限購松綁風(fēng)聲響了小半年，濟(jì)南出人意料吃上了第一批螃蟹。同處一省的青島樓市也隨之開始憧憬自己的后限購時(shí)代。青島限購是否跟隨同省城市一松到位，在國內(nèi)更有標(biāo)志地位的青島樓市會(huì)否因?yàn)榭赡艿絹淼南拶徦山壎杆倥まD(zhuǎn)頹勢，來一次反沖鋒和逆襲戰(zhàn)？本期城市尚品，我們?yōu)槟庾x濟(jì)南限購的青島聯(lián)想。 

 

A松限頭條  濟(jì)南制造 

 

限購是當(dāng)今樓市調(diào)控的第一法則，這是全體樓市中人的信條。盼天盼低盼松綁，甚至一些城市在長達(dá)三年的限購執(zhí)行期內(nèi)，玩起了各種形式的松限暗戰(zhàn)，結(jié)果是不一而同地被叫?；虮黄缺僦{，松限是層窗戶紙，濟(jì)南一夜捅破之。7月10日，濟(jì)南大大方方的一紙公文，與限購令說了拜拜。 

 

其實(shí)限購令的取消，早已在行業(yè)觀察者的意料之中，今年上半年，有關(guān)部門的正式表態(tài)就已經(jīng)透露出限購?fù)藞龅囊馑迹ㄗ〗ú扛邔铀f的，限購取不取消，地方政府做主等。在業(yè)內(nèi)人士看來，限購作為一種直接干預(yù)樓市的行政手段，限購令已經(jīng)發(fā)揮出穩(wěn)住房價(jià)的強(qiáng)力作用，而其副作用，在最近一兩年內(nèi)也在逐步顯現(xiàn)，對投資需求的一刀切抑制，導(dǎo)致市場動(dòng)力的抽空，很多限購城市出現(xiàn)庫存擠壓，很多城市的房子，足夠消化兩年，房地產(chǎn)的正常循環(huán)，已經(jīng)存在很大的困難，這種情況下，限購取消就成了大勢所趨。 

 

只是濟(jì)南打響取消限購的第一槍，卻在很多人的預(yù)想之外。因?yàn)闈?jì)南市場的存去比只是處于二三線城市的中等水平，根據(jù)計(jì)算，濟(jì)南現(xiàn)有房源庫存的去化周期在15個(gè)月左右，而國內(nèi)個(gè)別城市的房子按照現(xiàn)有速度，足夠賣上兩年，這種情況下，濟(jì)南被允許率先取消限購，當(dāng)然會(huì)引發(fā)更多聯(lián)想。 

 

B濟(jì)南松效應(yīng)：井噴和平穩(wěn) 

 

國內(nèi)房產(chǎn)分析專家楊紅旭認(rèn)為，濟(jì)南取消限購，恰好證明了限購取消將在全國范圍內(nèi)普及，按照濟(jì)南的標(biāo)準(zhǔn)，全國大多數(shù)限購城市，都具備了取消限購的條件。 

 

限購松綁會(huì)否造成樓市需求的釋放和爆發(fā)，之前有多個(gè)版本的判斷和推演，濟(jì)南松限后，這些分析的正確與否，終于有現(xiàn)實(shí)可參照的樣板。 

 

根據(jù)濟(jì)南有關(guān)媒體披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月10日濟(jì)南取消限購后，頭兩天，網(wǎng)簽數(shù)字暴增，每日網(wǎng)簽量達(dá)到近600套，為之前一月日均網(wǎng)簽量的5倍，而從第三日開始，網(wǎng)簽數(shù)量開始回落，穩(wěn)定在250套到300余套之間。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，網(wǎng)簽數(shù)量的增加，并不能完全反映濟(jì)南限購令取消的全部效應(yīng)。 

 

該人士介紹說，網(wǎng)簽井噴情況的出現(xiàn)，多是之前不符合購房條件的被限購人群的補(bǔ)簽行為，未必是一種市場需求釋放的表現(xiàn)，要看出濟(jì)南松限的實(shí)際效果，還應(yīng)該從更長時(shí)間段來觀察。 

 

