“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差異非常大，比如在河南調(diào)研時(shí)鄭州市房管局局長(zhǎng)就告訴我，今年上半年鄭州市核心區(qū)的商品房成交并不理想，負(fù)增長(zhǎng)10%左右，但鄭州核心區(qū)之外的區(qū)域商品房成交面積同比增長(zhǎng)了44%。”住建部政策研究中心主任秦虹昨天在由萬科、新世界、北京住總等多家開發(fā)商聯(lián)合舉辦的“北京中央別墅區(qū)新十年區(qū)域發(fā)展論壇”上如是說，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)不僅全國(guó)分化明顯，就連同一個(gè)城市的不同區(qū)域差異也特別大。

 

秦虹也進(jìn)一步解釋，與以往全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一線城市與二、三線城市的分化不同，今年上半年的二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)行分化，同一個(gè)城市的不同區(qū)域也在分化。秦虹以6月份在安徽的調(diào)研結(jié)果舉例說，安徽省絕大多數(shù)城市都是三、四線城市，但是皖北房地產(chǎn)形勢(shì)一片好，皖南則一片差，皖北房地產(chǎn)最好的城市商品房成交量同比增長(zhǎng)了48%，而皖南的馬鞍山、銅陵、蕪湖等市的商品房銷售都是負(fù)增長(zhǎng)10%左右。

 

“今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)很難用好與壞來進(jìn)行衡量了，只能描述為分化，各地差異都非常大。”秦虹說，不過其在對(duì)接下來房地產(chǎn)走勢(shì)判斷時(shí)則認(rèn)為，下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況應(yīng)該會(huì)好于上半年，秦虹在會(huì)上也對(duì)該判斷給出了五個(gè)依據(jù)。

 

首先，秦虹分析，去年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)基數(shù)非常高，最高時(shí)商品房銷售面積增長(zhǎng)速度達(dá)到46%，是有房地產(chǎn)史以來第二高增長(zhǎng)高年，僅次于2009年增速曾經(jīng)達(dá)到的49%，實(shí)際上今年上半年房地產(chǎn)銷售面積總量也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展以來的第二個(gè)高年，因此也不能判定今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷和蕭條。“而去年房地產(chǎn)市場(chǎng)是前高后低，去年下半年增長(zhǎng)放緩，也就決定了在基數(shù)上今年下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將好于今年上半年，這是一個(gè)技術(shù)上的判斷。”秦虹說。

 

秦虹認(rèn)為今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交不盡如人意，一個(gè)很重要的原因，就是個(gè)貸今年上半年收得非常緊，不但成本提高，貸款利率普遍上漲10%、15%，最高的還上升30%，額度也明顯收縮了，很多開發(fā)商房子賣出去5、6個(gè)月，都拿不到貸款。甚至還有購(gòu)房者因?yàn)楹灹撕贤?、5個(gè)月卻拿不到貸款，都開始退房了。“下半年個(gè)貸的環(huán)境將好于上半年，這對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也將好于上半年。”

 

“現(xiàn)在開發(fā)商整體的資金狀況是偏緊的，尤其是中等企業(yè)因?yàn)橘Y金問題而施行的價(jià)格策略，對(duì)帶動(dòng)銷售還是非常有幫助的。新盤入市的價(jià)格也不會(huì)定得太高，價(jià)格策略是有效的。”秦虹表示，開發(fā)商普遍實(shí)施的價(jià)格策略將會(huì)奏效。

 

秦虹分析下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的上升，也會(huì)帶動(dòng)銷售。“為什么判斷下半年供應(yīng)量會(huì)增加呢？緣于去年新開工情況的增長(zhǎng)非常好。今年下半年陸續(xù)上市的項(xiàng)目也就會(huì)增多。我始終認(rèn)為供給能夠帶動(dòng)銷售。今年下半年的供應(yīng)量要大于今年上半年，不一定就賣不出去房，反而可能會(huì)創(chuàng)造一些需求和帶動(dòng)銷售，因?yàn)橘?gòu)房者的選擇多了。”

 

“我不想對(duì)地方政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)還是不對(duì)、是好還是不好作出評(píng)價(jià)，我只是客觀地認(rèn)為地方政府的這些調(diào)整政策實(shí)際上、客觀上是為購(gòu)房者提供了更加寬松的購(gòu)房環(huán)境。”秦紅說，“這就是客觀上這些政策將會(huì)起到的作用。很多人認(rèn)為地方政府即使放限購(gòu)、出政策，也不會(huì)有人買房。但是，我不認(rèn)同。”

 

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志則認(rèn)為，今年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)行情并不理想，已經(jīng)是眾所周知，而且在數(shù)據(jù)上也已經(jīng)多有體現(xiàn)。

 

“房地產(chǎn)投資雖然達(dá)到1500億，看似有9.1%的增長(zhǎng)，但是這些增長(zhǎng)是由于新開工中的土地購(gòu)置費(fèi)27%的上漲帶來的。”陳志指出，實(shí)際上今年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的新開工是在下降的，而上半年的投資增長(zhǎng)也是沒有建安投資的支撐，“所以今年上半年北京房地產(chǎn)投資情況并不能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。”

 

“此外，北京市場(chǎng)的銷售情況不好。今年7月份北京市場(chǎng)商品房部分的銷售數(shù)據(jù)是4645套，其中還有1500多套的自住房，而6000多套的新建住宅成交中還有1700多套是保障房?？鄢@些部分，7月份實(shí)際成交的純商品房只有2800多套。”陳志羅列數(shù)據(jù)計(jì)算，“再加上今年上半年24000套的成交量，今年1—7月份北京市場(chǎng)完成成交的純商品房只有27000套左右，在絕對(duì)量上也是非常低。”

 

不過，根據(jù)秦虹的分析，在接下來的下半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸趨于回暖。