李嘉誠不是撤離香港了嗎？在上周，這位香江大佬再度成為香港報刊的頭條，這一次是冷嘲熱諷，紛紛送上“劏房豪宅”(?。?ldquo;劏房”在港指將一套住宅切割成多個套房出租)、“牢房豪宅”等稱號。

 

長實在新界大埔區(qū)的新樓“嵐山”上周開售，不聲不響地刷新了新盤“小戶型”的紀錄——其中一套“開放式”戶型實用面積僅177平方英尺，折合約16平方米，以至居室面積只有8平方米多，而香港赤柱監(jiān)獄單人囚室甚至都有7.5平方米。

 

有著計量功底的經(jīng)濟學家郎咸平，噼里啪拉打了半天算盤，郎教授最后告訴你，李嘉誠并不是像有些媒體所說的那樣要退出中國地產、退出香港，他不是要離開，而是他只有一個商業(yè)思維，他才不想成為什么地產大亨、電信大王，或者是哪里的大佬，他只有一個考慮，那就是回報率，也就是利潤。

 

據(jù)媒體的報道，李嘉誠已經(jīng)把幾個物業(yè)拋售了，其中包括香港的百佳超市、嘉湖銀座廣場，以及內地的廣州西城都薈廣場和上海東方匯經(jīng)中心，據(jù)估計總金額高達410億港幣，李嘉誠準備拿這筆錢去英國投資。根據(jù)我們所搜集的資料顯示，近幾年來李嘉誠陸陸續(xù)續(xù)在英國投資超過4000億港幣，他已經(jīng)控制了英國25%的天然氣、30%的電以及7%的水，難怪英國人驚呼：“李嘉誠控制了英國！”

 

這幾年李嘉誠持續(xù)對英國增加投資，讓我們不得不感慨他可能真的要走了。李嘉誠這個人跟我們想的是不一樣的，他的經(jīng)營理念非常值得我們分析。那么下面我們就來分析一下他到底在想什么，他又有什么投資理念。

 

針對李嘉誠保守的性格，和他為什么決定投資到英國，我們做了一系列的分析。在我看來，李嘉誠是一個純粹的商人，他的整個思路就是回報率不好的項目一腳踢開，回報率好的項目加緊投資。因此表面上看起來是李嘉誠拋棄中國資產去英國，實際上他是在貫徹自己的這么一個理念——提高投資回報率。不管這個投資在什么地方，在英國也好，在中國香港也好，在中國內地也好，反正他只是努力地追求投資回報率。那什么叫投資回報率？說白了就是利潤。

 

由于李嘉誠拋售的四大產業(yè)之前帶給他的投資回報率太低，而李嘉誠是一個性格保守的純粹的商人，追求利潤是他的唯一目標，所以投資回報率低的項目才會被他一腳踢開。

 

這么一來你會發(fā)現(xiàn)李嘉誠并不是像有些媒體所說的那樣要退出中國地產，他不是要離開，而是他只有一個商業(yè)思維，他才不想成為什么地產大亨、電信大王，或者是哪里的大佬，他只有一個考慮，那就是回報率，也就是利潤。

 

那他為什么要到英國去投資呢？請記住，李嘉誠旗下第二重要的就是基建，包括天然氣、水跟電，回報率是42%，是非常穩(wěn)定的回報。而且英國剛剛經(jīng)歷過大蕭條，現(xiàn)在買很便宜，所以這個時候不買還要等到什么時候再買？

 

最后我們再來總結一下，在李嘉誠的所有業(yè)務中，地產是最好的，商業(yè)地產只租不賣，整體回報率超過50%；其次是基建，除了控制香港的基建之外還大量轉戰(zhàn)歐洲，所以繼續(xù)維持40%的回報率；再次是通信，通過低買高賣可以使回報率從5%暴漲到39%；最后是所謂的較差的零售，雖然只有7%的回報，但是賣掉百佳超市后可使整個零售業(yè)的回報率增加。除了上述幾項業(yè)務外，還有能源和港口，目前還沒有看到他有什么新的、大的計劃。但我相信在我們不知道的當兒，他可能正在開始下一輪的投資行動，而且目的很單純，就是要拉抬企業(yè)利潤，提高回報率。這才是一個有序經(jīng)營保守企業(yè)家真正追求的目標，這一點值得我們內地企業(yè)家學習。

即使是合景泰福體量最大的成都合景匯購物中心，也比主打“社區(qū)商業(yè)”的萬科的購物中心小，萬科開業(yè)的第一個購物中心金隅萬科廣場也有15萬平方米的建筑面積，而中糧萬科長陽半島更是有22萬平方米的商業(yè)配套?？傮w量12.5萬平方米的成都合景匯購物中心，更是僅約為成都來福士廣場24萬平方米建筑面積的一半。

 

目前，各大城市的購物中心均以大體量為主，這種“大而全”的購物中心所面臨的競爭便更加激烈，除招商難度加強外，后期的運營更是考驗開發(fā)商的能力。就連主打頂級高端購物中心的恒隆地產，其在沈陽和濟南開業(yè)已經(jīng)三年的恒隆廣場也不盡如人意，在調整商戶后，出租率反而下降至88%。

 

而這種小體量的購物中心，或成為購物中心的一個新的發(fā)展方向。據(jù)睿意德的調查數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，僅上海社區(qū)購物中心數(shù)量就達到88家，主要集中在寶山、浦東新區(qū)以及城鄉(xiāng)結合部的外環(huán)和遠郊新城板塊。

 

此前，合景泰富董事局主席孔建岷表示，“集團每年都會從銷售總額中拿出5%~7%的資金投入到商業(yè)地產的發(fā)展，這些優(yōu)質商業(yè)項目將成為合景泰富的長線投資產品，合景泰富商業(yè)地產迎來快速發(fā)展期。”黃興齡補充，“主要是投入到購物中心”。

 

截至目前，合景泰福已經(jīng)擁有4個購物中心項目在建，總體量近50萬平方米，共擁有超過40個商業(yè)綜合體項目。按照2013年合景泰福163億元的銷售額粗略估算，其今年投入到購物中心的自有資金僅約10億元。

 

這遠遠無法滿足其商業(yè)地產發(fā)展的資金需求，今年1月，合景泰福便發(fā)行了一筆2019年到期的票面利息為8.975%的優(yōu)先票據(jù)，7月29日又發(fā)行了一筆同樣于2019年到期、利息為8.25%的4億美元優(yōu)先票據(jù)。

 

此外，強大的合作伙伴也將給予其支持，在合景泰福的45個項目中有13個是合作項目，合作伙伴包括新鴻基地產、香港置地、綠地集團、富力地產、世茂地產、雅居樂地產等開發(fā)商。