各方面數(shù)據(jù)和事件顯示，北京樓市的分化已經(jīng)日趨明顯。在上半年的北京房地產(chǎn)剛需市場波動異常的背景下，品質(zhì)型改善住宅和高端住宅卻異軍突起，走出了各自精彩的獨立行情。

僅以亦莊為例，這個從五月開始就風波不斷的區(qū)域，可以說已經(jīng)成為北京樓市分化最為典型的濃縮篇。上半年，無論是降價促銷，還是逆市上揚，甚至遭遇哄搶，亦莊的在售項目們，都在上演著不同的劇情。

顯而易見的是，當前的市場行情，如果單純的說降價或熱銷，都有點不那么客觀。

另一方面，由于改善型客群對產(chǎn)品的認知程度較高，對比具體項目來看，即便是在同一區(qū)位，在總價相差近百萬的情況下，購房人也更愿選擇品質(zhì)住宅，并未樂意為便宜產(chǎn)品買單。

業(yè)內(nèi)分析認為，隨著樓市供應量持續(xù)放大，各大開發(fā)商都面臨去庫存，保障資金運轉的壓力。結合上半年市場成交數(shù)據(jù)分析來看，下半年品質(zhì)類產(chǎn)品更易被購房人所接受，下半年改善型產(chǎn)品仍具備一定優(yōu)勢，或將迎來品質(zhì)大比拼的市場局面。

樓市分化持續(xù)加重

通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，上半年亦莊區(qū)域在售的十個項目中，亦莊金茂悅[最新消息 價格 戶型 點評]以10.51億元的銷售金額、3萬多平方的成交面積和221套的成交套數(shù)均位于榜首，成為當之無愧的區(qū)域三冠王。

而區(qū)域內(nèi)，上半年降價排頭兵姿態(tài)推盤的某項目，雖成功吸引了業(yè)界和市場的目光和關注，但并未得到太多市場的追捧，銷售金額僅3億左右。

為什么同屬一個區(qū)域，卻能產(chǎn)生如此之大的銷售差異？

“剛需產(chǎn)品在上半年，形勢都很嚴峻。”對于剛需和改善產(chǎn)品市場表現(xiàn)分化嚴重的情況，業(yè)內(nèi)人士分析認為，上半年北京剛需項目受自住型商品房沖擊嚴重，加之亦莊區(qū)域改善需求較多，所以區(qū)域中的剛需項目地位就尤為尷尬，即便降價也未能帶來很多成交。

顯而易見的是，即便是在同一區(qū)域，剛需產(chǎn)品與改善產(chǎn)品已經(jīng)走出了各自不同的行情，樓市分化非常的嚴重。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，在整體定位于改善型的亦莊核心區(qū)和河西區(qū)，產(chǎn)品戶型偏大，總價較高，這部分客群對房子品質(zhì)有一定的要求，他們也更看重資產(chǎn)保值升值的空間。而今年，剛需產(chǎn)品受到自住型商品房沖擊，明顯面臨著比較緊迫的市場局面。 下半年，樓市分化將可能持續(xù)加重，剛需產(chǎn)品如沒有品質(zhì)亮點，僅靠降價恐怕也不能贏得市場。

品質(zhì)成為改善客群選擇要素

對比第一名和第十名的銷售數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，即便是在當前買方市場的背景下，也并非便宜才能賣的好。在亦莊十個在售項目中，排名最后的項目上半年銷售金額僅為亦莊金茂悅10.51億元的十分之一。

從上半年的成交均價來看，亦莊·金茂悅[最新消息 價格 戶型 點評]以34746元/平方米的成交價，高于排名第十的項目7000元/平方米左右；有意思的是，上半年這兩項目的平均成交面積均為137平方米左右，以137平方米戶型為例，總價差距將達到96.89萬元，這樣的差距實際上對購房人來說，還是很據(jù)誘惑的。

但最終成交數(shù)據(jù)毫無疑問的是，購房人并沒有因此選擇便宜的項目，對產(chǎn)品有一定鑒別能力的改善型人群，更愿意去購買有品質(zhì)的終極居所。

實際上，即便是在北京整體市場，亦莊·金茂悅上半年的業(yè)績表現(xiàn)也是可圈可點的，在均價三萬元以上的改善型項目中，它也以10.51億銷售金額的好成績，名列第四。

業(yè)內(nèi)分析認為，這與金茂系產(chǎn)品一貫堅持品質(zhì)升級的品牌形象，有很大關系。

“現(xiàn)在，產(chǎn)品越來越受到市場的關注。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，經(jīng)過了十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，隨著第一代，第二代置業(yè)完成以后，目前市場大部分購房人關注有品質(zhì)的樓盤。今年整個市場出現(xiàn)了降溫，但客戶認知度比較高的項目還可以維持之前的市場份額，只有質(zhì)量相對較差，本來市場熱度不太高的項目，才受到了很大影響。“潮水退去的時候才知道誰在裸泳。”張大偉說，開發(fā)商對產(chǎn)品的打造，會幫助其具備一定的品牌優(yōu)勢，今年上半年賣的好的產(chǎn)品，就是品牌開發(fā)商的成熟產(chǎn)品線。

以上半年亦莊區(qū)域三冠王——亦莊金茂悅為例：亦莊金茂悅延續(xù)了方興地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]“金茂系”的“傳世精品住宅”品質(zhì)，以及“金茂系”獨有的極致收納空間，從業(yè)主角度打造132㎡3.5居——188㎡5居的舒適宜居空間，實現(xiàn)業(yè)主70年不換房的終極改善置業(yè)；同時方興地產(chǎn)獨創(chuàng)的健康科技系統(tǒng)，在亦莊金茂悅項目上也展現(xiàn)的淋漓精致，以地源熱泵、毛細管網(wǎng)、新風系統(tǒng)等領先的科技系統(tǒng)，實現(xiàn)室內(nèi)恒溫、恒濕、恒氧的健康宜居空間，業(yè)主在室內(nèi)即可享受綠茵公園般的清新空氣。

下半年改善型產(chǎn)品仍具優(yōu)勢

進入7月以來，北京的自住型商品房開始進入集中供應期，為與自住型商品房競爭，近期剛需產(chǎn)品紛紛降價入市。

對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，北京商品房供應市場呈現(xiàn)明顯分化趨勢，未來剛需項目將以平價或低價策略刺激剛需客群，加速資金回籠。而中高端項目作為房企利潤所在則采取“小步?jīng)_利”的策略，保持較高的報價水平，但通過給予客戶一定的折扣讓利來刺激成交。

張大偉認為，隨著去年的地王入市，會對市場定價有波動影響，下半年改善型產(chǎn)品還將延續(xù)上半年比較樂觀的態(tài)勢。例如，去年首開在亦莊取得的地塊，樓面地價就超過了五萬多，這些項目上市對于改善性的項目心理價位也會有一定的影響。加之，最近的地價也沒有明顯的下降的跡象，所以對于未來項目的定價趨勢來看，改善性產(chǎn)品還是有一定的優(yōu)勢的。