“既不同于美國，也不同于日本，中國房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期，但不會(huì)崩盤。”這是住建部政策研究中心主任秦虹7月11日在首屆樓宇經(jīng)濟(jì)論壇上發(fā)出的聲音。“中國與美國不同，中國不太可能出現(xiàn)美國這種大面積的泡沫破裂。”

秦虹給出了三組數(shù)據(jù)，第一組數(shù)據(jù)：中國的房貸政策是非常嚴(yán)格的，中國有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達(dá)到70%。而且中國家庭住房的平均貸款年限低于10年。

在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)——“2012年不同國家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù)。美國超過50%，英國接近50%，法國超過40%，日本超過20%接近30%，而中國低于20%。“由此判斷，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象，也不會(huì)出現(xiàn)大面積的拋售。”

第三組數(shù)據(jù)是：“日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數(shù)據(jù)顯示，1968年的時(shí)候，日本的家庭戶數(shù)與住房套數(shù)之比是1：1，而房地產(chǎn)大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說是有住房套數(shù)多于家庭戶數(shù)30%。”秦虹進(jìn)一步指出，日本在上世紀(jì)70年代初時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到76%，到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。

“我認(rèn)為中國不同于日本，目前中國的城鎮(zhèn)化率是53%，按照全世界一般水平，中國的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn)，即使到70%的水平，還有很大增長空間。”秦虹指出，這意味著中國每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬人。

中國樓市究竟會(huì)不會(huì)崩盤?當(dāng)然不完全是秦虹說了算，中國樓市與美日相比，有一定的特殊性，那就是政府在極力推動(dòng)維持樓市泡沫，使樓市成為政府主要的斂財(cái)工具。如果按房價(jià)收入比來計(jì)算，中國樓市早就該崩盤了，之所以持續(xù)出現(xiàn)單邊上漲行情，與政府實(shí)行的土地財(cái)政以及捆綁GDP的做法大有關(guān)系。

多年來，分析師一直在警告中國處于龐大的房地產(chǎn)泡沫當(dāng)中，隨時(shí)都有可能破裂，并且?guī)矸浅？膳碌暮蠊?。可是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然高速飆升，政府依然無休止地高價(jià)出讓土地，開發(fā)商依然不斷推高房價(jià)獲取暴利。這樣的利益共同體讓中國樓市繁榮瘋狂了十年之久。

《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》7月11日?qǐng)?bào)道，美國渾水公司(Muddy Waters)創(chuàng)始人Carson Block在接受英國《金融時(shí)報(bào)》采訪時(shí)稱，中國面臨“巨大的信貸和資產(chǎn)泡沫”，大量貸款進(jìn)入非生產(chǎn)性資產(chǎn)領(lǐng)域，這就引發(fā)高額壞賬風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)和投資泡沫破裂，GDP增速就將大幅放緩。按照Carson Block的說法，以今年一季度GDP7.4%的增速計(jì)算，一旦房地產(chǎn)和投資泡沫破裂，中國GDP將降低至5.55%—5.92%。

他的理由是：中國那些投資于以房地產(chǎn)為主的固定資產(chǎn)資金可能惡化，因?yàn)榛貓?bào)將永遠(yuǎn)不可能超過成本。消費(fèi)“不會(huì)抵消這筆壞賬……但是，出來混總是要還的。在某種情況下，從大規(guī)模貨幣寬松得益的中國人最終將吞下貨幣高發(fā)的惡果。從這一點(diǎn)上看，事情在變得更好之前，必然變得更糟。”

的確，中國家庭消費(fèi)在過去十年里上漲了7%—8%。但這只是告訴人們，究竟有多少GDP數(shù)據(jù)是被浪費(fèi)掉的，是沒有真實(shí)貢獻(xiàn)的。家庭消費(fèi)中仍有45%的“非多余的被浪費(fèi)的GDP。這就意味著，GDP數(shù)據(jù)減去這些多余的被浪費(fèi)的固定資產(chǎn)投資，應(yīng)該比當(dāng)前GDP數(shù)值低20%—25%。”

實(shí)際上，早在7月1日Carson Block就表示，中國制造業(yè)PMI創(chuàng)6個(gè)月高點(diǎn)的數(shù)據(jù)缺乏可信度。他一直對(duì)中國GDP的合理性和質(zhì)量持懷疑態(tài)度。在接受CNBC采訪時(shí)，Carson Block稱：人們必須認(rèn)識(shí)到，中國GDP數(shù)據(jù)是存在問題的。目前尚不可知真實(shí)的GDP數(shù)據(jù)究竟是多少。

中國樓市失控于10多年前，隨著土地財(cái)政的擴(kuò)張，強(qiáng)大的利益集團(tuán)在各自的勢(shì)力范圍內(nèi)展開了一輪又一輪的斂財(cái)運(yùn)動(dòng)，導(dǎo)致中國出現(xiàn)了歷史上絕無僅有的房地產(chǎn)泡沫，也就是中國僅用10多年時(shí)間，一線城市的房價(jià)就躍居世界各大城市前列，而西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家許多城市的房價(jià)歷經(jīng)上百年也未達(dá)到中國一線城市今天的價(jià)位。

