均每月可按揭資金與商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之間的約占10%，折合24億平方米。這塊需求過(guò)去大部分都未被滿(mǎn)足，因此其在26億平方米存量需要缺口中占據(jù)相當(dāng)大比例。開(kāi)發(fā)商要刺激這塊需求，只有通過(guò)大幅降價(jià)。這在實(shí)踐中得到印證，今年眾開(kāi)發(fā)商降價(jià)樓盤(pán)普遍是剛需樓盤(pán)，降價(jià)后大部分取得了不錯(cuò)業(yè)績(jī)。

然而，由于項(xiàng)目利潤(rùn)率受綜合成本上升擠壓逐年下滑，利潤(rùn)增長(zhǎng)只能靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)推動(dòng)，因此開(kāi)發(fā)商在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)城市的開(kāi)發(fā)力度會(huì)更大，進(jìn)而導(dǎo)致那些供求比、存銷(xiāo)比、土地消化周期仍較合理的城市更快達(dá)到供遠(yuǎn)大于求狀態(tài)。其后，隨著被蠶食的城市越來(lái)越多，速度也越來(lái)越快，整個(gè)行業(yè)將駛?cè)雱×业恼{(diào)整期……

業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)對(duì)之策唯有加快城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)才能拯救房地產(chǎn)業(yè)。假使沒(méi)有城鎮(zhèn)化和保障房快速推進(jìn)，樓市再過(guò)3年將顯現(xiàn)大拐點(diǎn)，具體表征是商品住宅成交量腰斬，房?jī)r(jià)跳水，行業(yè)發(fā)展陷入凝滯，進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)傷害。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，新型城鎮(zhèn)化方面，目前我國(guó)6.3億農(nóng)村人口可推動(dòng)逾200億平方米改善住房需求。若整個(gè)過(guò)程10年完成，那么每年平均釋放量為20億平方米，約兩倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主導(dǎo)的3600萬(wàn)套，仍有96億平方米的體量眾開(kāi)發(fā)商可參與。隨著眾房企轉(zhuǎn)向新型城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)，整個(gè)行業(yè)也將開(kāi)始興盛。

但由于有效的快速推進(jìn)機(jī)制尚未建立，城鎮(zhèn)化和保障房建設(shè)速度不是說(shuō)提就能提的。這樣，如何應(yīng)對(duì)并降低短期劇烈調(diào)整帶來(lái)的傷痛，盡量推遲商品住宅市場(chǎng)大拐點(diǎn)時(shí)刻來(lái)臨，顯得尤為迫切和關(guān)鍵。

須加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程

如果城鎮(zhèn)化能夠像預(yù)想中的持續(xù)，房地產(chǎn)確實(shí)會(huì)出現(xiàn)大量的剛需，和一定的發(fā)展?jié)摿?。城?zhèn)化對(duì)住宅的需求非常大，中國(guó)住宅目前難以滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化的需求，房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定的上漲。

但是事實(shí)并非如此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一組數(shù)據(jù)：2009~2013年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率分別為46.6%、49.68% 、51.27%、52.57%、53.73%；城鎮(zhèn)化年漲幅分別為3.08%、1.59%、1.3%、1.16%。連續(xù)4年，中國(guó)城鎮(zhèn)化的速度在明顯放緩。

但是我們從美國(guó)、韓國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，城鎮(zhèn)化率都是快速發(fā)展到70%以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求才逐漸放緩，為什么中國(guó)城鎮(zhèn)化率未到70%漲幅就放緩？

因?yàn)?，有?shù)據(jù)顯示，僅2012年一年，我國(guó)15~59歲的勞動(dòng)年齡人口的絕對(duì)數(shù)量減少了345萬(wàn)人，勞動(dòng)年齡人口總量下降，這意味著青年人需要撫養(yǎng)的老年人、未成年人總數(shù)比重上升，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去賴(lài)以快速增長(zhǎng)的人口紅利窗口加快關(guān)閉，兩極分化嚴(yán)重促使勞動(dòng)力短缺的情況會(huì)日益嚴(yán)重。

未來(lái)可轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的農(nóng)村勞動(dòng)力越來(lái)越少；隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，城鎮(zhèn)吸納就業(yè)和接受人口轉(zhuǎn)移空間自然而然地就變窄了，也就是說(shuō)高房?jī)r(jià)也反倒是影響城鎮(zhèn)化發(fā)展緩慢的重要原因。

據(jù)報(bào)道，在新增城鎮(zhèn)人口中，有兩部分人口是由農(nóng)村城鎮(zhèn)化過(guò)程中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整帶來(lái)的。第一，原來(lái)的鄉(xiāng)變更為建制鎮(zhèn)或撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)；第二，原來(lái)城鎮(zhèn)所轄行政區(qū)域擴(kuò)大。在這兩種情況下，農(nóng)村人口被自然劃轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，而這些農(nóng)村人口原來(lái)就有住房，并不會(huì)帶來(lái)城鎮(zhèn)住宅需求的增加。有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，這兩部分人口約占新增城鎮(zhèn)人口的40%。由此，城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和高房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用有局限性。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出：“就目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整來(lái)說(shuō)，是有利的，可以在一定程度上扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)化和金融資源配置的地產(chǎn)化傾向，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；可以治理產(chǎn)能過(guò)剩，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；還有利于減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)消費(fèi)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)國(guó)家金融安全，矯正地方政府行為，終結(jié)土地財(cái)政。房地產(chǎn)并不會(huì)因城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)而回暖或者上漲，但會(huì)降低對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，國(guó)家也不會(huì)因?yàn)槌擎?zhèn)化而停止對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度，所以城鎮(zhèn)化或能救房地產(chǎn)的可能還是有的。”