買了房子萬一價(jià)格下降怎么辦？在當(dāng)前房價(jià)走勢撲朔迷離之際，購房者的這一擔(dān)心更加強(qiáng)烈。而昨日，珠江地產(chǎn)旗下某樓盤推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”，買的房子如果降價(jià)了，保險(xiǎn)公司來賠付。這種前所未有的促銷方式到底能不能給購房者實(shí)惠？又是否具有實(shí)操性？接受《證券日報(bào)》記者采訪的人士認(rèn)為，這一促銷方式的噱頭成分大，實(shí)際操作很難。

 

房價(jià)下降保險(xiǎn)來賠？

 

房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”到底是個(gè)什么險(xiǎn)？據(jù)了解，如果購房者選擇“降價(jià)險(xiǎn)”的方式購買該樓盤，只需花九成房款即可買房，其余10%的房款作為保證金由客戶保留。到約定的交房時(shí)間前4個(gè)月（2015年6月底），如房價(jià)沒降，購房者再向開發(fā)商交付10%的保證金，如果降價(jià)了，則由珠江人壽代客戶向開發(fā)商支付余款，無需客戶繳納保證金。同時(shí)，判定房產(chǎn)降價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)是以交房前4個(gè)月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比。

 

記者隨機(jī)采訪了幾位北京市民，他們的第一反應(yīng)是開發(fā)商做促銷，但同時(shí)也覺得這種辦法似乎很好。“買房之后再也不用擔(dān)心降價(jià)了。”李女士表示。中山大學(xué)風(fēng)險(xiǎn)管理與保險(xiǎn)學(xué)系主任申曙光、中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他們認(rèn)為，這更多地是開發(fā)商希望通過房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”來給購房者傳遞信心，從而促成購房行為。

 

今年以來，房地產(chǎn)到底是向左走還是向右走再一次成為焦點(diǎn)話題。而部分地方房產(chǎn)的降價(jià)使得購房者信心不足，只觀望不出手。張大偉認(rèn)為，這種價(jià)格保險(xiǎn)肯定會(huì)打消部分購房者的疑慮，將在一定程度上促進(jìn)樓盤銷售。

 

據(jù)了解，上述樓盤的房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”是與珠江人壽合作推出的，而珠江地產(chǎn)與珠江人壽同屬廣東珠江投資控股集團(tuán)有限公司。有業(yè)內(nèi)人士分析，這種淵源才使得珠江地產(chǎn)推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”成為可能，而如果換做兩家沒有“親戚”關(guān)系的地產(chǎn)商和保險(xiǎn)公司，恐怕難得有保險(xiǎn)公司敢推出這樣的保險(xiǎn)。

 

賣保險(xiǎn)還是促銷房子？

 

盡管開發(fā)商推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”一方面證明了自己的資金實(shí)力，另一方面表達(dá)了自己對樓市的信心，但張大偉認(rèn)為，這種促銷模式很不妥當(dāng)，無論是從保險(xiǎn)設(shè)計(jì)還是從銀行貸款的角度來看，其實(shí)操性都有待驗(yàn)證。

 

首先，從保險(xiǎn)的角度來看。由于其出險(xiǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)是交房前4個(gè)月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價(jià)格相比，那么就存在賠付與否的決定權(quán)在開發(fā)商手上的問題。開發(fā)商可以選擇本期房源交房前不降價(jià)或者封盤的方式避免保險(xiǎn)的賠付，等過了保險(xiǎn)期限之后再采取新盤定價(jià)策略。這就是出險(xiǎn)與否的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不客觀，盡管房價(jià)決定權(quán)在開發(fā)商手上，保險(xiǎn)賠付由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，但由于二者的親戚關(guān)系就使得該保險(xiǎn)難以避嫌。“如果以第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的該區(qū)域樓盤市場價(jià)格作為出險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)，或許將更客觀一些。”張大偉認(rèn)為。

 

同時(shí)，從銀行貸款的角度來看，房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”也難具有實(shí)操性。對于普通購房者來說，很少有人能一次性付全款買房，大多需要通過銀行按揭貸款來購房，張大偉表示，在貸款時(shí)涉及到房屋的評(píng)估值按房款90%計(jì)算還是按100%計(jì)算的問題，如果按90%計(jì)算，購房者必須多繳納首付款，而按照100%計(jì)算則不符合法律規(guī)定。

 

另外，從該樓盤所在區(qū)域看，人們能接受的房價(jià)就是在現(xiàn)有價(jià)格基礎(chǔ)上下降10%-15%。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓購房者自留10%的保證金基本可以理解為一種新式促銷手段。

 

房價(jià)下跌開發(fā)商負(fù)責(zé)？

 

張大偉強(qiáng)調(diào)說，珠江地產(chǎn)推出房產(chǎn)“降價(jià)險(xiǎn)”的行為是通過保險(xiǎn)的方式固化房價(jià)只漲不跌的觀念，給人傳遞一種房價(jià)降了開發(fā)商負(fù)責(zé)任的信號(hào)，從而促成購房行為。“住房是商品，價(jià)格波動(dòng)很正常，如果通過保險(xiǎn)直接針對某一時(shí)點(diǎn)的住房價(jià)格進(jìn)行保障，與市場經(jīng)濟(jì)相違背。”張大偉表示。據(jù)記者了解，目前針對價(jià)格的保險(xiǎn)產(chǎn)品大多為指數(shù)型保險(xiǎn)，并且出險(xiǎn)與否的標(biāo)準(zhǔn)來自第三方標(biāo)準(zhǔn)。

 

同時(shí)，他還指出，在很多城市房產(chǎn)市場已經(jīng)絕對過剩的情況下，結(jié)構(gòu)性調(diào)整、短期波動(dòng)將成為常態(tài)，并且房價(jià)波動(dòng)幅度在20%-30%也不奇怪，那么，如果房價(jià)跌幅超過10%，超過的部分購房者是否也能得到賠償呢？如果只賠10%購房者又會(huì)不會(huì)買賬呢？

 

日前，保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知指出，為加強(qiáng)償付能力監(jiān)管，防范房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會(huì)決定對保險(xiǎn)公司的投資性房地產(chǎn)的評(píng)估增值進(jìn)行清理和規(guī)范，要求各保險(xiǎn)公司應(yīng)暫停執(zhí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢不清有很大關(guān)系，在房價(jià)上行階段，險(xiǎn)企采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方式風(fēng)險(xiǎn)較小，而一旦進(jìn)入下行通道風(fēng)險(xiǎn)就將急增。