近來，樓市松綁限購“蔚然成風(fēng)”。有機構(gòu)統(tǒng)計，目前全國已有23個城市不同程度地松動限購，占所有46個實施限購城市的一半。從樓市調(diào)控角度看，“去行政化”無疑是較科學(xué)的決策，但在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，解除“限購令”不能一勞永逸地解決問題。在市場形態(tài)發(fā)生劇變的“后限購時代”，如何穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、消除土地財政依賴將是各級政府面臨的更大考驗。
過去幾年，“限購令”一直被視為樓市調(diào)控的標(biāo)志性政策。2011年以來，樓市從“短缺時代”過渡到“過剩時代”，一定程度上得益于限購政策的“以時間換空間”。時至今日，對于北、上、廣、深等供需關(guān)系仍緊張、投機和投資欲望強烈的城市來說，“限購令”仍有存在的價值。
對于廣大二、三線城市來說，“限購令”似乎顯得多余。在土地財政的驅(qū)動下，眾多城市的房地產(chǎn)投資連續(xù)多年維持高增速，導(dǎo)致樓市供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)。今年以來，樓市成交持續(xù)低迷正是這一大背景的產(chǎn)物，這也是多個城市松綁限購、刺激需求的誘因。
那么，松綁限購果真能刺激樓市嗎？
需要注意的是，與一線城市相比，二、三線城市的限購政策原本就普遍存在范圍小、門檻低的情況，實際效果有限。同時，由于執(zhí)行層面存在松動情況，很多城市的“限購令”實際上已處于名存實亡的狀態(tài)。也就是說，“限購令”松綁至多會影響樓市預(yù)期，不能真正刺激樓市。指望松綁“限購令”一勞永逸地解決問題，顯然并不現(xiàn)實。
可以說，在供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)的大背景下，“限購令”的作用正在弱化。房地產(chǎn)市場已告別爆發(fā)式增長階段，呈現(xiàn)出一些新的特征。例如，房地產(chǎn)投資高增速終結(jié)，房價告別大起大落，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重下降。在“后限購時代”，這些特征將逐漸凸顯，給房地產(chǎn)市場帶來真正考驗。
首先，如何彌補政策缺口？行政化調(diào)控手段退出后，必然需要市場化手段來頂替。但與“限購令”的迅速退出相比，長效機制的構(gòu)建速度不盡如人意。未來一段時間內(nèi)，如何盡快實現(xiàn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、完善不動產(chǎn)登記制度、構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制等等，將給政府部門帶來考驗。
其次，如何消化過剩庫存？很多城市房地產(chǎn)庫存已嚴(yán)重積壓。既然取消“限購令”的作用有限，如何進一步刺激需求、消化庫存、防止區(qū)域樓市“崩盤”風(fēng)險，是地方政府面臨的課題。
再次，如何破除“土地財政”依賴？房地產(chǎn)市場告別爆發(fā)式增長意味著“土地財政”將逐漸終結(jié)。對于習(xí)慣了以土地出讓金作為重要收入來源的地方政府來說，不啻經(jīng)歷“斷奶”的陣痛。在市場的倒逼下，如何度過陣痛期將給地方政府帶來考驗。
最后，如何維持經(jīng)濟增速？在國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)業(yè)曾享有“支柱產(chǎn)業(yè)”的地位，但過去12個月，房地產(chǎn)投資增速一直低于全社會固定資產(chǎn)投資增速，說明該地位已名不副實。房地產(chǎn)業(yè)“退潮”后，上下游的數(shù)十個產(chǎn)業(yè)可能面臨收縮，進而影響經(jīng)濟增長。地方政府如何扶持其他產(chǎn)業(yè)、培育新的經(jīng)濟增長點，同樣是一項重大課題。
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