自2003年以來，中國大大小小的城市房價(jià)都在輪番上漲，政府財(cái)政收入和土地出讓收入暴增，地產(chǎn)商和炒房者包括權(quán)貴牟取了驚人暴利!實(shí)際上，房價(jià)瘋狂上漲的根源是土地財(cái)政的搶錢和掠奪無法得到遏制所造成的，既得利益集團(tuán)包括官員和專家在內(nèi)，基于自身的利益訴求推波助瀾，與房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)商合謀造勢(shì)，推動(dòng)了中國各地房價(jià)一輪又一輪的瘋狂上漲!城市的大規(guī)模拆遷，城中村的改造，新農(nóng)村的建設(shè)等等，無一不是人為的在制造所謂的剛性需求或被動(dòng)需求，而背后全是一雙雙貪婪掠奪的罪惡之手。

房價(jià)瘋漲令中國的超級(jí)富豪所擁有的財(cái)富也在瘋狂增長，在任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)正常的國家，房地產(chǎn)業(yè)從來就不是富豪的主要發(fā)來源，在一個(gè)正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)達(dá)而政府不過度干預(yù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的國家里，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率和其他工業(yè)制造業(yè)以及服務(wù)業(yè)基本上是一致的，不可能出現(xiàn)那種通過大規(guī)模圈地囤地開發(fā)房地產(chǎn)而一夜暴富的情形。

中國卻是個(gè)特例，一個(gè)涉及13億國計(jì)民生的領(lǐng)域卻成了一個(gè)制造富豪的暴利產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商所擁有的財(cái)富又完全取決于和政府官員之間的私下交易。這種交易導(dǎo)致了一個(gè)嚴(yán)重后果，那就是誰與政府有重要關(guān)系或與主要官員能夠達(dá)成默契，誰就能夠獲得最好的土地，誰就能獲得暴富的機(jī)會(huì)。幾乎所有因腐敗下臺(tái)的官員都從房地產(chǎn)商手中獲得過巨額賄賂，也幾乎所有涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的官員都從房地產(chǎn)商手中獲得過賄賂!

中國樓市亂局，完全是照搬香港地產(chǎn)大佬為香港量身定做的開發(fā)模式，其惡果除了高價(jià)賣地造就一夜暴富的大佬之外，坑苦害慘了高達(dá)十億的中國人，使中國人對(duì)政府的房地產(chǎn)政策越來越不滿。香港財(cái)政收入一半來自土地，如土地預(yù)付款、房產(chǎn)開發(fā)商上繳的稅收及房產(chǎn)稅等等。而香港為數(shù)不多的富豪則牢牢控制了整個(gè)香港，香港富豪與港民之間的關(guān)系類似封建時(shí)代的地主與佃農(nóng)，而行政官員只不過淪為富豪的打手。

香港扭曲的房地產(chǎn)開發(fā)模式，根源于大英帝國的殖民地政策，換而言之，在于其殖民地經(jīng)驗(yàn)。眾所周知，鴉片戰(zhàn)爭之后，香港被大英帝國接管。但從法理上講，香港的所有權(quán)從來都不歸于英國，一直屬于中國，英國只是租借而已。租借的殖民地本質(zhì)造就了香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價(jià)高地價(jià)。

香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式，即高地價(jià)、高房價(jià)、高公屋居住率。這種模式下，政府以高價(jià)將土地出賣給開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商以高房價(jià)在市場(chǎng)交易。在這種制度安排下，盡管香港稅收低，但是社會(huì)絕大多數(shù)財(cái)富通過房地產(chǎn)市場(chǎng)流向了政府(如政府龐大的土地基金)與房地產(chǎn)開發(fā)商(香港的最富有的人基本上都是通過房地產(chǎn)市場(chǎng)起家的)，造成了嚴(yán)重的社會(huì)財(cái)富兩極分化。同時(shí)，由于房價(jià)過高、公屋率過高，整個(gè)香港居民的住房福利水平嚴(yán)重下降。這不僅表現(xiàn)在香港居民的住房面積過小，而且表現(xiàn)在香港絕大多數(shù)居民所住房子的周邊環(huán)境惡劣。

而中國十幾年來，正是利用這種扭曲的制度操縱，把香港房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)揮到極致，極少數(shù)人結(jié)合政府權(quán)力----銀行國有資金----民眾血汗錢聚沙成塔，以創(chuàng)紀(jì)錄的速度掠奪全社會(huì)財(cái)富，神奇的創(chuàng)造出財(cái)富金字塔。在中國高地價(jià)高房價(jià)的壟斷下，極少數(shù)人占有大量財(cái)富而且是不創(chuàng)造價(jià)值，不創(chuàng)造競爭力的財(cái)富，使民眾生活陷入困境，實(shí)業(yè)陷入高成本，城市失去競爭力，一代又一代中國人陷入無休無止的絕望之中。

在地價(jià)房價(jià)飆升的時(shí)代，真正需要住房的家庭已經(jīng)被中國房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底拋棄。正如白巖松曾經(jīng)調(diào)侃的那樣：其實(shí)在北京也好，或者說是上海也好，對(duì)于普通的，絕大多數(shù)的中國老百姓來說，生活在這個(gè)城市里的老百姓來說，當(dāng)房價(jià)超過1.5萬元之后，其實(shí)漲不漲跟大家沒關(guān)系了，大家的注意力恐怕不再關(guān)注，你說3萬元漲到4萬元有什么區(qū)別，反正買不起。

無論未來樓市走向如何，單邊持續(xù)上漲的行情也該終結(jié)了，但愿新一屆政府的反腐能讓全民受益，讓高懸的房價(jià)回歸理性，這是絕大多數(shù)人的美好愿望。