“限購(gòu)令”三年后自動(dòng)退出歷史舞臺(tái)？

房?jī)r(jià)下降、樓市下行，誰最著急？

理論上，開發(fā)商應(yīng)該受到最直接的影響，最著急的應(yīng)該是開發(fā)商群體，但在本輪樓市的調(diào)整潮中，相較于開發(fā)商，地方政府在救市上表現(xiàn)得更積極。

多地掀起突破樓市限購(gòu)令大潮

在實(shí)行了三年之后，樓市限購(gòu)令正在多個(gè)地方以各種各樣的形式退出歷史舞臺(tái)。

7月15日，《常州日?qǐng)?bào)》竟在頭版頭條刊文號(hào)召市民買房，被輿論評(píng)為“無節(jié)操”的救市。

在20天之前，呼和浩特則成為全國(guó)第一個(gè)徹底放松樓市限購(gòu)政策的城市。呼和浩特發(fā)文公布，居民購(gòu)買商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。

這一樓市新政被市場(chǎng)普遍解讀為，呼和浩特樓市限購(gòu)政策實(shí)際上被取消了。

還有一些城市通過放寬購(gòu)房對(duì)象等方式，來突破限購(gòu)令。南寧市房管部門4月份出臺(tái)新規(guī)，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。這即是說，可以在南寧購(gòu)房的潛在客戶增多了。

相對(duì)于公開發(fā)文，另外一些城市在松綁限購(gòu)政策時(shí)，實(shí)施得更為隱蔽。7月2日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)就公開表示，為促進(jìn)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，濟(jì)南市正研究現(xiàn)行商品住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的辦法，待確定后實(shí)施。

7月9日，市場(chǎng)有消息傳出，7月10日起，濟(jì)南新房與二手房限購(gòu)政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟(jì)南買房都沒有套數(shù)的限制。雖然沒有明文下達(dá)，但7月10日后，濟(jì)南購(gòu)房確實(shí)已沒有套數(shù)限制。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示， 7月10日至17日，新建住宅網(wǎng)簽量為3307套，一周來的成交量比整個(gè)5月份還多出254套。

此外，有媒體報(bào)道稱，廈門已經(jīng)取消對(duì)總價(jià)500萬元以上房產(chǎn)買賣的限購(gòu)政策，并在進(jìn)一步加大取消限購(gòu)范圍、昆明、福州、南昌、西安也在暗中解除樓市限購(gòu)令。

有媒體統(tǒng)計(jì)，2011年以來，共有40個(gè)左右的城市出臺(tái)了樓市限購(gòu)令，預(yù)計(jì)2014年除了京滬等一線城市之外，其他30多個(gè)城市都存在放松樓市限購(gòu)的可能性。

除了突破限購(gòu)令之外，地方政府救樓市還有其他手段。杭州前不久出臺(tái)的“限降令”政策規(guī)定，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽，這被疑為托市。安徽銅陵市則宣布，在住房公積金貸款、契稅補(bǔ)貼、外地居民購(gòu)房落戶等方面給予購(gòu)房者優(yōu)惠。

從開發(fā)商大力呼吁救市

到政府主動(dòng)救市

與2008年、2009年相比，今年的樓市救市路徑大不相同。

最近8年，樓市遭遇了兩次幅度較大的調(diào)整，一次是2008年底、2009年初；一次是今年。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2009年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%；與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過了房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)，其中，新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格上漲的城市有17個(gè)，而環(huán)比價(jià)格下降的城市有36個(gè)。

2014年5月出現(xiàn)了同樣的趨勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院一份報(bào)告指出，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)近兩年來首次由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。局部來看，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)，這至少是今年首次出現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市數(shù)量超過上漲數(shù)。

在2008年、2009年，樓市遭受了最近8年來最大幅度的房?jī)r(jià)下跌，當(dāng)時(shí)開發(fā)商紛紛呼吁救市，甚至在2009年全國(guó)兩會(huì)召開前夕，房地產(chǎn)商專門組織召開全國(guó)性會(huì)議，通過媒體等多個(gè)平臺(tái)倡議救市。