太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周認(rèn)為，各地限購取消后，可能會(huì)存在不同的市場反應(yīng)，這和各地的樓市狀況有關(guān)。外來購買力強(qiáng)的區(qū)域，限購取消后肯定會(huì)更快地出現(xiàn)銷量的反彈，而內(nèi)需型地產(chǎn)城市，其松限效果要差一些。 

 

C 青島樓市：咋念松箍咒 

 

濟(jì)南限購全部放開，青島能否緊隨其后，如果限購令在青島取消，又將以一種什么樣的方式進(jìn)行。 

 

對此，青島業(yè)內(nèi)人士紛紛加以預(yù)測。青島工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江認(rèn)為，濟(jì)南已經(jīng)松綁，青島也遠(yuǎn)不了。因?yàn)榘凑諠?jì)南的樓市庫存情況，其消化壓力要遠(yuǎn)大于青島，濟(jì)南松限已經(jīng)得到相關(guān)部門認(rèn)可，那么青島也具備了更加必要的條件。青島萬樹不動(dòng)產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)總經(jīng)理惠志鵬認(rèn)為，青島進(jìn)入松限名單是肯定的，畢竟現(xiàn)在松限是一種大勢所須，全國范圍內(nèi)的松限會(huì)更頻繁的發(fā)生。但考慮到青島的特殊情況，和青島主城特殊的房價(jià)環(huán)境，青島的松限節(jié)奏，可能未必像濟(jì)南一樣，一步到位。那些庫存較大的區(qū)域可能率先品嘗松限的果實(shí)。 

 

首創(chuàng)青島公司董事長孔令國認(rèn)為，青島的松限除會(huì)在區(qū)域方面加以區(qū)分外，可能會(huì)在產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格區(qū)間方面采取不同措施，那些與民生相關(guān)的房源和樓盤，可能會(huì)在個(gè)別區(qū)域暫時(shí)繼續(xù)限購，而那些高端產(chǎn)品或有更多投資價(jià)值的產(chǎn)品，可能會(huì)優(yōu)先松綁。 

 

中房指數(shù)研究院青島分院總監(jiān)崔文華認(rèn)為，青島限購令的松綁其實(shí)之前已經(jīng)有一些端倪出現(xiàn)，包括萬達(dá)等一線開發(fā)商之前幾個(gè)月在包括黃島在內(nèi)的一些區(qū)域加大拿地力度，也可能是出于限購取消的判斷和考慮。 

 

D 后限購猜想：松下來會(huì)否彈起來 

 

限購讓部分人群被攔在購房門檻之外，卻也讓很多覺得是房價(jià)平穩(wěn)或平實(shí)的一道保護(hù)傘，那么限購一旦取消，青島這樣一個(gè)有著外來需求購房傳統(tǒng)和全球吸引力的城市，會(huì)否再次陷入房價(jià)快漲的固有軌道。 

 

孔令國認(rèn)為，在一兩年之內(nèi)，暴漲的情況可能不會(huì)出現(xiàn)。他認(rèn)為，房價(jià)總得來說還是和供需比有關(guān)。 

 

以現(xiàn)在青島的庫存量，想實(shí)現(xiàn)快速消化，恐怕在一個(gè)較長周期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。房子賣不快，就清不了，就實(shí)現(xiàn)不了現(xiàn)有供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，那么房價(jià)快漲也就無從談起。林憲周認(rèn)為，松限以后的房價(jià)漲跌可能還會(huì)與所在區(qū)域的樓市行情有關(guān)。一些需求量大的區(qū)域，房價(jià)反彈就可期，一些供應(yīng)十分充分的區(qū)域房價(jià)反彈則要滯后一些?；葜均i認(rèn)為，房價(jià)反彈與否，與大環(huán)境有很多關(guān)聯(lián)，至少在目前的市場環(huán)境下，想借助限購令實(shí)現(xiàn)全區(qū)域的房價(jià)反彈，不太現(xiàn)實(shí)。之前的傾向是，很多人把投資的目光從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移，而反腐，信息公開等，也對房地產(chǎn)市場起到了反作用，那么，指望外來需求拯救青島樓市，至少在目前情況下，不會(huì)完全滿足賣方的期待。 

 

山東頤榮置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長劉偉認(rèn)為，單純的限購取消可能不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)將樓市拉入上行通道，但一些有重大利好的區(qū)域，還是可能融入松限的能量。