- 保利·堂悅 【北城新區(qū)】
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在當前一片冷清的土地市場中，“搶地”字樣顯得猶為搶眼。7月11日，保利地產(chǎn)以總價33.88億元摘得廈門市同安區(qū)一宗商住地塊，溢價率31.42%，樓面價10381.5元/平方米，刷新同安地塊單價新高。
該地塊出讓共吸引了保利、中駿、建發(fā)和住宅四家房企到場競拍，保利經(jīng)過116輪舉牌得以摘牌。如此火熱的土拍場面在當前土地市場中并不多見，但在保利地產(chǎn)看來過程和結(jié)果似乎都顯得較為合理。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，廈門土地供應(yīng)緊張，近兩年地價持續(xù)走高，公司此次新增地塊地價在廈門整體土地市場中仍屬合理范圍。其同時指出，當前土地溢價走低的市況中也隱藏著機會，保利下半年仍會有選擇地補充土儲。
淡市地王與回避三線
據(jù)了解，廈門同安新單價地王位于同安新城濱海西大道東側(cè)官潯溪南側(cè)，土地面積15.29萬平方米，建筑面積共32.64萬平方米。
保利相關(guān)負責人表示，盡管有溢價，但該地塊價格仍比較合理，“廈門土地供應(yīng)少，而且房價和成交量穩(wěn)定，前兩年市場上升時這個價格可能還拿不到”，并表示此時拿地也是出于集團補充區(qū)域土儲的需要。
2010年10月，保利地產(chǎn)通過聯(lián)合招商地產(chǎn)以底價10.12億元摘得集美區(qū)一地塊，首次進入廈門市場，該項目目前已經(jīng)入銷售尾聲，此次新增的同安項目是保利地產(chǎn)在廈門近三年拿地空窗后的第二個項目。
上述人士表示，保利地產(chǎn)今年的投資計劃略高于去年，且當前冷清的土地市場中也不乏拿地的機會。盡管不失對后市的信心，但保利地產(chǎn)今年的拿地策略也在進行調(diào)整。
今年上半年保利地產(chǎn)新增地塊19塊，新增土地建面602萬平方米，同比增加6.6%，權(quán)益地價159.6億，同比增長22.1%，但其二季度拿地節(jié)奏較一季度已明顯放緩。
據(jù)統(tǒng)計，今年二季度保利新增土地建面230.7萬平，權(quán)益地價55.3億，較一季度環(huán)比下降37.9%和47.0%。
與此同時，保利在拿地的區(qū)域選擇上也在向一二線城市收縮，“上半年新增地塊主要是底價獲取，重點針對市場情況比較好同時集團土地儲備不足的區(qū)域來補充。”
2013年，保利地產(chǎn)在土地市場大舉拿地，全年新增54個房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1827萬平方米，總地價568億元，并進一步擴大布局，進入了太原、遂寧、清遠、湛江、韶關(guān)、肇慶等6個二三線城市。
相較于去年對部分三線城市的投資，今年保利地產(chǎn)的拿地更傾向于一二線城市，同時放慢了擴張步伐，上半年新進入城市僅有莆田和洛陽。
從區(qū)域來看，今年保利新增土儲分布在廣州、東莞、清遠、韶關(guān)、天津、長春、沈陽、福州、石家莊等城市，其中廣東為布局主力，新增項目共9個。
國泰君安分析師表示，保利二季度拿地趨于謹慎，正在轉(zhuǎn)向市場相對景氣且熟悉的區(qū)域拿地。因而主要在區(qū)域去化排前以廣州為中心的華南地區(qū)繼續(xù)拿地。
“集團策略還是以一二線城市為主”，保利地產(chǎn)相關(guān)負責人解釋，去年公司新增的三線項目都是在靠近中心的地段，但“整體對三線城市還是比較謹慎，因為市場推貨難度比較大。”
抄底補倉降低土地成本
但在保利延續(xù)其淡市拿地策略的同時，市場也有憂慮其杠桿率的聲音。中信證券數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度保利凈負債率達到113%，超過行業(yè)平均水平的凈負債率在公司業(yè)績增速回落時引起部分投資者的擔心。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人對此回應(yīng)，年中負債率的上升受結(jié)轉(zhuǎn)影響較大，隨著結(jié)轉(zhuǎn)量增加下半年負債率應(yīng)該會回落，且通過銷售回款、境外發(fā)債及穩(wěn)定的銀行貸款和授信，公司目前現(xiàn)金流穩(wěn)定。
同時其續(xù)指，“現(xiàn)在土地機會不錯，溢價正在走低，而且很多開發(fā)商的資金狀況不如過往理想，集團手頭現(xiàn)金較為充足，下半年還會繼續(xù)關(guān)注土地市場機會，有選擇地補充土儲。”
淡市抄底是保利地產(chǎn)下半年土地策略的主要考量因素之一，但有分析指出當前市況下保利繼續(xù)拿地的背后也有著未來降低土地成本的任務(wù)。
7月7日，保利地產(chǎn)公布6月銷售數(shù)據(jù)，上半年累計簽約金額651.39億元，同比增長2.35%；簽約面積501.22萬平方米，同比減少10.82%。在銷售放緩的同時，保利上半年平均售價站上高位，達到13134元/平方米。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人對此解釋為上半年集團產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中商業(yè)比例較大，拉升了整體均價。但有分析人士則認為，均價企高背后是保利過往兩年較高的拿地成本對定價空間的擠壓。
中信證券分析師認為，2013年至今公司所銷售的存貨不少是2012年獲取的土儲，平均樓面地價高于2011年和2013年，成本有明顯提升，且該年布局結(jié)構(gòu)中三線城市占比近三成。
“2013年下半年到2014年上半年銷售乏力是因為銷售產(chǎn)品的成本線較高，公司并非高毛利企業(yè)，一旦選擇降價對利潤沖擊將比較明顯”，上述分析人士表示，此種情況也讓保利需要盡可能加快去化和繼續(xù)補充土儲來保證未來土儲成本線的空間。
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