始于年初的樓市調(diào)整依舊在持續(xù)，隨著市場的調(diào)整，越來越多的樓盤加入降價行列，購房者轉(zhuǎn)向觀望狀態(tài)。受大環(huán)境影響，不少開發(fā)商上半年業(yè)績下滑甚至虧損，而企業(yè)的資金鏈問題也越來越受到關(guān)注。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本次樓市調(diào)整周期將長過以往，市場分化將加劇。
樓市將持續(xù)調(diào)整
房地產(chǎn)研究機構(gòu)高通智庫重點監(jiān)測的品牌房企數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，從銷售目標(biāo)達成率看，多數(shù)房企目標(biāo)完成進度約三分之一。
據(jù)中國經(jīng)濟時報記者了解，截至7月8日，全國16家房企公布了半年銷售業(yè)績，從數(shù)據(jù)來看，這16家企業(yè)中大部分企業(yè)漲幅放緩。同時，截至日前，已經(jīng)有30家房企公布了半年業(yè)績預(yù)報，其中有16家出現(xiàn)了業(yè)績明顯虧損或者出現(xiàn)了下調(diào)。
高通智庫總經(jīng)理張宏認(rèn)為，鑒于宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷一輪“出清”，房地產(chǎn)行業(yè)在2013年各項指標(biāo)仍處于高增長，現(xiàn)階段房地產(chǎn)的調(diào)整仍將持續(xù)一個階段。對當(dāng)前房地產(chǎn)政策進行評估的結(jié)果表明，與房地產(chǎn)市場調(diào)整的進程相比，目前政策救市力度仍顯薄弱。未來，首套房降低準(zhǔn)備金率、中央政策層面對限購?fù)顺鲇枰哉娼庾x，以及二套房貸出現(xiàn)調(diào)整等，均存在一定可能性。
當(dāng)前，雖然政策調(diào)整為“大力支持首套房貸”，但從5月份居民中長期貸款增長額來看，房地產(chǎn)按揭貸款增長仍不明顯。當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整弱于預(yù)期，未來將呈現(xiàn)加強趨勢。但基于6-7月市場調(diào)整將延續(xù)這種可能性，2014年房地產(chǎn)將整體呈現(xiàn)弱市特點。
對于房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險，長富匯銀總裁張保國指出，房地產(chǎn)行業(yè)目前最核心的風(fēng)險是資金鏈問題，如果僅靠自有的資金而不借助金融機構(gòu)或資本市場進行融資，開發(fā)商將寸步難行。
行業(yè)整合或加速調(diào)整期變長
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)的整合仍有望提速，因此對于潛在可整合項目資產(chǎn)的關(guān)注和評估具有可行性。
針對行業(yè)整合進程，高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，當(dāng)前最核心的變化是“路況”。過去十多年房企一直處于“跑車模式”，只要猛踩油門就可以一路向前沖。但未來將進入“吉普車模式”?，F(xiàn)在可以清楚地看到，房企整體利潤率將下滑，負(fù)債率將上升，周轉(zhuǎn)率將變緩。這種變化甚至預(yù)示著行業(yè)大時代的調(diào)整。路況變了，原有的跑車已難以為繼，必須換乘越野車。而越野車的兩組驅(qū)動車輪其實就是細(xì)分市場的專業(yè)能力和與金融的混搭能力。
2008年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整呈V型快速反轉(zhuǎn)，2011年呈U型反轉(zhuǎn)。對于行業(yè)整合未來的走勢，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)存有不同的判斷。高通智庫認(rèn)為，基于當(dāng)前核心城市房地產(chǎn)供應(yīng)增加趨勢、群眾觀望情緒，以及行業(yè)資金鏈格局判斷，2014年房地產(chǎn)調(diào)整可能呈現(xiàn)L型走勢，即本次房地產(chǎn)調(diào)整將比過往調(diào)整較長。
對此張宏認(rèn)為，首先，當(dāng)前政策、區(qū)域市場、產(chǎn)品以及金融已出現(xiàn)實質(zhì)性變化，土地市場在下半年也將出現(xiàn)明顯調(diào)整。房企將進入實際的戰(zhàn)略更新期。其次，基于2014年房地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險來自資金鏈這種判斷，高通智庫將于今年8月28日在北京舉行“中國地產(chǎn)金融日”大型活動，匯聚房產(chǎn)金融界名家新秀，對這些問題進行交流。
對于2014年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整走勢，張保國則認(rèn)為，“可能是一個更大的U型，時間要長一點，尤其是底部偏長。”他表示，今年市場分化會加劇。但“我們的特點是交易結(jié)構(gòu)更靈活，項目反應(yīng)、決策速度快，而且資金來源于市場，不受制于其他因素。因此，在確保投資人資金安全的前提下，未來將優(yōu)先挑選具備優(yōu)質(zhì)資質(zhì)和背景的公司”。 據(jù)悉，長富匯銀今年在基金管理規(guī)模上仍將保持高增長，目標(biāo)指向百億管理規(guī)格。
而高和投資董事長蘇鑫則表示，在行業(yè)調(diào)整期，投資者應(yīng)更加關(guān)注“保險指數(shù)”。過去房價一路飆漲的時代已一去不復(fù)返，未來市場的波動將成為常態(tài)，這就客觀上要求投資者重新調(diào)整投資策略。投資房地產(chǎn)時，更值得關(guān)注的是長期價值的投資，首先考慮的不是賺多高的利潤而是降低自己的風(fēng)險，這就需要通過分析“保險指數(shù)”來選擇樓盤。
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