近日，中國社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報(bào)告》顯示，我國大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，樓市已告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，正逐步回歸理性。

 

現(xiàn)象

樓市告別兩位數(shù)高增長(zhǎng)

短期下跌難以避免，不會(huì)出現(xiàn)斷崖式崩潰

 

7月28日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展(中期)報(bào)告》顯示，我國大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，正逐步回歸理性。

 

日前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與5月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格下降的城市有55個(gè)，較上月大幅增加20個(gè)，城市數(shù)量達(dá)到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市也降至7個(gè)，較上月大幅減少12個(gè)，其數(shù)量為自2012年2月以來最少。

 

“從價(jià)格下降的城市數(shù)量來看，70個(gè)大中城市中止?jié)q及下降城市達(dá)到九成，大中城市房?jī)r(jià)已由全線上漲轉(zhuǎn)向普遍微跌的局面。從價(jià)格下降的幅度來看，當(dāng)前房?jī)r(jià)同比、環(huán)比變化情況已與2011年底樓市調(diào)整時(shí)期水平基本相當(dāng)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說。

 

除了價(jià)格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長(zhǎng)8.3%。

 

值得注意的是，樓市調(diào)整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2—3年的調(diào)整期。盡管長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免。”中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

 

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年，樓市變化的速度超過市場(chǎng)之前的預(yù)期。“從年初出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整，到3—4月出現(xiàn)華東區(qū)域的調(diào)整，再到6月環(huán)比房?jī)r(jià)指數(shù)全面下調(diào)。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。”張大偉特別指出，一線城市也出現(xiàn)了下調(diào)，這意味著樓市調(diào)整從點(diǎn)到塊，再到面，全面降溫已經(jīng)開始。

 

中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調(diào)整是在宏觀經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)下的調(diào)整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展下的調(diào)整，更是中央經(jīng)濟(jì)治理理念發(fā)生重大變化、在市場(chǎng)分化中的調(diào)整，這勢(shì)必影響樓市的發(fā)展趨勢(shì)及相關(guān)調(diào)控對(duì)策。

 

“盡管根據(jù)我國居民改善住房條件的動(dòng)力，及人口流向拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)的情況下，我國住房市場(chǎng)不會(huì)斷崖式崩潰。”倪鵬飛說，“種種跡象表明樓市暴利時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。未來10年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入低速增長(zhǎng)階段。”

 

原因

信貸政策收緊致需求有限

庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預(yù)期

 

在中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調(diào)整是導(dǎo)致上半年各類城市主要指標(biāo)下行的共同原因。

 

“住房需求受信貸政策收緊及預(yù)期觀望的影響，增長(zhǎng)有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續(xù)入市，以及銷售低迷導(dǎo)致庫存增加的雙重作用，短期內(nèi)不斷增加。”楊慧分析，一線城市和熱點(diǎn)二線城市主要指標(biāo)下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數(shù)，其次是信貸收緊導(dǎo)致大量剛需難以轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際需求，最后自住性住房及共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場(chǎng)的剛需并嚴(yán)重影響購房者進(jìn)入觀望期。其他二線城市和熱點(diǎn)三線城市的樓市回調(diào)則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調(diào)控政策下，投資投機(jī)性需求被持續(xù)抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導(dǎo)致的供求失衡。

 

作為歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，本輪樓市調(diào)整不僅可能周期更長(zhǎng)，還會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)受到房地產(chǎn)投資增速放緩的影響，今年行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)將降低0.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)地方財(cái)政收入的影響也不容小覷。

 

更需要關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被業(yè)內(nèi)多次提及，且商業(yè)銀行也選擇收縮房地產(chǎn)信貸，特別是個(gè)貸規(guī)模，但是從上半年住房信貸數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模在銀行信貸總規(guī)模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

 

“房地產(chǎn)信貸多項(xiàng)占比指標(biāo)居高不下，投射出商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)的依賴度有增加的趨勢(shì)。銀行40%的錢仍流向房地產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)多年來形成的利益捆綁關(guān)系更加固化、強(qiáng)化，商業(yè)銀行‘去房地產(chǎn)化’的過程似乎還很遙遠(yuǎn)。”中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春說。

 

倪鵬飛認(rèn)為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風(fēng)險(xiǎn)主要存在于開發(fā)貸款環(huán)節(jié)。“我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模過大，戰(zhàn)線又過長(zhǎng)，資金成本又高，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導(dǎo)致不能如期交房，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風(fēng)險(xiǎn)。”

 

展望

順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸

市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預(yù)

 

對(duì)于有些地方限購松綁問題，張大偉說，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個(gè)月，人口流入增量也在放緩，導(dǎo)致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變。”

 

倪鵬飛也認(rèn)為，今年的樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場(chǎng)的問題要交給市場(chǎng)解決，對(duì)于這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要?jiǎng)傞_始調(diào)整就急于救市，要順應(yīng)趨勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)理性回歸。”

 

專家預(yù)測(cè)，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點(diǎn)城市調(diào)整將延續(xù)全年。樓市調(diào)控則將繼續(xù)關(guān)注中長(zhǎng)期制度建設(shè)，“分類調(diào)控、區(qū)間調(diào)控、雙向調(diào)控”成為樓市調(diào)控的思路。

 

“住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展需要一整套綜合指標(biāo)。住房?jī)r(jià)格不應(yīng)成為市場(chǎng)穩(wěn)定的唯一指標(biāo)。”倪鵬飛說，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房?jī)r(jià)、庫存、投資等多元指標(biāo)。“如果房?jī)r(jià)跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個(gè)月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財(cái)政政策。”

 

根據(jù)2014年《中國住房發(fā)展(中期)報(bào)告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢(shì)將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征。

 

考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發(fā)的“半城市化”問題導(dǎo)致的市場(chǎng)嚴(yán)重空間失配的現(xiàn)象將有所緩解。但是受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場(chǎng)仍將保持嚴(yán)重分化的特征。