不過，在2014年，地方政府在救市中上演的戲份更重。從出手時(shí)間上來看，今年的救市節(jié)奏比2009年更早。2009年地方政府大范圍救市時(shí)，很多地方房?jī)r(jià)下跌程度較深，如2009年2月新建住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市中，石家莊降幅為5.2%、溫州降幅為4.1%、丹東降幅為3.7%、吉林降幅為2.4%；而在今年5月，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市中，最大降幅只有1.4%。

從救市決心來看，今年地方政府的意志也顯得十分堅(jiān)定。以呼和浩特市為例，該市最早在6月20日即發(fā)文松綁樓市限購(gòu)政策，隨之引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注，而呼和浩特市方面以文件出現(xiàn)錯(cuò)誤為由收回文件，輿論一度猜測(cè)，呼和浩特的救市或?qū)㈦y產(chǎn)，但在6月26日，呼和浩特正式宣布解除樓市限購(gòu)。

政府救市緣于樓市趨冷超出預(yù)想

地方政府為何表現(xiàn)出比以往更強(qiáng)烈的救市意愿？

以呼和浩特市為例，該市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處處長(zhǎng)冀罕鋼對(duì)媒體回應(yīng)稱，根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行分類指導(dǎo)和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的要求，各地應(yīng)按實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出政策引導(dǎo)。如今呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入理性發(fā)展?fàn)顟B(tài)，不會(huì)出現(xiàn)搶購(gòu)和炒作房?jī)r(jià)的問題。為此，順應(yīng)市場(chǎng)需求，及時(shí)進(jìn)行了政策引導(dǎo)。

那么，呼和浩特的房地產(chǎn)市場(chǎng)真相究竟如何呢？

上海易居房地產(chǎn)研究院日前對(duì)35個(gè)城市2013年商品住宅現(xiàn)貨的去庫(kù)存化周期研究發(fā)現(xiàn)，35個(gè)城市中，排名前三位的包括呼和浩特、蘭州和石家莊，其存銷比數(shù)值分別為37、28和25。該數(shù)值越大，意味著商品住宅庫(kù)存越高。換言之，呼和浩特屬于去庫(kù)存化速度最慢的一類城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，市場(chǎng)降溫，將加快地方救市的節(jié)奏。很多城市庫(kù)存積壓、房企上半年銷售業(yè)績(jī)不佳，都會(huì)倒逼地方政府主動(dòng)進(jìn)行限購(gòu)政策的松綁。

更重要的是，這種市場(chǎng)的大幅降溫似乎毫無征兆，完全超出了地方政府的意料。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的房地產(chǎn)銷售情況變動(dòng)圖顯示，2013年1—5月，全國(guó)商品房銷售面積同比增幅還高達(dá)35.6%，銷售額同比增幅也高達(dá)52.8%，但今年1—2月，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比均為負(fù)增長(zhǎng)，在今年1—5月，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅不斷擴(kuò)大。

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人日前指出，2008年的房?jī)r(jià)變動(dòng)，更多的是在長(zhǎng)期的樓市調(diào)控作用下發(fā)生的，而如今短短一年時(shí)間內(nèi)，在沒有更進(jìn)一步調(diào)控政策的背景下，市場(chǎng)發(fā)生了大幅反轉(zhuǎn)，顯然難以預(yù)料。

而在另一方面，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，也越來越重。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱財(cái)政部國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該數(shù)據(jù)在2013年為41250億元，2012年為28517億元，2008年則為10375億元。

而同期，全國(guó)公共財(cái)政收入在2013年為129143億元，2012年為117210億元，2008年僅為61330.35億元。

也就是說，從2008年到2013年，全國(guó)公共財(cái)政收入6年時(shí)間翻了一番，而同期土地收入翻了兩番，土地收入增速明顯更快，土地收入與全國(guó)公共財(cái)政收入的比值從1:6增長(zhǎng)為1:3.

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在土地出讓金作為地方政府收入來源支柱的前提下，地方政府很難坐視房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，樓市趨冷，救樓市的動(dòng)機(jī)依然存在，自然會(huì)加快救市政策出臺(tái)。