過去的7月份，可以用一個詞來形容，即“回暖”。無論從市場交易活躍程度還是房價變化情況，無論是購房者觀望情緒還是開發(fā)商低開積極入市等多個維度來觀察，均能發(fā)現(xiàn)下半年的市場走勢呈現(xiàn)回暖之勢。另外，東莞7月在銷售、土地等各方面都有著不小的波動。尤其是7月房企成交中，三正地產(chǎn)猶如一匹黑馬從逆市之中殺出重圍，在銷售總金額上首度超過地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)——東莞萬科，旗下三正瑞士半山并以“雙冠王”的優(yōu)異成績足足火了一把。

 

供應(yīng)從“少量推貨” 轉(zhuǎn)向“批量推貨”

 

7月份的供應(yīng)市場依然熱鬧。瑞峰置業(yè)市場研究部的監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，7月份共有26個項目有商品房新增供應(yīng)，合計面積約70.82萬㎡，環(huán)比微漲7%，同比略漲9%；其中住宅項目有20個，面積約54.96萬㎡，基本和6月持平；純非住宅產(chǎn)品上市的項目有6個，面積約15.86萬㎡，環(huán)比大漲114%。

 

自6月中下旬開始，開發(fā)商推貨力度就開始加強，推貨策略也從“少量推貨”轉(zhuǎn)向“批量推貨”，保利百合花園、三正瑞士半山、蜜糖、中惠松湖城、萬科金色里程等多個新盤新品集中入市。瑞峰置業(yè)市場研究部研究員李玲玲分析其中主要是因為：1.由于上半年樓市低迷，開發(fā)商謹(jǐn)慎推貨，原本該入市的項目一直延后，積壓房源到6月份后才陸續(xù)入市；2.上半年房企“中考”成績不理想，下半年銷售壓力增大，開發(fā)商急切推盤多渠道回籠資金的意愿也越強，這也是7月非住宅產(chǎn)品供應(yīng)大增的一大原因；3.目前全國樓市掀起“限購松綁潮”，加上央行力挺首套房貸需求等利好消息的帶動下，觀望的心理防線有所放松，開發(fā)商采取“走貨為先”策略。

 

成交環(huán)比漲三成 創(chuàng)年內(nèi)新高

 

7月東莞樓市成交“異軍突起”，住宅成交面積約46.31萬㎡，環(huán)比上漲近三成，創(chuàng)今年年內(nèi)月度新高，東莞樓市回暖跡象凸顯，出現(xiàn)年內(nèi)首個成交旺季。市場分析主要是因為6-7月新項目新品集中入市，市場產(chǎn)品多樣，客戶可選擇性高，加上剛需快銷產(chǎn)品進行集中的供應(yīng)，為樓市成交回升提供動力。

 

同時，在現(xiàn)金為王的市場環(huán)境下，低開入市、促銷優(yōu)惠、低首付、二三級聯(lián)動等不同形式促銷策略紛紛登臺，對成交回升起到促進作用。而“低開”策略刺激作用最為突出，如碧桂園常平首府、三正瑞士半山、保利百合花園等進行“低開”項目，成交都特別紅火，對整體樓市回暖做出極大的貢獻。此外，市場信貸環(huán)境好轉(zhuǎn)，東莞首套房貸出現(xiàn)“松綁”跡象，同時放款速度有所提速，對客戶入市也起到推動作用。臨深剛需新品批量入市，成交回溫，支撐整個樓市的成交。

 

均價上漲200元，連續(xù)多月均價超9000元

 

不僅住宅的成交量上升，7月東莞住宅的均價漲幅更是突破了200元/平方米。進入2014年以來，東莞的房價就一直企穩(wěn)9字頭，而從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以得知，7月的房價漲幅是最為明顯的。7月份，中高端項目簽約增多，拉高了整個月的住宅均價。而中高端項目所吸引的人群，除了本地客外，也有不少從廣深兩地外溢的購房者。處在兩大一線城市中間的東莞，憑借著價格洼地優(yōu)勢，吸引著廣深兩地的外溢購房者，也因此炒熱了東莞的樓市。下半年，東莞豪宅市場將迎來一波推貨高潮，上半年表現(xiàn)稍顯遜色的豪宅盤有望大放光彩。

 

據(jù)東莞中原市場研究部統(tǒng)計，2014年7月住宅均價為9277元/㎡，環(huán)比上漲2.4%，同比上漲6.5%，其中除普通住宅均價約8371元/㎡，基本與6月持平外，別墅、商鋪等物業(yè)成交環(huán)比皆出現(xiàn)不同程度的下滑。在全國房價下行的背景下，7月的東莞房價依然堅挺且表現(xiàn)平穩(wěn)，東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳分析認(rèn)為別墅成交持續(xù)火熱，得益于三正瑞士半山、蜜糖等新項目集中簽約，別墅成交213套是年內(nèi)月度新高，推動整體均價走高。此外，熱門鎮(zhèn)區(qū)高端項目的成交催動，7月住宅均價過萬的區(qū)域就有9個，其中成交排名前五的鎮(zhèn)區(qū)中均價“破萬”就占四席，這一定程度上支撐著房價的堅挺。

 

三正銷售金額環(huán)比漲1170%

 

對于上半年沒有完成任務(wù)與指標(biāo)的房企來說，7月讓它們看到了樂觀的預(yù)期。在7月房企銷售金額龍虎榜上，長期深耕東莞“臨深片區(qū)”的三正地產(chǎn)，首次以“黑馬”身份遠超東莞萬科地產(chǎn)，以高達5.28億元的銷售金額勇奪銷冠，并奪得9.85%的市場占有率。值得一提的是，三正地產(chǎn)這一銷售金額出現(xiàn)環(huán)比上漲1170%和同比上漲2291%的驚人漲幅。

 

東莞萬科地產(chǎn)7月銷售金額有點出乎意料，僅以4.52億元的業(yè)績屈居在該項排行榜上第二名，市場占有率為8.44%；碧桂園集團憑借3.93億元的銷售額獲得排行榜上第三名，占有7.33%的市場占有率；本土房企老大光大集團排在榜單第四名，2.71億元的銷售額占了5.06%的市場占有率；素以“閃電戰(zhàn)”聞名的萬達集團在7月銷售了2.06億元，獲得榜單上第五名。另外，該項榜單上的第六名、第七名、第八名、第九名和第十名分別被富盈地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中信地產(chǎn)、富通地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)摘取。

 

據(jù)了解，三正地產(chǎn)之所以能奪取東莞7月房企龍虎榜單之首的寶座，主要得益于其鳳崗山正瑞士半山項目。項目開盤開盤之初，推出的臨湖高層產(chǎn)品深受莞深購房者的喜愛，開盤之時吸引了2000多人到場參與選房，場面異?；鸨?。該項目斬獲東莞7月單盤銷售成績的“雙冠王”，分別是7月東莞樓盤(住宅)銷售金額排行榜冠軍寶座、7月東莞樓盤(住宅)銷售面積排行榜冠軍寶座。